Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 июля 2021 г. по делу N 33-29004/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Иваненко Ю.С, судей фио, фио, при помощнике судьи Некрашевич Е.А, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Штомпель Е.Д. по доверенности фио на решение Савеловского районного суда адрес от 21 сентября 2020 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска фиоД, - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Штомпель Е.Д. обратилась в суд с иском к ответчику Винокурову В.А. об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, мотивируя свои требования тем, что... 2019 между истцом и ответчиком Винокуровым В.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: адрес. Стоимость жилого дома по договору составила сумма После вступления в права владения домом истцом с момента начала отопительного сезона были обнаружены недостатки в качестве купленного жилого дома, которые не соответствуют п.4.5 Договора, а именно, что на всех окнах, дверях, поверхностях стен, потолка образуется конденсат; дом плохо прогревается, из-за конденсата стали появляться желтые пятна и следы влаги. От устранения выявленных недостатков ответчик уклонился. По обращению истца ООО "СтройТехНадзор" была проведена строительно-техническая экспертиза, установившая наличие скрытых недостатков, а также, что строительные работы произведены с нарушением строительных норм и правил лицами, имеющими низкую квалификацию в области строительства и инженерно-технических работ. Истец не могла обнаружить выявленные недостатки при покупке дома, часть недостатков могла быть обнаружена только с наступлением отопительного сезона. Поскольку недостатки являются существенными и устранимыми истец просила суд взыскать с ответчика стоимость их устранения в размере сумма, в счет соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества а также взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы заявитель.

Истец Штомпель Е.Д. в судебное заседании судебной коллегии Московского городского суда не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности фио, которая доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила отменить решение суда.

Ответчик Винокуров В.А. в судебное заседание Московского городского суда не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представил, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявил. При таком положении судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, признав причины неявки неуважительными.

Проверив материалы дела, выслушав явившегося участника процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным, постановленным в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, обоснованным, и подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором применительно к обязательствам, возникшим в связи с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ)

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 475 ГК РФ предусматривает возможность соразмерного уменьшения цены проданного товара по требованию покупателя, в случае, когда продавцом был передан товар ненадлежащего качества и недостатки которого не были оговорены продавцом.

По смыслу указанной нормы при разрешении требований покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо определять, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,... 2019 между Винокуровым Виталием Алексеевичем (Продавец) и Штомпель Еленой Дмитриевной (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, площадью 595 кв.м. с кадастровым номером... по адресу: адрес. Стоимость жилого дома по договору составила сумма, которые истец заплатила ответчику в полном объеме. адрес и жилой дом по указанному адресу был принят истцом у ответчика по акту приема-передачи, в котором указано, что покупатель претензий к качеству жилого дома не имеет. В соответствии с п. 4.5 Договора, Продавец обязуется передать жилой дом Покупателю в годном для проживания состоянии, с внутренней отделкой (под чистовую), с ремонтом, стяжкой, полами, с системой водоотведения, электроснабжения, вентиляции.

Как следует из заключения строительно-технической экспертизы N 18109-1 от 18.10.2019, проведенной по заказу истца ООО "СтройТехНадзор", в жилом доме по адресу: адрес установлены следующие нарушения строительных норм и правил: в помещении кухни первого этажа зафиксировано отклонение откоса оконного проема 5 мм от вертикали; в помещении спальни первого этажа температура внутренней поверхности двух стен превышает 4 градуса С; в помещении коридора/холла первого этажа на поверхности входной двери зафиксировано скопление конденсата; во всех помещениях второго этажа на поверхности окон зафиксировано скопление конденсата, а также образование желтых пятен и следов влаги на поверхности стыка стен с потолком; при проведении вскрытия потолка в помещении детской второго этажа зафиксировано, что край слоя пароизоляции установлен не герметично к поверхности стен, что приводит к образованию конденсата внутри помещений; при проведении вскрытия отделки цоколя установлено отсутствие гидроизоляции на поверхности фундамента. Перечисленные нарушения, по мнению эксперта, требуют исправления за счет подрядной организации, проводившей данные работы, а также говорят о низкой квалификации рабочих строительных специальностей и отсутствии контроля со стороны инженерно-технических работников.

26.10.2019 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием к ответчику возместить причиненный ущерб, поскольку ответчик не устранил скрытые существенные недостатки дома.

В ответ на досудебную претензию ответчик указал, что факт нарушения им прав Штомпель Е.Д. не установлен, при исполнении договора купли-продажи им не было допущено исполнение обязательств ненадлежащим образом.

Обращаясь с настоящим иском, Штомпель Е.Д. указала, что приобрела земельный участок с жилым домом, осмотрев его и согласившись с его техническим состоянием. Однако недостатки дома проявились в результате его эксплуатации с сезонными изменениями и не могли быть ей известны на момент сделки.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции исходил из того, что до заключения сделки договора купли-продажи земельного участка с жилым домом покупатель имел время и возможность для обследования дома, поскольку обратного судом не установлено, как и возможность проверить техническое состояние дома, снижающее его потребительские качества.

При этом суд пришел к выводам, что технические характеристики дома, как и год его постройки покупателю были известны, поскольку осмотр дома и документы на него были представлены продавцом покупателю, тексте договора присутствует полноценная информация о предмете договора, а также отсутствуют какие бы то ни было претензии покупателя по качеству покупаемого дома, с условиями договора покупатель ознакомлена и с ними согласилась, подписав договор и оснований для применений последствий продажи товара ненадлежащего качества с недостатками, не оговоренными продавцом отсутствуют.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу, что истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи. Наличие внутренней отделки, ремонта, системы водоотведения, электроснабжения, вентиляции подтверждено истицей и соответствует условиям договора, качество инженерных коммуникаций в договоре не оговаривалось. Из экспертного заключения, представленного истцом, не следует, что в результате выявленных недостатков дом стал не пригоден для проживания.

Договор купли-продажи заключен сторонами... 2019г. Строительно-техническое заключение, представленное истцом в материалы дела ООО "СтройТехНадзор" составлено в период с 10.10.2019г. (дата осмотра) до 18.10.2019г. (дата заключения). В указанном документе отражено, что оно проведено путем визуально-инструментального обследования объекта с фотофиксацией выявленных дефектов и по итогу установлено нарушение требований строительных норм и правил, требующих исправления за счет подрядной организации, проводившей работы, стоимость устранения выявленных дефектов сумма Основные недостатки: скопление конденсата, образование желтых пятен и следов влаги на поверхностях стыков стен с потолком, отсутствие герметичности слоев пароизоляции на потолке и гидроизоляции на поверхностях фундамента. Таким образом, недостатки в виде скопления конденсата проявились в отопительный период с учетом смены времени года. Вместе с тем довод о том, что указанные недостатки носят скрытый характер, суд отверг, т.к. при визуальном осмотре истец имел возможность узреть таковые в виде проявившихся желтых пятен на стенах и потолке. Согласно представленным документам известно, что указанный дом уже находился в собственности продавца не менее года с 30.01.2018г. Таким образом, покупатель, приобретая указанное имущество, не озаботился проявить должную осмотрительность при выборе объекта покупки и обратиться за оказанием соответствующих консультаций на стадии заключения договора.

Кроме того, суд отметил, что истцом не предоставлено суду надлежащих доказательств того, что определенная сторонами в договоре цена земельного участка и жилого дома не соответствовала его техническому состоянию на момент заключения сделки и при таких обстоятельствах, судом не установлено нарушение прав истца ответчиком, в связи с чем, требования истца о соразмерном уменьшении стоимости дома и взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется, т.к. они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая, что доводы не истца не нашли свое подтверждение в судебном заседании, суд законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требованиях.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что недостатки жилого дома являются скрытыми, и никак не могли быть обнаружены истцом в момент осмотра жилого дома перед его покупкой без повреждения целостности дома, каким бы тщательным не был предпродажный осмотр, и даже в случае осмотра |дома с приглашенным истцом строительного эксперта, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку ничем объективно не подтверждены.

Доводы апелляционной жалобы о том, что как указывает суд "качество инженерных коммуникаций в договоре не оговаривалось", данный вывод не соответствует материалам дела, а именно договору купли-продажи от... 2019 года, согласно которому (п.4.5.) Продавец обязуется передать жилой дом с системой отопления и что в решении суда указано: "Согласно представленным документам известно, что указанный дом уже находился в собственности продавца не менее года", но согласно представленной стороной истца выписке из ЕГРН от 09.07.2020 года, дом находился в собственности продавца с -13.03.2029 года, то есть менее 4 месяцев не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не влияют на правильность решения суда.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда адрес от 21 сентября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи