Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 августа 2021 г. по делу N 66а-1116/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Тотцкой Ж.Г., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-151/2021 (УИД 26OS0000-04-2020-000484-70) по административному исковому заявлению Чибухчян Лилит Лентрушовны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Чибухчян Л.Л, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5487+/-26 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства автосервиса, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, адрес: "адрес", а также собственником расположенного по тому же адресу объекта недвижимости с кадастровым номером N, степень готовности объекта незавершенного строительства 54%, площадь 1449 кв. м, площадь застройки 1449 кв. м, обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 9136000 рублей и кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 9394000 рублей.

В обоснование заявленных требований, указано, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительного превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как налогоплательщика.

Согласно представленного административным истцом отчета независимого оценщика ООО АФ "АУДИТ-КОНСАЛТИНГ" N от 7 сентября 2020 г. по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 9136000 рублей; с кадастровым номером N - 9394000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г. административный иск Чибухчян Л.Л. удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5487+/26 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства автосервиса, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 5971000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, степень готовности объекта незавершенного строительства 54%, площадь 1449 кв. м, площадь застройки 1449 кв. м, проектируемое назначение: нежилое, виды разрешенного использования: данные отсутствуют, особые отметки: право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с наименованием: Автосервис, адрес: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 8814000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости постановлено считать 21 октября 2020 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать.

Апеллянт не соглашается с заключением судебной экспертизы, полагая его недопустимым доказательством в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности. По мнению апеллянта, установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость является заниженной, применение ее приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополь.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5487+/-26 кв. м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: "адрес"; а также объекта недвижимости с кадастровым номером N площадью застройки 1449 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, Чибухчян Л.Л, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером N и собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, является плательщиком налога на имущество и земельного налога, размер которых зависит от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2019 г.: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 22932751, 89 рублей; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - 28445287, 48 рублей.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При изложенных обстоятельствах, суд верно сделал вывод, что истец как арендатор и собственник спорных объектов недвижимости вправе оспаривать кадастровую стоимость, размер которой является базой для налогообложения.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет независимого оценщика ООО АФ "АУДИТ-КОНСАЛТИНГ" N от 7 сентября 2020 г, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила: с кадастровым номером N - 9136000 рублей; с кадастровым номером N - 9394000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Исследуя вышеуказанный отчет, судебная коллегия проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в статье 11 Закона об оценочной деятельности и в пункте 4 ФСО N 3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. При этом существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке и приводит к нарушению требования проверяемости отчета.

Представленный административными истцами отчет не был принят судом первой инстанции в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости, поскольку не соответствовал требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку при составлении отчета были допущены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, в части выбора объектов аналогов, а также применения корректировок и поправок, не подтвержденных ответствующим обоснованием (пункт 13 ФСО N 3).

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

С целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ОООО "Юридическое агентство "Аргумент".

В соответствии с заключением эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т. от 10 марта 2021 г. N рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в следующих размерах: с кадастровым номером N - 5971000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - 8814000 рублей.

Изучив экспертное заключение, исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности отчета и недостоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствующим требованиям законодательства, и установив рыночную стоимость: земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. - в размере 5971000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N - в размере 8814000 рублей.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции правильно указал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о несоответствии принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности судебная коллегия находит выводы суда не подлежащими переоценке.

Как следует из содержания заключения, экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объектов оценки.

Определение рыночной стоимости в отношении объекта капитального строительства с использованием метода сравнительных единиц, в рамках затратного подхода, является мотивированным и корректным и соответствует результатам проведенного анализа (с учетом информации, которой владел эксперт, а также целей и задач проводимой экспертизы).

Невозможность применения сравнительного и доходного подходов правомерно объяснена тем, что объектом исследования является незавершенный строительством объект.При анализе рынка экспертом был выявлен факт, что объекты с данной характеристикой (объекты незавершенного строительства), не продаются на рынке и не сдаются в аренду, а использование и сравнение объекта исследования с объектами 100% готовности может привести к существенному искажению действительного результата, так как невозможно с высокой точностью выяснить - какие именно затраты отличают объекты 100% готовности от объекта незавершенного строительством.

Таким образом, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Как следует из заключения, рыночная стоимость оцениваемого объекта была определена методом удельных затрат на единицу площади или объема (сравнительной единицы).

Экспертом справедливо учтено, что эксперт при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости должен обеспечить, по возможности, максимальную сопоставимость методологии с отчетом об оценке кадастровой стоимости. Оценка действующей кадастровой стоимости, с той, что подлежит оспариванию в рамках настоящего дела, была произведена на основе справочников КО-ИНВЕСТ от 1 января 2014г. В дальнейшем, поскольку действующие нормативные документы в области оценочной деятельности нс содержат требований к дате издания сборников, используемых при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода, кроме требования о недопустимости использования данных возникших после даты оценки (п. 8 ФСО N1), то при использовании справочника датированного 2014г, эксперт верно применил коэффициенты перехода (индексации) от даты справочника к дате оценки.

Таким образом, вопреки доводам апеллятора, экспертом был обоснован выбор сравнительной единицы, как сопоставимый аналог с оцениваемым по классу конструктивной системы и основному материалу несущих конструкций, произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки, в том числе верно учтено отсутствие части конструктивных элементов, а именно 50%. Данный процент был определен экспертом при личном выезде на место похождения объекта исследования, более точное определение невозможно, т.к. нет документации о степени завершенности конструктивных элементов.

В заключении подробно описано техническое состояние объекта, содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о критериях, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости.Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных использованных справочных данных, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В отношении земельного участка, экспертом верно принят за основу сравнительный подход. Оцениваемый объект недвижимости был тщательно описан и изучен. Экспертом были выявлены его особенные признаки, влияющие на процесс ценообразования, верно определен сегмент рынка исследования, исходя из использования как исследуемого, так и сравнимых объектов.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемыми, было использовано 3 наиболее сопоставимых по виду использования и территориальному расположению объекта-аналога.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Доводы апеллятора о несопоставимости объектов аналогов и объекта оценки ничем не подтверждены. Как видно из материалов дела экспертом подобраны надлежащие объекты-аналоги. Локальное местоположение аналогов N2 и N3. уступающее местоположение объекта оценки было учтено путем внесения повышающей корректировки. Различие в общей площади между объектом исследования и объектами аналогами учтено путем обоснования корректировки, представленого в анализируемом заключении.

Вопреки доводам административного истца, в заключении эксперта содержится необходимая и достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участках и объектах-аналогов, в частности, их площади, виде разрешенного использования; других факторов, относящихся к объектам оценки, существенно влияющим на их стоимость.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения эксперта, которое является мотивированным, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением экспертизы подлежат отклонению, так как само по себе указание на существенное снижение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по отношению к их кадастровой стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно. В этой связи судебная коллегия считает необходимым отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объектов недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства.

Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости правильно были удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи