Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 25 августа 2021 г. по делу N 33-2731/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кабанова О.Ю, судей Черенкова А.В, Петренко Р.Е, при секретаре Брусовой Ю.И, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Григорьева А.В. на решение Заокского районного суда Тульской области от 7 апреля 2021 года по делу N2-54/2021 по иску Григорьева А.В. к Гончаровой О.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств.

Заслушав доклад судьи Петренко Р.Е, судебная коллегия

установила:

Григорьев А.В. обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Гончаровой О.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований ссылался на те основания, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ИП Гончаровой О.М. заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым N, общей площадью 2087 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для жилищного строительства, стоимостью 3130500 руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выплачено продавцу по договору 1750000 руб. Данный земельный участок приобретался им для строительства на нем жилого дома, о чем был осведомлен продавец. Однако покупателю не была предоставлена информация о том, что приобретенный земельный участок на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 30.09.2016 N2221 "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" включен в границы территории достопримечательного места и на него распространен режим Р-6, на территории которого запрещается размещение объектов капитального строительства. Данные обстоятельства являются существенными недостатками проданного участка, поскольку лишают истца возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Полагал, что был введен в заблуждение ответчиком, поскольку тот не уведомил его о данных ограничениях. Требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в досудебном порядке ответчиком удовлетворены не были. В связи с чем, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка без строения на нем, взыскать с ИП Гончаровой О.М. уплаченные денежные средства в размере 1750000 руб, а также судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 130000 руб.

Истец Григорьев А.В. и его представитель по доверенности Барбашова О.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили в суд заявления с просьбами рассмотреть дело без их участия, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Ответчик ИП Гончарова О.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика ИП Гончарова О.М. по ордеру адвокат Грамма И.Г. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что на дату заключения договора купли-продажи какие-либо зарегистрированные ограничения пользования земельным участком отсутствовали. Спорный земельный участок был включен в состав населенного пункта, с установлением ему органом местного самоуправления разрешенного использования - для жилищного строительства, что давало основания продавцу полагать о возможности использования данного участка по целевому назначению. Обратила внимание на то, что расторжение договора после его прекращения его действия является невозможным. Действие договора купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ прекращено его фактическим исполнением. Заявила об истечении срока исковой давности по требованию о расторжении договора, который начал течь с ДД.ММ.ГГГГ, учитывая дату публикации Приказа Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово".

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Тульской области, Федерального Государственного учреждения культуры "Государственному мемориальному историко-художественному и природному музею-заповеднику В.Д.Поленова", Министерства культуры РФ в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Решением Заокского районного суда Тульской области от 07.04.2021 в удовлетворении исковых требований Григорьева А.В. отказано.

Не согласившись с указанным решением, Григорьев А.В. подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права, указал о неправильном определении судом юридически значимых обстоятельств, подтверждающих нарушение ответчиком своих обязательств по договору.

В возражениях на апелляционную жалобу ИП Гончарова О.М. просила об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав возражения представителя ИП Гончаровой О.М. по доверенности Пильчиной Д.Ж, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем Гончаровой О.М. (продавец) и Григорьевым А.В. (покупатель) был заключен договор N купли-продажи земельного участка без строения на нем, с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", площадью 2087 кв.м, стоимостью 3130500 руб. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.2.2. договора покупатель оплачивает стоимость земельного участка путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 250000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 1000000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 1000000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 880500 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем Гончаровой О.М. (продавец) и Григорьевым А.В. (покупатель) заключено Дополнительное соглашение N 1, согласно которому стоимость земельного участка согласована сторонами в сумме 3 130 500 руб. Стоимость земельного участка является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон. Покупатель оплачивает стоимость земельного участка, указанной в п.2.1. настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре, в следующем порядке и сроки: часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 250000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 1000000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 500000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 500 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 500 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 380 500 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили Дополнительное соглашение N2, согласно которому стоимость земельного участка согласована сторонами в сумме 3 130 500 руб. Покупатель оплачивает стоимость земельного участка, указанной в п.2.1. настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем Договоре, в следующем порядке: часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 250 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 1 000 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 500 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 500 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 500 000 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ; часть стоимости земельного участка, что составляет сумму 380 500 руб, перечисляется покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что покупатель прекращает платежи по договору со ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ произведена покупателем путем перечисления денежных средств в размере 1 750 000 руб. на банковский счет продавца.

В соответствии с п. 3.1 договора продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок в споре или под арестом (иным запрещением) не состоит, также свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Пунктом 8.5 договора установлено право покупателя на подключение принадлежащего ему жилого строения, которое будет в будущем возведено на данном земельном участке, к внутрипоселковым инженерным сетям: электроснабжения, водоснабжения, водопроводу центральной канализации и газоснабжения, которые проложены вблизи земельного участка.

Право собственности Григорьева А.В. на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Обосновывая заявленные требования, истец Григорьев А.В. ссылается на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, связанных с расположением отчуждаемого участка в границах территории зоны охраняемого природного ландшафта, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора и дополнительных соглашений к нему, а именно возведения и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Вместе с тем, изначально дом В.Д.Поленова был взят под охрану государства удостоверением Комиссариата имуществ Российской республики от ДД.ММ.ГГГГ N как национальное достояние.

Постановлением Совета Народных Комиссаров N 723 от 22.12.1939 "О принятии в дар государству от наследниц народного художника В.Д.Поленова художественных ценностей" дом-музей был передан на бюджет Тульского облисполкома.

Описание прилегающих к дому-музею территорий с установлением запретов карьерных работ на указанных территориях впервые было введено Решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета депутатов трудящихся от 01.03.1949 N9-253 "Об охране территории и природы, прилегающей к государственному музею имени народного художника В.Д.Поленова в Заокском районе".

В последующем описание границ охранной зоны и зоны регулирования застройки государственного музея-усадьбы В.Д. Поленова с установлением запрета внутри охранной зоны и зоны регулирования застройки изменения характера существующего землепользования было закреплено Решением исполнительного комитета Тульского областного Совета депутатов трудящихся от 30.04.1968 N7-875 "Об утверждении границ охранной зоны и зоны регулирования застройки Государственного музея-усадьбы В.Д. Поленова".

Решением исполнительного комитета Тульского областного совета народных депутатов N11-464 от 02.08.1983 "Об охранных зонах государственного историко-художественного и природного музея-заповедника В.Д. Поленова" были установлены охранная зона, зона регулирования застройки и зона охраняемого природного ландшафта музея-заповедника с описанием границ каждой зоны на местности и режимов содержания охранных зон, в том числе проведение в зоне охраняемого природного ландшафта строительных и земляных работ только при наличии разрешения облисполкома и под наблюдением органов охраны памятников и охраны природы. В границы Государственного историко-художественного и природного музея-заповедника В.Д. Поленова включены территории Государственного музея-усадьбы В.Д. Поленова и прилегающих к нему земельных участков, ограниченных левым берегом реки Скнижки, правым берегом реки Оки от устья реки Скнижки до Беховского кладбища, территории Беховского кладбища, участка земли государственного лесного фонда площадью 13 гектаров, участка земли, ограниченного линией шоссе Поленово - Бехово, за исключением территории, занятой жилыми домами дома отдыха "Поленово".

Решением Тульского облисполкома от 14.06.1991 N9-235 "Об утверждении зон охраны Государственного мемориального историко-художественного и природного музея-заповедника В.Д. Поленова, Правил застройки, благоустройства, содержания и режима их использования", были скорректированы границы территории музея-заповедника, его охранной зоны, зоны регулирования застройки и охраняемого ландшафта. Территория заповедника включает в себя в числе прочего участки традиционной застройки исторической "адрес".

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" приказом Минкультуры России от 30.09.2016 N2221 "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" утверждены границы, требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово", полномочия по государственной охране которого осуществляются Минкультуры России.

Согласно пункту 14.1 раздела VII приложения N2 к приказу Министерства культуры Российской Федерации от 30.09.2016 N2221 "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" в границах режима Р6 запрещается размещение объектов капитального строительства на участках, предоставленных для садоводства и огородничества, а также землях общего пользования и других территориях, свободных от застройки.

Земельный участок с кадастровым N включен в границы территории Достопримечательного места и на него распространен режим Р6.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно Федеральному закону от 25.06.2002 N73-ФЗ в границах режима Р-6 разрешается: ремонт и реконструкция существующих зданий и сооружений с протяженностью уличного фасада до 12 м и максимальным процентом застройки от общей площади участка - 25%. Высота до верхней точки кровли на участках 59, 60 не выше 6, 0 м, на участках 47 - 58, 61 не выше 8, 0 м, ремонт существующих дорог с использованием улучшенного покрытия, устройство зеленых кулис по границе земельных отводов товариществ и поселков.

Запрещается: размещение объектов капитального строительства на участках, предоставленных для садоводства и огородничества, а также землях общего пользования и других территориях, свободных от застройки; прокладка новых наземных и надземных инженерных сетей (коммуникаций), кроме линий уличного освещения.

Согласно п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 ст.8 Федерального закона N218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а ст.460 Гражданского кодекса РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежала применению.

Кроме того, ст.460 Гражданского кодекса РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок расположен в д.Митино, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для жилищного строительства.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями ст. 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 15 Конституции РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 ст.19 Конституции РФ провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, исходя из того, что объект культурного наследия Достопримечательное место был принят на государственную охрану еще в 1949 году, решением Тульского облисполкома от 14.06.1991г. N 9-235 утверждены его зоны охраны, а приказом Министерства культуры Российской Федерации от 30.09.2016 г. N 2221 утверждены границы территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательного места "Поленово" и требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории Достопримечательного места, покупателю при должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, с учетом презумпции знания закона, должно было быть известно об ограничениях в использовании участка.

При недоказанности факта того, что продавец сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

На основании постановления губернатора Тульской области от 24.12.2007 N647 "О переводе земельных участков из одной категории в другую" в границы д. Митино Страховского МО Заокского района включен земельный участок с кадастровым N площадью 857000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес". Категория земель сельскохозяйственного назначения переведена в категорию земель населенных пунктов.

На указанную дату приобретаемый участок с кадастровым N, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым N (предыдущий кадастровый N) уже был включен в границы д.Митино постановлением администрации Тульской области N647 от 24.12.2007г.; категория земель с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов" была изменена постановлением N265 от 20.02.2008 главы администрации МО Заокский район; разрешенное использование с ДД.ММ.ГГГГ установлено - для жилищного строительства.

Сведений о каких-либо ограничениях в период владения ответчиком спорным земельным участком в ЕГРН не вносилось.

Таким образом, то обстоятельство, что спорный земельный участок был включен в состав населенного пункта, с установлением ему органом местного самоуправления разрешенного использования - для жилищного строительства, давало основания продавцу ИП Гончаровой О.М. полагать о возможности использования данного участка по целевому назначению.

Суд первой инстанции, установив вышеизложенное, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заокского районного суда Тульской области от 7 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Григорьева А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи