Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 августа 2021 г. по делу N 66а-1194/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Сафонова К.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-410/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000035-75) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Сезар" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 13 мая 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Компания Сезар" (далее - ООО "Компания Сезар") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 9280 +/- 34 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для продолжения строительства производственного склада, расположенного по адресу: "адрес", а также земельного участка с кадастровым номером N площадью 12416 +/- 111, 4 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под нежилыми зданиями (литеры "В1", "В2" - производственное), расположенного по адресу: "адрес", равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанных земельных участков. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания "АРГУС" (далее - ООО Консалтинговая компания "АРГУС") в отчете об оценке от 18 декабря 2020 г. N 02/12Н20, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Ставропольского краевого суда от 13 мая 2021 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 11342000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 11102000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подал на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельных участков не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки. Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца Аксельрод А.В. представлены письменные возражения

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды от 10 августа 2015 г. N 5201, заключенного с администрацией города Ставрополя, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 9280 +/- 34 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для продолжения строительства производственного склада, расположенного по адресу: "адрес"

Так же административный истец и заинтересованные лица ЗАО "Ставропольская корпорация неорганической химии", ЗАО "Сезар плюс" на основании договора аренды от 5 марта 2014 г. N 3272, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N площадью 12416 +/- 111, 4 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под нежилыми зданиями (литеры "В1", "В2" - производственное), расположенного по адресу: "адрес"

Согласно приложениям к указанным договорам аренды расчет арендной платы за пользование земельными участками осуществляется исходя из их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 18501257, 6 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 24866412, 27 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельных участков, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 18 декабря 2020 г. N 02/12Н20, выполненный оценщиком ООО Консалтинговая компания "АРГУС" (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 7772000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 7689000 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" (далее - ООО "Юридическое агентство "Аргумент").

Согласно заключению эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т. от 30 марта 2021 г. N 42-Э/03/2021 (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 11342000 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 11102000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы в заключении эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т. от 30 марта 2021 г. N 42-Э/03/2021.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости, опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы от 30 марта 2021 г. N 42-Э/03/2021, в соответствии с которым представителем административного истца уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 30 марта 2021 г. N 42-Э/03/2021 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 30 марта 2021 г. N 42-Э/03/2021 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельных участков, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Определение рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Площадь является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, соответственно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью, экспертом применены понижающие корректировки на площадь в отношении всех объектов-аналогов. Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка (страницы 53-55 экспертного заключения).

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков экспертом применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере 18 %. Вывод о неактивности рынка экспертом сделан на основании анализа рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемом периоде, в результате которого установлено, что многие объекты продаются на протяжении периода более 1 года, а некоторые 2-3 года. Кроме того многие объявления повторяются. Указанные обстоятельства свидетельствуют о неактивности рынка в г. Ставрополе. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки (поправка на торг) экспертом выполнена в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (стр. 279, Земельные участки часть 2, 2018 г.).

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 13 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 31 августа 2021 г.

Председательствующий

Судьи