Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 июня 2021 г. по делу N 8Г-4569/2021[88-8732/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Ивановой Е.В, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Голованева В.В. к Администрации Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым о признании права собственности на недвижимое имущество и продлении договоров аренды, по кассационной жалобе Администрации Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 01 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения представителя подателя жалобы Жукова А.И. (с использованием средств ВКС, обеспеченной Симферопольским районным судом Республики Крым), судебная коллегия

установила:

Голованев В.В. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество и продлении договоров аренды.

В обоснование заявленных требований Голованев В.В. указал, что 26 марта 2019 года между МО Добровское сельское поселение Симферопольского района, от имени которого выступает Администрация Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (арендодателем), и Голованевым В.В. (арендатором) были заключены договоры аренды земельных участков N, площадью 1539 кв. м, и N, площадью 2294 кв. м, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, разрешенное использование - ведение садоводства. Срок действия договоров - 11 месяцев (с 26 марта 2019 года по 26 февраля 2020 года).

13 января 2020 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении арендуемых земельных участков в аренду сроком на три года. Однако заявление ответчиком оставлено без ответа, несмотря на то, что после окончания срока действия договоров аренды истец продолжает пользоваться земельными участками, оплачивает арендную плату. Претензий со стороны Администрации Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым по поводу пользования земельными участками после окончания срока действия договоров аренды не поступало.

В период действия договора аренды N, на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2294 кв.м, расположенном по адресу: "адрес", смежно с N, им построен жилой дом площадью 78, 8 кв.м. Для осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на объект строительства он обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, однако уведомлением от 02 июня 2020 года регистрационные действия приостановлены, в связи с тем, что у него отсутствует действующий договор аренды земельного участка, а право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

Истец просил признать договоры аренды земельных участков возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок, а также признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный на участке с кадастровым номером N.

Ответчик в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции против иска возражал.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от 20 августа 2020 года в удовлетворении исковых требований Голованева В.В. было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 01 декабря 2020 года, решение суда первой инстанции по жалобе истца отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка N от 26 марта 2019 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данной части принято новое решение о частичном удовлетворении требований.

Суд обязал Администрацию Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым предоставить Голованеву В.В. в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2294 кв.м, находящийся по адресу "адрес", смежно с N, сроком на три года по условиям предыдущего договора аренды N от 26 марта 2019 года. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым выражает несогласие с вышеуказанным апелляционным определением, просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы ссылается на нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные законом для ее частичного удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 26 марта 2019 года между МО Добровское сельское поселение Симферопольского района, от имени которого выступает Администрация Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым и Голованевым В.В. заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 539 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: "адрес", смежно с N, разрешенное использование - ведение садоводства.

Также между сторонами 26 марта 2019 года был заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2294 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", смежно с N, разрешенное использование - ведение садоводства.

В пункте 2.1 указанных договоров установлен срок аренды земельных участков - с 26 марта 2019 года по 26 февраля 2020 года (11 месяцев).

По условиям договоров аренды арендатор по истечении срока действия договоров обязался возвратить земельные участки арендодателю по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования (п. 4.1.14).

В силу п. 4.4.15 договоров, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы и пени за все время просрочки, как компенсацию за причиненные убытки.

По истечении срока действия договоров аренды земельных участков, истец Голованев В.В. земельные участки администрации не возвратил, продолжил ими пользоваться и оплачивать арендную плату, считая, что действие договоров аренды земельных участков возобновилось на неопределенный срок. Кроме того, в период действия договора аренды на арендованном земельном участке с кадастровым номером N, истцом (согласно декларации) построен жилой дом площадью 78, 7 кв.м.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст. 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь при этом положениями ст.ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 621 Гражданского кодекса РФ, указал, что спорные правоотношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса РФ, как специальным законом, которым не предусмотрено продление договора аренды на неопределенный срок, а оснований для возобновления или продления спорных договоров аренды не имеется. При этом суд пришел к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца права собственности на жилой дом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым, не согласившись с выводами суда первой инстанции в части земельного участка, переданного истцу по договору аренды N от 26 марта 2019 года, руководствуясь положениями ст.ст. 212, 420, 421, 445, 621 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 11, 22, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ, ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, указала, что спорный земельный участок используется истцом по целевому назначению, обязательства по уплате арендной платы выполняются надлежащим образом, что не оспаривалось ответчиком, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано, требований о признании постройки самовольной и её сносе, не заявлялось. Арендодатель на протяжении более чем шести месяцев после окончания срока действия спорного договора аренды не возражал против продолжения истцом использования спорного земельного участка, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец в силу закона имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, в связи с чем его требования в этой части подлежат удовлетворению.

Кассационный суд общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Из материалов дела следует, что истцом были заявлены требования о продлении ранее заключенных им договоров аренды. При этом истец в качестве основания иска указывал на их продление на неопределенный срок в силу закона и того факта, что он продолжает пользоваться объектами аренды (ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Однако суд апелляционной инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, обязал ответчика предоставить истцу в аренду без проведения торгов земельный участок, сроком на три года, по условиям предыдущего договора аренды N от 26 марта 2019 года.

Таким образом, судом удовлетворены исковые требования, которые истцом фактически не заявлялись. Суд апелляционной инстанции в нарушение положений ст.ст. 196, 327.1 ГПК РФ, вышел за пределы заявленных истцом требования, за пределы самого основания иска и рассмотрел требования, которые не могли быть предметом апелляционного рассмотрения.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГГПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 12 ГПК РФ, суд обязан создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Между тем, суд апелляционной инстанции в полной мере не выполнил данной обязанности и не установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

Так, из правовой позиции ответчика по данному делу следует, что им оспаривается сам факт законности изначального предоставления Голованеву В.В. земельных участков по договорам аренды без проведения торгов.

Таким образом, ответчик указывал на ничтожность договоров аренды N и N от 26 марта 2019 года в виду нарушения процедуры их предоставления (согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ на торгах в форме аукциона).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом ничтожная сделка недействительно независимо от признания ее таковой (ч. 1 ст. 166 ГК РФ) и независимо от того, заявлены ли такие требования.

В силу п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Таким образом, указанные возражения ответчика о незаконности изначального предоставления истцу земельных участков в аренду (с превышением максимальных размеров по виду разрешенного использования) без проведения торгов должны были быть оценены судом с позиции заявления о ничтожности данных сделок.

Суду надлежало установить, была ли соблюдена установленная законом процедура предоставления истцу земельных участков без проведения торгов при заключении с ним договоров аренды N и N от 26 марта 2019 года и в зависимости от указанного обстоятельства разрешать спор в части возможности возобновления договора аренды на земельный участок, на котором истцом возведен жилой дом, а не обуславливать право на продление договора самим фактом возведения на участке объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах кассационный суд приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, неверно установлены юридически значимые для разрешения данного дела обстоятельства.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), кассационный суд находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 01 декабря 2020 года - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Крым.

Председательствующий:

Судьи: