Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27 апреля 2021 г. по делу N 8Г-5803/2021[88-6874/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бойко В.Н, судей Кравченко Н.Н, Чуньковой Т.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 54RS0010-01-2020-005350-81 по иску ФИО1 к ООО "Центральное агентство недвижимости-14", ФИО2 о признании соглашения недействительным, взыскании денежных средств, по иску ФИО2 к ООО "Центральное агентство недвижимости - 14", ООО "Центральное агентство недвижимости-3" о взыскании денежных средств, по кассационной жалобе представителя ФИО2 - ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда 28 января 2021 года, заслушав доклад судьи Кравченко Н.Н, объяснения представителя ФИО2 - ФИО3, поддержавшего доводы кассационной жалобы, посредством использования системы видеоконференц-связи с обеспечивающим ее Кировским районным судом г. Новосибирска объяснения представителей истца ФИО1 - ФИО8, ФИО9, возражавших против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором с учетом уточнения исковых требований просила признать Соглашение от 16.04.2020, заключенное между ООО "Центральное агентство недвижимости-14" (далее по тексту - ООО "ЦАН-14"), ФИО1, ФИО2 недействительным в части указания площади земельного участка по адресу: "адрес", а именно площадь 1283 (+/- 50 кв.м.) в п.2 данного Соглашения, так как указание данной площади является опечаткой (технической ошибкой); обязать ООО "ЦАН-14" вернуть истцу с ответственного хранения ценный пакет, а именно взыскать с ООО "ЦАН-14" 800 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 16.04.2020 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с N, общей площадью 1027 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", а также жилого дома по этому же адресу. Стоимость жилого дома и земельного участка составила 8 000 000 руб. В установленном порядке стороны сдали документы на государственную регистрацию, право собственности ФИО2 зарегистрировано 17.04.2020.

Также, 16.04.2020 между ООО "ЦАН-14" как агентством, истцом и ФИО2 было заключено соглашение, по которому агентство приняло ценный пакет 800 000 рублей, ранее переданных ФИО2 ФИО1 в качестве оплаты по договору, на ответственное хранение, при этом в пункте 2 соглашения указано, что выдача агентством пакета продавцу производится после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в УФРС, при этом, условием выдачи ценного пакета продавцу является предъявление оригиналов документов в срок до 29.04.2021 года: настоящее соглашение, документ, удостоверяющий личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" площадью 1283 (+/- 50 кв.м.), собственником которого является ФИО2

Таким образом, соглашением на истца возложена обязанность предоставить агентству сведения о наличии в собственности покупателя уже проданного ему земельного участка, но с увеличенной площадью. Право собственности истца на земельный участок прекращено в связи с продажей его ФИО2, оснований для внесения истцом изменений в площадь земельного участка не имеется.

Таким образом, оспариваемое соглашение об удержании ценного пакета с указанием неверной площади земельного участка ведет к отсутствию возможности у истца получить полную стоимость проданного имущества, а правовых оснований для удержания агентством ценного пакета не имеется. Указанное соглашение было подготовлено агентством недвижимости, которое является профессионалом в соответствующей сфере, допустило заключение соглашения от 16.04.2020 с указанием неверной площади земельного участка в п.2 Соглашения. Таким образом, с учетом действующего законодательства, указание в п.2 соглашения площади земельного участка 1283(47-50 кв.м) не соответствует действительности, а также договору купли-продажи с верной площадью 1027 кв.м, а также площади, указанной в п.3 данного соглашения. Полагает, что указание в п.2 соглашения площади земельного участка 1283 (+/- 50 кв.м.) является опечаткой (технической ошибкой), соответственно, в указанной части сделка является недействительной, что не влечет за собой недействительность остальных ее частей.

ФИО2 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ООО "ЦАН-14" и ООО "ЦАН-3" 800 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 16.04.2020 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении жилого дома и земельного участка N В тот же день, между ФИО2, ФИО10 и ООО "ЦАН-14" было заключено соглашение о хранении ценного пакета, содержащего 800 000 рублей, переданных ФИО10 агентству на определенных условиях. Согласно п.1 Соглашения ФИО1 передала 800 000 рублей, входящих в цену договора купли-продажи на хранение агентству. Указанное соглашение было заключено с целью урегулирования разногласий, связанных с земельных участком, который примыкает к проданному ФИО1 В отношении примыкающего земельного участка ФИО1 ранее обращалась в мэрию "адрес" с заявлением о выборе земельного участка для строительства объекта "Гараж", ее заявление было принято к рассмотрению Департаментом строительства и архитектуры 13.05.2014, а также было принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта "гараж" и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка, к которому прилагалась топографическая основа, где был выделен земельный участок, в отношении которого и было заключено соглашение. 12.12.2014 Центр гигиены и эпидемиологии "адрес" подготовил заключение, согласно которому земельный участок соответствует СанПин.

Таким образом, ФИО1 ранее проводила подготовительные работы для оформления земельного участка площадью 256 кв.м, в собственность. До заключения договора купли-продажи от 16.04.2020 ФИО1 полагала, что вышеуказанные документы подтверждают ее право собственности на земельный участок площадью 256 кв.м, примыкающий к основному земельному участку, и разместила на нем временную постройку - гараж, который был включен в цену объектов недвижимости, которые предлагались к продаже, что подтверждается объявлением.

До заключения договора купли-продажи от 16.04.2020 ФИО2 не было достоверно известно об указанных особенностях примыкающего земельного участка, в связи с чем, в день заключения договора купли-продажи, стороны снизили его стоимость на 800000 руб. и заключили соглашение под условием, правовое регулирование таких сделок содержится в ст.157 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.2 Соглашения право на получение 800000 руб. со стороны ФИО1 возникает в том случае, если она предъявит ответчику выписку из ЕГРГН на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" площадью 1283 кв.м, собственником которого является ФИО2, то есть, в случае, если произойдет присоединение земельного участка площадью 256 кв.м, к основному земельному участку площадью 1027 кв.м, что в сумме составляет 1283 кв.м. Во всех остальных случаях право на получение 800000 рублей возникает у ФИО2 при предъявлении выписки из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", площадью 1027 кв.м, собственником которого является ФИО2 В преамбуле соглашения в качестве агентства указано ООО "ЦАН-14", а также проставлена печать организации, однако указан ИНН и ОГРН организации, которая согласно сведениям из ЕГРЮЛ, соответствуют иному юридическому лицу ООО "ЦАН-3".

ФИО2 обратился в адрес ООО "ЦАН-14" и ООО "ЦАН-3" с требованиями о выдаче ценного пакета, однако возврат не произведен.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 13 октября 2020 г. исковые требования ФИО1, ФИО2 оставлены без удовлетворения, возвращено ООО "Центральное агентство недвижимости-14" денежные средства в сумме 800000 рублей, перечисленные на счет Управления Судебного департамента в Новосибирской области платежным поручением от 4 сентября 2020 г. N.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 января 2021 г. решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 13 октября 2020 г. отменено в части отказа в удовлетворении требований ФИО1, принято новое решение, которым возвращены ФИО1 денежные средства в размере 800000 рублей, находящиеся на счете Управления Судебного департамента в Новосибирской области. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ФИО2 - ФИО3 просит отменить апелляционное определение, требования ФИО2 удовлетворить.

Ссылается на то, что суд апелляционной инстанции не стал оценивать довод апелляционной жалобы ФИО2 о том, что в своем решении суд первой инстанции не обосновал, причину по которой он отклонил довод ФИО2 о том, что спорное соглашение от 16.04.2020 является ничем иным, как соглашением о снижении цены договора и не содержит в себе никаких опечаток в части указанных в нем площадей. В целях подтверждения указанных обстоятельств ФИО2 13.10.2020 в суде первой инстанции завил ходатайство о вызове свидетелей с целью подтверждения факта о том, что спорное соглашение представляет собой соглашение об изменении цены договора, то есть ФИО2 был намерен доказать суду истинную волю его и ФИО1, лежащую в основе указанного соглашения, однако, в удовлетворении указанного ходатайства было не мотивировано отказано, то есть, суд не позволил ФИО2 представить в суд доказательства в виде устных пояснений свидетелей, которые присутствовали при заключении спорного соглашения.

Ссылается на то, что 28.01.2021 ФИО2 в суде апелляционной инстанции повторно заявил ходатайство о вызове свидетелей, присутствовавших при заключении спорного соглашения, у которых имеются документальные доказательства, подтверждающие доводы ФИО2 и которые бы подтвердили факт того, что спорное соглашение является соглашением об изменении цены договора, однако в удовлетворении ходатайства было также безосновательно отказано.

Также указывает, что суды первой и апелляционной инстанций вообще не дали никакой оценки правовым основаниям для досрочной выдачи ФИО2 ценного пакета в связи с ликвидацией ответчиков.

Кроме того, полагает, что обжалуемое апелляционное определение избыточно содержит в себе описание обстоятельств дела, однако не содержит в себе мотивировки принятого решения, тогда как в деле имеются явные признаки наличия определенной договоренности сторон относительно судьбы примыкающего земельного участка площадью 256 кв.м, такие как: подготовительные работы ФИО1 в части его оформления в собственность, а также срок спорного Соглашения который равен 1 году. Если принять во внимание довод ФИО1 о том, что соглашение имеет в себе опечатки и было заключено с целью обеспечить регистрацию перехода права собственности земельного участка площадью 1283 кв.м. в собственность, то оно противоречит разумности с точки зрения срока заключения спорного Соглашения, который равен 1 году (п.2 Соглашения), что должно было вызвать у суда вопросы, а в решение должна быть дана оценку данному обстоятельству.

В письменных возражениях ФИО1 просит судебные акты оставить без изменения, доводы кассационной жалобы отклонить.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились, сведений о причинах неявки не представили.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, проверив законность апелляционного определения, правильность применения и толкования судом норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого апелляционного определения.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей, юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений не допущено, в связи с чем предусмотренных законом оснований для отмены апелляционного определения не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции16.04.2020 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом, общей площадью 159, 4 кв.м, расположенный по адресу: "адрес". Жилой дам расположен на участке площадью 1027 кв.м, кадастровый N, земельный участок и жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности (п.1.1, 1.2).

Стоимость жилого дома и земельного участка составляет 8 000 000 рублей, из них: 5 650 000 рублей - стоимость жилого дома, 2 350 000 рублей - стоимость земельного участка (п.2.1). Часть стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 4 550 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя (п.2.2.1), часть стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 3 450 000 рублей оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 и ФИО11 по кредитному договору (п.2.2.2).

Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к ФИО2 произошла в установленном порядке, согласно выписок из ЕГРП - 17.04.2020, с этой даты ФИО2 является собственником земельного участка площадью 1027 кв.м, и индивидуального жилого дома, общей площадью 159, 4 кв.м, расположенных по адресу: "адрес".

16.04.2020 между ООО "ЦАН-14" (агентство), ФИО1 (сторона-1), ФИО2 (сторона-2) было заключено соглашение.

В соответствии с данным соглашением, сторона-1 передает, а агентство принимает на себя обязанность по ответственному хранению ценного пакета, содержащего 800 000 руб, ранее переданных стороной-2 стороне-1 в качестве оплаты за проданный стороной-1 стороне-2 объект недвижимости, расположенный по адресу: "адрес", согласно договора купли-продажи от 16.04.2020 (п.1).

Стороны договорились, что выдача агентством ценного пакета продавцу производится после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости от продавца к покупателю в УФРС по НСО, при этом условием выдачи ценного пакета продавцу является предъявление оригиналов следующих документов в срок до 29.04.2021: настоящее соглашение, документ, удостоверяющий личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", площадью 1283 (+/-50 кв.м.), собственником второго является ФИО2 (п.2).

В случае, если переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не будет зарегистрирован в УФРС по обстоятельствам, независящим от воли сторон, агентство выдает ценный пакет покупателю, при этом условием выдачи ценного пакета покупателю является предъявление оригиналов следующих документов, исключительно после 30.04.2020: настоящего соглашения, документа, удостоверяющего личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", "адрес" площадью 1027 кв.м, собственником которого является ФИО2 (п.3).

Постанавливая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности.

Разрешая требования ФИО1 и ФИО2 о передаче ценного пакета с денежными средствами 800 000 рублей, находящегося в агентстве недвижимости, руководствуясь ст. ст.886, 889, 157 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что для передачи ценного пакета ФИО1 с денежными средствами 800 000 рублей, стороны предусмотрели условия, указанные в п.2 и п.3 Соглашения, при этом ни одно из согласованных при заключении соглашения условий не наступило, суд решил, что оснований для обязания ООО "ЦАН-14" передать ценный пакет ни истцу ФИО1 ни ответчику ФИО2 не установлено.

При этом доводы истца ФИО2 о том, что данное соглашение является соглашением о снижении цены договора купли-продажи от 16.04.2020 суд отклонил исходя из позиции ФИО1, которая данное обстоятельство отрицала, и пришел к выводу, что в данном случае между ФИО1 и ФИО2 имеется спор относительно цены договора купли-продажи от 16.04.2020, который не подлежит разрешению при рассмотрении исковых требований ФИО2 к ООО "ЦАН-14" и ООО "ЦАН-3" об обязании передать ценный пакет.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2, возврату ООО "Центральное агентство недвижимости-14" денежных средств в сумме 800000 рублей, перечисленных на счет Управления Судебного департамента в Новосибирской области платежным поручением от 4 сентября 2020 г. N3718.

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия согласилась с выводами суда об отсутствии оснований для признания недействительным в оспариваемой части соглашения от 16.04.2020.

При этом, нашла заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в передаче денежных средств ФИО1, полагая, что, приняв решение о передаче денежных средств в ООО "ЦАН-14", суд не разрешилимеющийся между сторонами спор.

Суд апелляционной инстанции указал на то, что из обстоятельств дела установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стоимостью 8 000 000 рублей, при этом площадь земельного участка в соответствии с договором купли-продажи доставляет 1027 кв.м, что соответствует правоустанавливающим документам соответственно, денежные средства, причитающиеся продавцу, должны быть ему преданы в полном объеме; на хранение в агентство недвижимости были переданы денежные средства в сумме 800 000 рублей, из полученных по договору купли-продажи.

Установив указанные обстоятельства, судебная коллегия указала на то, что требования ФИО1 о передаче ей денежных средств по договору купли-продажи являются обоснованными и пришла к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований ФИО1, с принятием нового решения, которым возвращены ФИО1 денежные средства в размере 800000 рублей, находящиеся на счете Управления Судебного департамента в Новосибирской области. В остальной части решение оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы жалобы о том, что суд апелляционной инстанции не стал оценивать довод апелляционной жалобы ФИО2 о том, что в своем решении суд первой инстанции не обосновал причину по которой он отклонил довод ФИО2 о том, что спорное соглашение от 16.04.2020 представляет собой соглашение об изменении цены договора, подлежат отклонению, в виду следующего.

Вопреки доводам жалобы, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка указанному доводу ФИО2 Так, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что между ФИО1 и ФИО2 имеется спор относительно цены договора купли-продажи от 16.04.2020, который не подлежит разрешению при рассмотрении исковых требований ФИО2 к ООО "ЦАН-14" и ООО "ЦАН-3" об обязании передать ценный пакет.

Таким образом, соглашение от 16.04.2020 о передаче на хранение не может быть расценено как изменение условий договора купли-продажи, при этом суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о наличии между сторонами спора о цене приобретенного объекта недвижимости, который не подлежит разрешению в рамках настоящего дела. Доводы кассационной жалобы в данной части основаны на неправильном толковании норм материального права. При установленных по делу обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства ФИО2 о вызове свидетелей.

Доводы жалобы о том, что суд апелляционной инстанций не дал никакой оценки правовым основаниям для досрочной выдачи ФИО2 ценного пакета в связи с ликвидацией ответчиков, также отклоняются.

Вопреки доводам жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома стоимостью 8 000 000 рублей. При этом, площадь земельного участка в соответствии с договором купли-продажи составляет 1027 кв.м, что соответствует правоустанавливающим документам, соответственно, денежные средства, причитающиеся продавцу, должны быть ему преданы в полном объеме.

Из материалов дела усматривается, что на хранение в агентство недвижимости были переданы денежные средства в сумме 800 000 рублей, из полученных по договору купли-продажи, в этой связи, суд апелляционной инстанции нашел обоснованными требования ФИО1 о передаче ей денежных средств по договору купли-продажи.

Кроме того, поскольку денежные средства в настоящее время не находятся на хранении в ООО "ЦАН-14", оснований для возложения соответствующей обязанности на агентство не имеется, денежные средства подлежат возврату ФИО1 со счета Управления судебного департамента в Новосибирской области.

Доводы кассационной жалобы, по сути, направлены на несогласие с выводами суда апелляционной инстанции, переоценку доказательств по делу, правом на которую суд кассационной инстанции, в силу положений ст.390 ГПК РФ, не наделен.

Вопреки доводам жалобы, нарушения норм материального права при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.

Несогласие с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 января 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО2 - ФИО3 без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Н.Н. Кравченко

Т.Ю. Чунькова