Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. по делу N 66а-1193/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-319/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "Глага-Грант" ЛТД об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 14 мая 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Аракелян А.А, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Глага-Грант" ЛТД (далее - ООО фирма "Глага-Грант" ЛТД, административный истец) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номерам "данные изъяты", категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственной базой. В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 14 мая 2021 г. заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 59 029 000 руб. Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости определено считать 28 октября 2020 г. С административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "Юридическое агентство "Аргумент" взысканы судебные расходы в размере 60 000 руб. за проведение судебной оценочной экспертизы.

Заинтересованным лицом комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой Комитет просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Указывает на некорректный подбор объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Полагает, что объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки. Указывает на то, что объекты-аналоги N 2 и N 3 находятся на удалении от исходного участка, при этом корректировка применена только к аналогу N 2. Выражает несогласие с применением экспертом корректировки на торг 18%, как для пассивного рынка, к которому Ставропольский край и город Ставрополь не относится.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлены письменные возражения.

Экспертом ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО8 представлены письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, земельный участок находится в аренде у административного истца, расчет арендной платы за который осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 137 126 612, 74 руб.

ДД.ММ.ГГГГ г. административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, представив к заявлению отчет об оценке ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненный оценщиком АНО "Экспертно-консультативное бюро" ФИО9, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составила 47 241 000 руб.

По результатам рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от рыночной на 65, 54%, а также несоответствие содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ г. N заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил ранее указанный отчет от ДД.ММ.ГГГГ г. N выполненный оценщиком АНО "Экспертно-консультативное бюро" ФИО10

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Юридическое агентство "Аргумент".

Согласно заключению эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО11. от ДД.ММ.ГГГГ. N по состоянию на 1 января 2019 г. определена рыночная стоимость земельного участка в размере 59 029 000 руб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, исследовав представленные в суд апелляционной инстанции письменные пояснения эксперта относительно доводов апелляционной жалобы, соглашается с выводами суда первой инстанции.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости "адрес", приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В своих письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, эксперт указал, что действующие нормативные правовые документы в области оценочной деятельности не содержат требований к максимально допустимому уровню различия в общей площади между объектом оценки и объектами-аналогами. Необходимые корректировки на различие в общей площади применены в рамках экспертизы, подробное их обоснование представлено в экспертном заключении. Расположение объектов-аналогов определяется внутри населенного пункта локальным местоположением. Экспертом применена повышающая корректировка на местоположение к объекту-аналогу N 2 в связи с нахождением его на самой окраине "адрес", в отличие от объекта-аналога N 3. Удаленность объектов-аналогов от объекта исследования не является ценообразующим показателем, в связи с чем, по мнению эксперта, корректировка по данному показателю не требуется. Величина корректировки на торг в размере 18% принята на основании справочника оценки недвижимости (2018, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки "Земельные участки. Часть 2").

Иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 14 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 7 сентября 2021 г.

Председательствующий

Судьи