Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июня 2021 г. по делу N 33-24341/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Новиковой О.А., судей Суменковой И.С., Козиной Т.Ю., при помощнике судьи Караминой Н.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи

Новиковой О.А. дело по апелляционной жалобе представителя истца

Есаяна А.А. - по доверенности Акопян Р.П. на решение Измайловского районного суда адрес от 28 января 2021 года по гражданскому делу N 2-278/2021, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении исковых требований Есаяна Артура Ашотовича к Соловьевой Татьяне Ашотовне и Ягольнику Николаю Владимировичу о признании преимущественного права покупки 1/3 доли квартиры, принадлежащей Соловьевой Татьяне Ашотовне в праве общей собственности на квартиру по адресу: адрес; переводе прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в квартире по адресу: адрес путем замены Ягольника Николая Владимировича Есаяном Артуром Ашотовичем в договоре купли-продажи от 30.06.2020 и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости, УСТАНОВИЛА:

Истец Есаян А.А. обратился в суд с иском к ответчикам

Соловьевой Т.А, Ягольнику Н.В. о признании преимущественного права покупки 1/3 доли квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя 1/3 доли квартиры путем замены Ягольника Н.В. Есаяном А.А. в договоре купли-продажи от 30.06.2020 и в записи ЕГРН.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником 2/3 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес, собственником 1/3 доли указанной квартиры являлась Соловьева Т.А, которой в конце февраля 2020 года принято решение о продаже принадлежащей ей доли в квартире, о чем ему было направлено уведомление. После получения уведомления другом истца, Есаяном А.А. на электронный адрес Соловьевой Т.А. направлено согласие на приобретение доли. Дальнейшие действия по вопросу покупки 1/3 доли Есаян А.А. обсуждал с представителем Соловьевой Т.А. -

Алимбековой Г.Ф, которая являлась сотрудником ООО "Инком-Юго-Восток". 24 марта 2020 года Алимбековой Г.Ф. истцу на электронный адрес было направлено письмо о необходимости подтверждения желания приобретения доли квартиры и необходимости внесения аванса в размере сумма В спорный период истец находился в адрес, о чем было известно Соловьевой Т.А, однако из-за закрытия границ у истца отсутствовала возможность приехать на оформление сделки в течение месяца, в связи с чем им было предложено подписать предварительный договор купли-продажи с внесением аванса. В ходе обсуждения сделки, истец согласился на все условия Соловьевой Т.А, однако она принять аванс отказалась, требуя личного присутствия истца на сделке. Аванс, перечисленный Есаяном А.А. Соловьевой Т.А, возвращен последней без объяснения причин. Переписка по вопросу купли-продажи доли квартиры велась вплоть до 02 июля 2020 года, тогда как договор между Соловьевой Т.А. и Ягольником Н.В. был заключен 30 июня 2020 года без уведомления Есаяна А.А. о намерении продать свою долю постороннему лицу, тем самым было нарушено преимущественное право истца на покупку доли.

Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя адвоката Акопян Р.П, которая заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Соловьева Т.А. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что уведомляла истца о намерении продать принадлежащую ей 1/3 долю квартиры и ожидала его решения длительное время.

Ответчик Ягольник Н.В. в судебное заседание не явился, извещался, обеспечил явку представителя Болотской С.В, которая просила в иске отказать, поскольку истец был надлежащим образом уведомлен о намерении Соловьевой Т.А. продать спорную долю квартиры.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещался, отзыва относительно заявленных требований не представил.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Есаяна А.А. - Акопян Р.П. В заседание судебной коллегии ответчик Соловьева Т.А. не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Есаяна А.А. - по доверенности Акопян Р.П, возражения представителя ответчика Ягольника Н.В. - по доверенности Болотской С.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года

N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для

дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение суда первой инстанции указанным требованиям в полной мере не отвечает.

Как предусмотрено п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что порядок отчуждения доли в праве общей собственности ответчиком был соблюден, истец, предупрежденный о намерении продаже доли в праве общей собственности за определенную собственником цену, в установленный законом срок свое право преимущественной покупки не реализовал, что давало ответчику основания для заключения договора купли-продажи с иным лицом. Кроме того, истцом не было подтверждено наличия у него необходимого для приобретения доли размера денежных средств.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права, а также не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, при разрешении спора установлено, что истец Есаян А.А. является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. Ответчик Соловьева Т.А. являлась собственником 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру.

Согласно заявлению от 21 февраля 2020 года, удостоверенному нотариусом

адрес Соловьевым Н.А, Соловьева Т.А. извещает Есаяна А.А. о намерении продать принадлежащую ей 1/3 долю квартиры, расположенной по адресу:

адрес, в связи с чем просит сообщить ей о своем желании или об отказе от приобретения доли за цену в размере сумма

Из извещения нотариуса адрес Соловьева Н.А, адресованного Есаяну А.А, следует, что если Есаян А.А. не приобретает указанное недвижимое имущество, то имущество будет продано другому лицу.

30 июня 2020 года нотариусом адрес Соловьевым Н.А.

ответчику Соловьевой Т.А. выдано свидетельство о передаче заявлений и (или) документов, из которого следует, что нотариусом 25 февраля 2020 года по просьбе Соловьевой Т.А. переданы заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения Есаяну А.А. извещение с приложением заявления о преимущественном праве покупки. Получение указанных документов адресатом подтверждено.

Из уведомления о вручении почтового отправления следует, что вышеуказанное извещение получено Бикчентаевым Т.Т. по доверенности.

После получения указанного выше свидетельства, 30 июня 2020 года нотариусом адрес Соловьевым Н.А. удостоверен договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенный между Соловьевой Т.А. и Ягольником Н.В, по условиям которого 1/3 доля квартиры по адресу:

адрес переходит в собственность Ягольника Н.В.

Стоимость спорной доли составила сумма

Из показаний допрошенного в ходе судебного разбирательства свидетеля Медетова О.М, являющегося арендатором спорной квартиры, следует, что ему было известно о намерении истца выкупить долю квартиры по адресу:

адрес, принадлежащую Соловьевой Т.А.; денежные средства в размере сумма были переданы им Соловьевой Т.А. примерно в апреле/мае в счет аванса, однако денежные средства в размере сумма возвращены обратно свидетелю с пометкой аванс. Также Соловьева Т.А. попросила передать истцу, что в случае, если он имеет намерения заключить договор, ему необходимо приехать, или доля будет продана другому человеку.

Допрошенная в качестве свидетеля Алимбекова Г.Ф, являющаяся риелтором, проводившим сделку купли-продажи спорной квартиры, показала, что Соловьева Т.А. обратилась в агентство с целью продажи принадлежащей ей доли квартиры, которую она очень хотела продать своему брату Есаяну А.А. Причины отказа Есаяна А.А. от покупки доли непонятны, спорная доля квартиры продана Ягольнику Н.В. за сумма, Есаян А.А. сам сообщил свидетелю, что живет в Швеции; предварительный договор от Есаяна А.А. поступил только 28 июня 2020 года.

Вместе с тем судом первой инстанции не дана оценка действиям

Есаяна А.А, который до истечения установленного законом срока преимущественного права покупки продаваемой доли направил продавцу уведомление о намерении приобрести долю. При этом обстоятельства отсутствия у Есаяна А.А, находящегося на момент получения уведомления о продаже доли в Швеции, носят объективный характер ввиду временного прекращения авиасообщения между странами. Вместе с тем, ввиду отсутствия по объективным причинам возможности личного участия при оформлении сделки, как того требовала ответчик Соловьева Т.А, ей Есаяном А.А. было предложено заключить предварительный договор. В подтверждение действительности своих намерений Есаяном А.А. Соловьевой Т.А. в качестве аванса были перечислены денежные средства.

Суд также не принял во внимание, что, настаивая на личном участии Есаяна А.А. при оформлении сделки купли-продажи доли жилого помещения, ответчик не конкретизировала дату совершения сделки, соответствующего уведомления о времени и месте заключения договора купли-продажи Есаяну А.А. не направляла, порядок передачи денежных средств за продаваемую долю не указала, что, в том числе, не позволило Есаяну А.А, с учетом сложившихся обстоятельств, обеспечить участие его представителя в заключении договора купли-продажи доли в квартире.

Таким образом, Есаян А.А, вопреки возражениям ответчика, не ограничился одним только выражением желания на покупку доли в квартире, а им были предложены Соловьевой Т.А. конкретные возможные действия, направленные на реализацию его права приобретения доли в квартире, подтвержденные перечислением денежных средств в счет оплаты приобретения спорного имущества.

Более того, суд, в нарушение положений статей 56, 57 ГПК РФ, не предложил истцу представить доказательства наличия у него в спорный период денежных средств, необходимых для оплаты стоимости 1/3 доли жилого помещения, и пришел к преждевременному выводу об отсутствии финансовой возможности для ее оплаты.

Между тем, в ходе разрешения спора истцом представлены платежные поручения N 688609 от 27 ноября 2020 года; N 324085 от 30 ноября 2020 года; N 346531 от 30 ноября 2020 года, подтверждающие внесение на банковский счет (депозит) Управления Судебного департамента в адрес сумма, то есть истец при обращении в суд подтвердил финансовую возможность для оплаты 1/3 доли спорного жилого помещения.

Таким образом, сведений о недобросовестном поведении истца и отсутствии у него намерения на приобретение спорного жилого помещения материалы дела не содержат. Предложенный им порядок реализации своего права на приобретение доли, с учетом невозможности участия в совершении сделки по объективным причинам, как отмечено выше, об отсутствии у него волеизъявления на приобретение жилой площади также не свидетельствует.

В этой связи судебная коллегия считает, что преимущественное право истца на покупку жилого помещения, которое является его местом жительства, ответчиком было нарушено, поскольку реальность намерений истца на совершение сделки подтверждена при рассмотрении дела, реализовать соответствующее право в установленный законом срок, с учетом требований продавца о личном участии покупателя в сделке, истец не имел возможности в связи с наличием уважительных причин, доказательств совершения истцом действий, направленных на нарушение прав собственника, не представлено, покупка жилого помещения на условиях, указанных продавцом, истцом была согласована.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом исковых требований. Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные истцом требования, коллегия учитывает, что уведомление о продаже доли в праве общей собственности не должно иметь формальный характер, а положения закона о преимущественном праве на приобретение доли в общем имуществе имеют своей целью, в том числе, защиту прав лиц, действительно заинтересованных в приобретении доли в праве общей собственности на жилое помещение.

При таких обстоятельствах, права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, заключенному 30 июня 2020 года между Соловьевой Татьяной Ашотовной и Ягольником м Николаем Владимировичем и удостоверенному нотариусом адрес Соловьевым Н.А. 30 июня 2020 года в реестре за N 77/536-н/77-2020-4-424 должны быть переведены на Есаяна Артура Ашотовича.

Денежные средства, внесенные истцом на депозит УСД в адрес, подлежат выплате Ягольникову Н.В. Кроме того, с истца в пользу Ягольника Н.В. также подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов по заключению договора купли-продажи доли в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Измайловского районного суда адрес от 28 января 2021 года отменить. Постановить по делу новое решение.

Иск Есаяна Артура Ашотовича удовлетворить.

Перевести на Есаяна Артура Ашотовича права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, заключенному 30 июня 2020 года между Соловьевой Татьяной Ашотовной и Ягольником Николаем Владимировичем и удостоверенному нотариусом адрес Соловьевым Н.А. 30 июня 2020 года в реестре за N 77/536-н/77-2020-4-424.

Взыскать с Есаяна Артура Ашотовича в пользу Ягольника Николая Владимировича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи доли в размере сумма, путем списания денежных средств, размещенных на депозитном счете УСД в адрес по платежным поручениям: N 40688609 от 27 ноября 2020 года, N 40324085 от 30 ноября 2020 года, N 40346531 от 30 ноября 2020 года.

Взыскать с Есаяна Артура Ашотовича в пользу Ягольника Николая Владимировича денежные средства в счет возмещения расходов по заключению договора купли-продажи доли в размере сумма

Председательствующий

Судьи: