Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 августа 2021 г. по делу N 66а-692/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Котченко Д.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-300/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-001300-78) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания "АС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Компания "АС" (далее - ООО "Компания "АС") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 40000 +/- 70 кв. м, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для размещения промышленного объекта, расположенного по адресу: "адрес", а также земельного участка с кадастровым номером N, площадью 320001 +/- 198 кв. м, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для добычи полезных ископаемых, расположенного по адресу: "адрес", в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком Романько Н.В. в отчетах N 2716/2020 и N 2716-1/2020 от 21 сентября 2020 г, что нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого исчислялся исходя из их кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной экспертизы от 24 декабря 2020 г. N 3а-1493/2020, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "МИКС" (далее -ООО "МИКС") В. Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере их рыночной стоимости в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 9788960 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 20786070 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит обжалуемое решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает, что представленное в материалы дела экспертное заключение не подтверждает действительную рыночную стоимость земельных участков, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также -КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником следующих земельных участков:

- с кадастровым номером N, площадью 40000 +/- 70 кв. м, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для размещения промышленного объекта, расположенного по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N, площадью 320001 +/- 198 кв. м, относящегося к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: для добычи полезных ископаемых, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена по состоянию на 1 января 2019 г. в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 13945600 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 29958493, 62 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2020 г. и 9 июля 2020 г. соответственно.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельных участков, результаты определения их кадастровой стоимости могут быть оспорены им в установленном законом порядке, поскольку затрагивают права административного истца как плательщика земельного налога, расчет которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты от 21 сентября 2020 г. N 2716/2020 и N 2716-1/2020, выполненные оценщиком Романько Н.В, из которых следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 5197242 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 19093493 рублей.

Исследовав отчеты об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в их обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту ООО "МИКС" В.

Согласно заключению эксперта ООО "МИКС" В. от 24 декабря 2020 г. N 3а-1493/2020 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 9788960 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 20786070 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции принял обжалуемое решение, установив кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с выводами эксперта.

Вместе с тем, при оценке заключения эксперта от 24 декабря 2020 г. N 3а-1493/2020 судом апелляционной инстанции установлено, что при составлении итоговой таблицы N 3 и, соответственно, таблицы N 4 (стр. 18-22 заключения) экспертом допущена ошибка: применена для расчетов итоговой стоимости объекта исследования понижающая корректировка (0, 84 или -16%) для объектов-аналогов N 1 и N 2, которые находятся в аренде, вместо повышающей (1, 19 или 19% со знаком "+"). Данные обстоятельства подтверждены экспертом В. при ее допросе в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

С учетом выявленных нарушений, определением судебной коллегии в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено тому же эксперту.

В соответствии с заключением эксперта ООО "МИКС" В. от 5 июля 2021 г. N 3а-1493/2020 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 983052 рублей;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 20786070 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение от 24 декабря 2020 г. N 3а-1493/2020 и дополнительное экспертное заключение от 5 июля 2021 г. N 3а-1493/2020 (далее - экспертные заключения) в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта В. не имеется. Выводы заключений содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Определение экспертом рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, осуществлено с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В экспертных заключениях представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики. Вопреки доводам автора апелляционной жалобы экспертом проанализированы цены предложений о продаже земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, а также информация о зарегистрированных ценах сделок за 2018 год, представленных на сайте Росреестра.

4

Экспертом обоснован вывод о неактивности рынка, который сделан на основе анализа количества предложений, объема совершенных сделок, уровня торговой активности, разброса цен на подобные земельные участки. Рынок земельных участков в Белореченском районе Краснодарского края недостаточно развит из-за его неактивности и низкой ликвидности, поскольку локальное местоположение оцениваемых земельных участков не относится к большим по численности и экономике городам.

Применение среднего значения скидки на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере 19, 8 % при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N экспертом выполнено в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (Земельные участки часть 2, 2018 г.). Кроме того, при введении данной корректировки эксперт руководствовался мнением сотрудников банка, что с учетом их накопленного опыта на рынке недвижимости следует признать обоснованным.

Корректировка на торг в максимальном значении 27, 7 %, использованная экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, обусловлена большой площадью и неправильной формой земельного участка, что является корректным.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в экспертном заключении правил отбора объектов-аналогов выводы экспертного заключения не опровергают, поскольку сами объекты-аналоги подобраны экспертом корректно, и являются сопоставимыми с объектами оценки по основным ценообразующим факторам.

Кроме того, заключение эксперта, как доказательство, подтверждающее рыночную стоимость земельного участка, по своему характеру и содержанию отличается от схожего доказательства - отчета об оценке, требования к которому установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

В отличие от оценщика, заключение которого отражается в отчете об оценке, эксперт делает свои выводы, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи, содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о несоответствии заключения эксперта отдельным положениям федеральных стандартов оценки не могут служить основанием для отмены решения суда.

Разница в итоговой скорректированной стоимости 1 кв. м объекта-аналога N 4 и объекта-аналога N 1 в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:39:0701006:172 не указывает на некорректный подбор объектов-аналогов и не вводит в заблуждение пользователей экспертного заключения. Однородность выборки объектов-аналогов проверена экспертом через коэффициент вариации, который составил 33, 51%, что для неактивного рынка земельных участков считается однородным. Аналогичным образом не свидетельствует о неоднородности выборки различия в итоговой скорректированной стоимости объекта-аналога N 3 и объектов-аналогов N 1, 2, 4 в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:39:0701006:173. Коэффициент вариации в данном случае составил 55%. Вместе с тем принимая во внимание, что рынок земельных участков в Белореченском районе Краснодарского края является неактивным, использование в расчетах объекта-аналога N 3 следует признать корректным. Кроме того, как следует из письменных объяснений эксперта, отказ от использования в расчетах объекта-аналога N 3 привело бы к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:39:0701006:173.

Таким образом, исследование экспертом проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Экспертные заключения, с учетом выполненной дополнительной судебной экспертизы, мотивированы, не вводят в заблуждение, не вызывают сомнения, не допускают противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечают требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, либо указывали на иную рыночную стоимость земельных участков лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертные заключения под сомнение.

Представленные в материалы административного дела отчеты оценщика о рыночной стоимости земельных участков не могут быть приняты в качестве доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости земельных участков. Содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости земельных участков, опровергнуты экспертными заключениями.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО "МИКС" В. от 24 декабря 2020 г. N 3а-1493/2020.

В части установленного размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N решение суда первой инстанции подлежит изменению с учетом результатов дополнительной судебной экспертизы, приведенных в заключении эксперта ООО "МИКС" В. от 5 июля 2021 г. N 3а-1493/2020.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обоснованных доводов, которые в соответствии со статьей 310 КАС РФ являются основанием для отмены решения суда и принятия по административному делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 40000 +/- 70 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 9830520 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 г. оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 31 августа 2021 г.

Председательствующий

Судьи