Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 августа 2021 г. по делу N 8Г-15117/2021[88-18464/2021]

дело N 2-698/2020

8г-15117/2021

г. Краснодар

19 августа 2021 года

Резолютивная часть определения объявлена 19 августа 2021 года.

Определение в полном объеме изготовлено 26 августа 2021 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Жогина О.В, Макаровой Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ипаз-Крым" на решение Кировского районного суда Республики Крым от 23 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 16 февраля 2021 года по иску общества с ограниченной ответственностью "Ипаз-Крым" к Воронцову Леониду Васильевичу, обществу с ограниченной ответственностью "Монтажстройкомплект", третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Воронцова Людмила Ивановна, о признании сделок недействительными, аннулировании записи о переходе права собственности, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ипаз-Крым" (далее - истец, компания) обратилось в суд с иском к Воронцову Леониду Васильевичу (далее - Воронцов Л.В.), обществу с ограниченной ответственностью "Монтажстройкомплект" (далее - общество) о признании сделок - заключенных ответчиками договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения - недействительными, аннулировании записи о переходе права собственности от Воронцова Л.В. к ООО "Монтажстройкомплект".

Решением Кировского районного суда Республики Крым от 23 ноября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 16 февраля 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, компания обратилась в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и апелляционное определение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неправильное применение норм материального права. Заключенный между истцом и ответчиком договор аренды соответствовал действующим на момент его заключения требованиям законодательства Украины и был зарегистрирован в установленном порядке. Условия преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка установлены не только действовавшим ранее законом Украины "Об аренде земли", но и прямо установлены в договоре аренды. Поскольку действующее законодательство Российской Федерации не содержит императивной нормы, запрещающей включать в договор аренды условие о преимущественном праве выкупа арендатором арендованного имущества, такое условие договора аренды сохраняет своё действие. Преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества не ущемляет право арендодателя, как собственника, на распоряжение своим имуществом, поскольку в случае отказа арендатора на выкуп арендованного имущества по предложенной цене собственник вправе продать имущество любому иному лицу. Общество препятствовало истцу в осуществлении правомерной хозяйственной деятельности, чем нарушило пределы осуществления гражданских прав. Истцом избран надлежащий способ защиты права.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 15 сентября 2006 года между Воронцовым Л.В. (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор аренды) принадлежащих Воронцову Л.В. земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми N "данные изъяты" Договор заключен на срок 25 лет и зарегистрирован в Кировским районным отделом Крымского регионального филиала "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 3 мая 2007 года.

В соответствии с требованиями статьи 9 Закона Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VI "Об аренде земли" (далее - Закон Украины об аренде земли) пункт 3.2 договора аренды содержит условие о преобладающем (преимущественном) праве арендатора на приобретение арендуемых земельных участков в собственность.

Земельным участкам N "данные изъяты" присвоены кадастровые номера "данные изъяты" соответственно.

1 февраля 2019 года между Воронцовым Л.В. и обществом заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты"

Перед заключением договоров купли-продажи Воронцовым Л.В. получены отказы от преимущественного права покупки от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым.

5 февраля 2019 года за обществом зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки.

После заключения указанных договоров купли-продажи 23 декабря 2019 года Воронцов Л.В. проинформировал истца о смене собственника и о необходимости уплаты арендной платы за 2019 года новому собственнику ООО "Монтажстройкомплект".

Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий их недействительности в виде двусторонней реституции.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 166, 168, 173.1, 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), исходил из отсутствия оснований для признании договоров купли-продажи недействительными по заявленным требования, поскольку действующим законодательством преимущественное право покупки арендатора не предусмотрено, и его согласие на отчуждение земельных участков в соответствии с законом не требовалось.

Оставляя апелляционную жалобу без удовлетворения, апелляционный суд отметил, что пункт 3.2 договора аренды, предусматривающий преимущественное право покупки арендодателя, является действующим, как не противоречащий требованиям действующего законодательства, однако не влияет на законность постановленного по делу решения, поскольку в отсутствие в законе соответствующей правовой нормы, предусматривающей преимущественное право покупки арендатора, а равно предписывающей арендодателю перед заключением договора купли-продажи испрашивать у арендатора согласие на сделку, либо отказ от предусмотренного договором первоочередного права покупки, не имеет правового значения для действительности сделки купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы судов в полной мере соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.

Спорные арендные правоотношения между сторонами возникли до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, в связи с чем применению к спорным правоотношениям подлежат также нормы материального права Украины.

В соответствии с нормами статьи 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Согласно части 1 статьи 626 ГК Украины договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Нормами статьи 792 ГК Украины установлено, что по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

В соответствии со статьей 13 Закона Украины об аренде земли в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.

Статья 9 Закона Украины об аренде земли предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендованного земельного участка, а также обязанность арендодателя уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается.

Вместе с тем оспариваемые договоры купли-продажи спорных земельных участков заключены после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Под заинтересованным лицом понимается лицо, имеющее юридически значимый интерес в соответствующем деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23 июня 2015 года N 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как предусмотрено пунктами 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

На основании пункта 4 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Условия заключенного сторонами договора аренды предусматривали преимущественное право покупки арендодателя.

Вместе с тем, в силу положений статей 209, 264, 421 ГК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот земельный участок.

Условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, предусмотренную статьей 421 ГК РФ, а потому не может служить основанием для защиты нарушенных прав истца в судебном порядке.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 91 постановления от 23 июня 2015 года N 25, последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Судами надлежащим образом рассмотрен вопрос о том, что преимущественное право покупки устанавливается исключительно законом, в связи с чем довод кассационной жалобы, согласно которому законом не установлен запрет на включение в условия договора обязательств о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, а также не установлены иные обязанности, регулирующие данные правоотношения, не может быть признан обоснованным.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В этой связи судами нижестоящих инстанций сделан правомерный вывод, что суд защищает не утраченное сособственником преимущественное право покупки, а его охраняемый законом интерес в переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что положения статьи 250 ГК РФ применяются судом только при наличии совокупности условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Однако компания не является сособственником проданных земельных участков, поэтому у нее отсутствует охраняемый законом интерес в переводе на него прав и обязанностей покупателя.

При этом правило о преимущественном праве покупки при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности, по аналогии не применяется; согласно правовой позиции, приведенной в Постановление Президиума Верховного суда Российской Федерации от 17 ноября 2004 года N 19пв04, статья 250 ГК РФ не применима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

Также, в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2016 года N 18-КГ16-51 сформулирован правовой подход, согласно которому перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, находившегося в единоличной собственности продавца, не соответствует требованиям статьи 250 ГК РФ.

Позиция заявителя жалобы, согласно которой истец основывает свои требования не на статье 250 ГК РФ, а на условиях договора аренды, заключенного с обществом, противоречит установленным судами обстоятельствам, направлена на преодоление законных выводов судебных инстанций в целях достижения необходимого компании правового результата в виде отмены судебного постановления, и не может быть признана основанием к отмене обжалуемого решения, при том, что условия договора не могут устанавливаться вопреки требованиям норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения.

В нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ сторона истца, не являющаяся стороной оспариваемых сделок, не представила допустимых и достоверных доказательств того, что сделки по отчуждению спорных земельных участков нарушают права компании, а избранный истцом способ защиты права приведет к их восстановлению; доводы об обратном основаны на неправильном истолковании норм материального права и не могут быть приняты во внимание при изучении кассационной жалобы.

С учетом вышеприведенного судебная коллегия приходит к выводу, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 61, 67 ГПК РФ при сборе и оценке доказательств допущено судами не было. Выводы судов мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны судов первой и апелляционной инстанций не усматривается. Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов обеих инстанций, были предметом рассмотрения и оценки, не содержат оснований к отмене постановленных судами решений, а повторяют правовую позицию истца и по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судами оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Принимая во внимание, что доводы заявителя сводятся к переоценке исследованных судами доказательств, они не могут быть приняты во внимание, так как такая оценка отнесена законом к компетенции судов первой и второй инстанций, тогда как суд кассационной инстанции в силу норм главы 41 ГПК РФ правом переоценки доказательств и установления иных фактических обстоятельств не наделен. Другая точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда. Отклонение от данного принципа допустимо исключительно при наличии существенных и неоспоримых обстоятельств.

С учетом изложенного каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений кассационная жалоба не содержит, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 379.7 ГПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

решение Кировского районного суда Республики Крым от 23 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 16 февраля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи О.В. Жогин

Е.В. Макарова