Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03 августа 2021 г. по делу N 8Г-9876/2021[88-13288/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сокуровой Ю.А, судей Голубевой И.В, Копылова-Прилипко Д.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств (номер дела, присвоенный судом первой инстанции N), по кассационной жалобе представителя ФИО1, по доверенности ФИО10 на решение Черемушкинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО11, выслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО10, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ФИО2 - ФИО9, полагавшей кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по договору купли-продажи земельного участка от 21.05.2019г. до 1 116 000 руб, взыскании с ФИО2 денежных средств, в части превышающей покупную цену земельного участка, в размере 3 684 000 руб, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 21.05.2019г, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 26 920 рублей.

В обоснование своих исковых требований истец указала, что заключила ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки), расположенного по адресу: "адрес", поселение Марушкинское, "адрес" горки, участок 78. Пунктом 3 договора, стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 4 800 000 рублей. В соответствии с п.13 договора, продавец гарантировал покупателю, в том числе, что представленные продавцом документы, содержат достоверные данные и продаваемый земельный участок не имеет обременений и скрытых дефектов, не обременен сервитутами, а также отсутствуют основания для установления частного или публичного сервитута на момент заключения договора. Однако фактически использование земельного участка по его прямому назначению - для индивидуального жилищного строительства невозможно, в связи с его нахождением в охранной зоне магистрального продуктопровода (зоне минимально допустимого расстояния). Согласно письму ООО "Газпром трансгаз Москва" от ДД.ММ.ГГГГ N, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" полностью расположен в пределах минимальных расстояний магистральных газопроводов, что не позволяет осуществить строительство. Указанное обстоятельство существовало на момент приобретения земельного участка истцом у ответчика. Обстоятельства, препятствующие строительству дома на указанном земельном участке, были выявлены истом на этапе сбора и получения разрешительной документации на строительство дома.

Невозможность возведения дома на приобретенном земельном участке, в соответствии с его разрешенным использованием, существенно снижает ценность самого земельного участка и препятствует истцу в реализации его прав по строительству дома. В соответствии с отчетом об оценке земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, рыночная стоимость приобретенного истцом участка (с учетом ограничений на строительство) составляет 1 116 000 рублей, что значительно ниже стоимости, установленной в договоре купли-продажи земельного участка от 21.05.2019г.

Решением Черемушкинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Черемушкинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ФИО1, по доверенности ФИО10, просит отменить принятые судебные постановления, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с условиями договора ответчик передала земельный участок истцу свободным от прав третьих лиц и каких-либо обременений; истцом не представлено допустимых и относимых доказательств того, что переданный ей земельный участок не соответствует условиям договора по качеству или земельный участок имеет какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре, все существенные условия сторонами согласованы, условия, указанные в договоре, соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах и ЕГРН, особые условия использования земельного участка не являются обременением, в силу чего не подлежат государственной регистрации, не относятся к существенным условиям договора и не должны быть указаны в договоре купли-продажи, каких-либо доказательств того, что ответчик передал истцу земельный участок ненадлежащего качества или на момент заключения договора участок имел скрытые недостатки, истец не представил, поскольку согласно данным Росреестра как на момент заключения договора сторонами, так и на настоящий момент, категория земель указанного выше земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки следовательно, проданный ответчиком истцу по договору земельный участок полностью соответствует требованиям и закона и условиям договора и что истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке в части того, что в отношении проданного земельного участка установлены нормативные ограничения градостроительного плана земельного участка.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, Между тем при рассмотрении дела судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель не докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара, которые не были оговорены продавцом; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара; возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением; возможность использования покупателем земельного участка по назначению с учетом неоговоренных продавцами недостатков и реальной возможности использования обесцененного имущества по назначению; была ли имеющаяся информация предоставлена покупателю.

Данные обстоятельства в числе обстоятельств, имеющих значение для дела, судами нижестоящих инстанций установлены не были.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 ссылалась, что земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для жилищного строительства, расположен в границах охранной зоны, режим которого запрещает, в том числе, строительство объектов любого назначения: жилого, промышленного, сельскохозяйственного, что лишает ее возможности использовать земельный участок для строительства жилого дома.

Согласно письму ООО "Газпром трансгаз Москва" от ДД.ММ.ГГГГ N, земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170602:6 полностью расположен в пределах минимальных расстояний магистральных газопроводов. В соответствии с п. 7.15 СП 36.13330.2012 "Магистральные трубопроводы", для газопровода DN 1200 зона минимальных расстояний в обе стороны от оси газопровода до зданий, строений и сооружений составляет 300 м, от газопровода DN 800 -200 м. При этом, расстояние от оси газопровода DN 1200 до ближней границы земельного участка ориентировочно составляет 83 м, до дальней - 123 м. расстояние от оси газопровода DN 800 до ближайшей границы участка ориентировочно составляет 120 м, до дальней -160 м. Строительство и размещение объектов, указанных в СП 36.13330.2012, в пределах минимальных расстояний газопроводов категорически запрещено.

Таким образом, вся площадь земельного участка расположена в границах минимального расстояния от проходящих магистральных трубопроводов, что не позволяет осуществить строительство жилого дома на этом участке, использовать земельный участок по его прямому назначению.

При этом, ответчик, является собственником земельного участка с 2005г, спорный земельный участок, в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в свидетельстве о регистрации права собственности, не осваивался, индивидуальное жилищное строительство с момента выделения не осуществлялось.

Изложенным обстоятельствам не была дана оценка судом первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, юридически значимые обстоятельства по данному делу должным образом не установлены.

Кроме того, исходя из подлежащих применению норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суду первой инстанции надлежало поставить на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Газпром трансгаз Москва", с целью выяснения обстоятельств имеющих значение для рассмотрения дела.

Разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о нарушении норм материального права и существенном нарушении норм процессуального права, повлиявшим на исход дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить исковые требования на основании норм материального права, подлежащих применению к спорным отношениям, установленных по делу обстоятельств и с соблюдением процессуального закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Черемушкинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи