Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11 августа 2021 г. по делу N 8Г-10656/2021[88-12904/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Зюзюкина А.Н, Козловской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску крестьянского фермерского хозяйства "Агрос" к Гребенникову В.Я, Денисову В.И, Гребенникову А.В, Светличной Л.И, Горину Ф.А, индивидуальному предпринимателю- главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горину А.Ф, Федоровой Н.Н. о признании незаконным выдела в счет земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, признании сделок купли-продажи земельных участков, договора аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки

по кассационной жалобе Гребенникова В.Я, Денисова В.И, Светличной Л.И, индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горина А.Ф, кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 2 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Зюзюкина А.Н, выслушав объяснения Горина Ф.А, Федоровой Н.Н, её же в качестве представителя Горина А.Ф, Гребенникова А.В, Гребенникова В.Я, Светличной Л.И, Денисова В.И. (по доверенностям), поддержавших доводы кассационных жалоб, возражения представителя крестьянского фермерского хозяйства "Агрос", Иванчихина А.А, Кабацкова А.А, Михеевой Г.В, Лебедевой Т.Г, Лебедева А.Н.- Стуенко С.Б. (по доверенностям) по доводам жалоб, судебная коллегия

установила:

крестьянское фермерское хозяйство "Агрос" (далее - КФХ "Агрос") обратилось в суд с иском к Гребенникову В.Я, Денисову В.И, Гребенникову А.В, Светличной Л.И, Горину Ф.А, индивидуальному предпринимателю- главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горину А.Ф. (далее- ИП-глава К(Ф)Х Горин А.Ф.) о признании незаконным выдела в счет земельных долей земельного участка, признании недействительными договора купли-продажи и аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 1 апреля 2017 г. при множественности лиц со стороны арендодателя истец является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N (далее- КН:12), расположенного по адресу: "адрес". Договор аренды заключен на 10 лет с последующей пролонгацией. Из указанного земельного участка ответчики Гребенников А.В, Гребенников В.Я, Денисов В.И, Светличная Л.И. в счет принадлежащих им земельных долей без получения разрешения истца выделили земельный участок площадью 34, 9 га с кадастровым номером N (далее- КН:49). 13 ноября 2019 г. в отношении выделенного земельного участка заключен договор аренды с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф. 26 ноября 2019 г. представителем Денисова В.И. и Светличной Л.И. - Гориным Ф.А. с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф. заключены договоры купли-продажи 33/349 и 66/ 349 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером КН:49.

КФХ "Агрос" просило признать незаконным выдел земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства площадью 349 000 кв.м с кадастровым номером КН:49; признать недействительными договоры купили-продажи земельных долей от 26 ноября 2019 г, заключенные представителем Денисова В.И. и Светличной Л.И.- Гориным Ф.А. с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф.; признать недействительным договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 13 ноября 2019 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:49, заключенный представителем Федоровой Н.Н. с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф.; применить последствия недействительности ничтожных сделок и возвратить стороны в первоначальное положение (с учетом заявления об изменении исковых требований).

Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечена Федорова Н.Н.

Решением Ртищевского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2020 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 2 февраля 2021 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения иска к Федоровой Н.Н. и Горину Ф.А. В указанной части по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В оставшейся части решение суда изменено.

Суд апелляционной инстанции определилпризнать недействительным выдел Гребенниковым В.Я, Денисовым В.И, Гребенниковым А.В, Светличной Л.И. земельного участка общей площадью 349 000 кв.м, с кадастровым номером КН:49 из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером КН:12; признать недействительным договор купли- продажи от 26 ноября 2019 г..земельной доли в размере 66/349 из земельного участка с кадастровым номером КН:49, заключенный между Светличной Л.И. и Гориным А.Ф.; признать недействительным договор купли- продажи от 26 ноября 2019 г..земельной доли в размере 33/349 из земельного участка с кадастровым номером КН:49, заключенный между Денисовым В.И. и Гориным А.Ф.; признать недействительным договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от 13 ноября 2019 г..в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:49, заключенный Гребенниковым В.Я, Денисовым В.И, Гребенниковым А.В, Светличной Л.И. с ИП-главой К(Ф)Х Гориным А.Ф.; применить последствия недействительности ничтожных сделок и возвратить стороны в первоначальное положение: прекратить право общей долевой собственности Гребенникова В.Я, Денисова В.И, Гребенникова А.В, Светличной Л.И. на земельный участок с кадастровым номером КН:49; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к Горину А.Ф. в отношении земельной доли в размере 33/349 доли, приобретенной у участника общей долевой собственности Денисова В.И, в размере 66/349 доли, приобретенной у участника общей долевой собственности Светличной Л.И, земельного участка с кадастровым номером КН:49; снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером КН:49; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации обременения, договора аренды земельного участка при множественности

лиц со стороны арендодателя от 13 ноября 2019 г..в отношении земельного участка с кадастровым номером КН:49 в пользу ИП-главы К(Ф)Х Горина А.Ф.; взыскать со Светличной Л.И. в пользу Горина А.Ф. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в сумме 60 000 руб.; взыскать с Денисова В.И. в пользу Горина А.Ф. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в сумме 60 000 руб.; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об участниках общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 310 000 кв.м с кадастровым номером КН:12; восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером КН:12 в первоначальных границах, со всеми имеющимися ограничениями прав и обременениями данного объекта недвижимости, предшествовавших выделу из него земельного участка с кадастровым номером КН:49.

В кассационной жалобе Гребенников В.Я, Денисов В.И, Светличная Л.И, ИП- глава К(Ф)Х Горин А.Ф. ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушения норм материального права.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив принятые по делу судебные акты, изложенные в жалобах доводы, судебная коллегия приходит к выводу, что такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Судами нижестоящих инстанций установлено и из материалов дела следует, что 1 апреля 2007 г. между КФХ "Агрос" и участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером КН:12, общей площадью 131 га, заключен договор аренды указанного земельного участка. Договор заключен на срок 10 лет, с 1 апреля 2007 г. по 1 апреля 2017 г.

Согласно пункту 5.1.2 договора, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три дня месяца по истечении срока действия договора.

Данному праву корреспондирует обязанность арендодателя обеспечить реализацию преимущественного права арендатора на продление договора (пункт 4.2.3 договора).

После истечения срока действия договора аренды от 1 апреля 2007 г, ответчики Гребенников А.В, Гребенников В.Я, Денисов В.И, Светличная Л.И. в порядке, определенном статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", выделили из земельного участка с кадастровым номером КН:12 в счет своих земельных долей земельный участок площадью 34, 9 га.

7 ноября 2019 г. выделенный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером КН:49, на него зарегистрировано право общей долевой собственности Гребенникова А.В, Гребенникова В.Я, Денисова В.И, Светличной Л.И.

13 ноября 2019 г. ответчики Гребенников А.В, Гребенников В.Я, Денисов В.И, Светличная Л.И. заключили с ИП- главой К(Ф)Х Гориным А.Ф. договор аренды земельного участка с кадастровым номером КН:49, данный договор аренды зарегистрирован 22 ноября 2019 г.

По договорам купли-продажи от 26 ноября 2019 г. ИП- глава К(Ф)Х Горин А.Ф. приобрел у Денисова В.И. и Светличной Л.И. принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Право общей долевой собственности ИП- главы К(Ф)Х Горин А.Ф. на земельный участок с кадастровым номером КН:49 зарегистрировано 28 ноября 2019 г.

Рассматривая дело и разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что действия ответчиков по выделу земельных долей являются ничтожной сделкой, т.к. по окончании срока действия договора аренды от 1 апреля 2007 г. ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, выдел ответчиками земельного участка из земельного участка с кадастровым номером КН:12 без получения согласия арендатора указанного земельного участка- КФХ "Агрос" невозможен, произведенным выделом нарушены права и законные интересы истца.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами и суждениями суда первой инстанции, указывая на то, что воля собственников земельного участка на расторжение договора аренды, на заявление арендатору нежелания продлевать арендные отношения, может быть сформирована только по результатам проведения общего собрания, такое решение участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером КН:12 до окончания срока действия договора аренды от 1 апреля 2007 г. не принимали, из чего следует, что срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером КН:12 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее также- Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного федерального закона, и распорядиться им по своему усмотрению.

В силу пункта 5 статьи 9 этого же федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды Законом N 101-ФЗ прямо не урегулированы.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, правила статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению с учетом положений статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, должны быть установлены, в том числе, следующие обстоятельства: наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; принятие участниками долевой собственности на общем собрании решения о заключении договора аренды на новый срок. Участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, после истечения срока действия договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок не принято решение о заключении договора аренды на новый срок, его условиях или о его прекращении, вправе на общем собрании участников долевой собственности выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности на новый срок, или с условиями договора аренды такого земельного участка и выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания договора аренды от 1 апреля 2007 г, заключенного собственниками земельного участка с кадастровым номером КН:12 с КФХ "Агрос", следует, что арендатор для реализации им права по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, обязан не позднее, чем за три дня месяца до истечения срока действия договора направить арендодателю письменное заявление с предложением заключить договор аренды на новый срок.

Между тем, разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали и применили к спорным отношениям нормы материального права, регулирующие отношения в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в нарушение положений части 2 статьи 56, части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные инстанции не учли названные выше обстоятельства и не дали оценки доводам ответчиков о том, что КФХ "Агрос" в предусмотренный договором от 1 апреля 2007 г. срок не заявило арендодателю о намерении заключить договор аренды на новый срок; отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности о заключении с КФХ "Агрос" договора аренды земельного участка на новый срок; на общем собрании участников долевой собственности от 16 апреля 2019 г. ответчики Гребенников А.В, Гребенников В.Я, Денисов В.И, Светличная Л.И. по второму вопросу повестки дня: "Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности", решение по которому не принято, выразили несогласие с условиями договора аренды от 1 апреля 2007 г. и заявили о его расторжении, предупредив арендатора за три месяца.

С учетом изложенного решение суда о недействительности выдела Гребенниковым А.В, Гребенниковым В.Я, Денисовым В.И, Светличной Л.И. земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 2 февраля 2021 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 2 февраля 2021 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции- в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий

Судьи