Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 19 августа 2021 г. по делу N 33-2541/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда, в составе:

председательствующего судьи - Григоровой Ж.В, судей: Устинова О.И, Козуб Е.В, при секретаре - Садыковой О.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Князевой Л. Ю. на решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 27 апреля 2021 года по гражданскому делу по иску Князевой Л. Ю. к Козачуку А. Ю, Шаршакову Ю. А, третье лицо - Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об определении порядка пользования земельным участком, заслушав доклад судьи Устинова О.И, установила:

Князева Л.Ю. обратилась в суд с иском к Козачуку А.Ю, Шаршакову Ю.А, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Севастопольским городским Советом и ИП Козачуком А.Ю. заключен договор аренды земельного участка площадью 5.900 кв.м для строительства и обслуживания мотеля с автосервисом, магазином и автопарковкой. ДД.ММ.ГГГГ между Козачуком А.Ю, Козачуком Ю.А. и Князевой Л.Ю. заключен договор о совместной деятельности, в котором стороны обязались совместно действовать в целях строительства объекта: "Гостиница с автосервисом, 1-я очередь строительства" по адресу: "адрес", на земельном участке, который находится в пользовании Козачука А.Ю. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. После исполнения договора Князевой Л.Ю. принадлежит часть нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес", 40. Возведенное на этом участке здание принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности, за Князевой Л.Ю. в ЕГРН зарегистрированы 21/50 доли и 23/100 доли в праве общей долевой собственности на здание, за Козачуком А.Ю. - 31/100 доли, за Шаршаковым Ю.А. - 1/25 доли.

Считает, что поскольку земельный участок обременен объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам, должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, к истцу перешли права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ пропорционального ее доле в праве общей собственности на здание, то есть 65 %. С Козачуком А.Ю. сложилась конфликтная ситуация, связанная с определением порядка пользования земельным участком, при этом определенный порядок пользования сложился. Ссылаясь на изложенные обстоятельства истец изменив заявленные требования просила определить порядок пользования земельным участком, расположенным по адресу: "адрес", 40, кадастровый N, общей площадью 5.900 кв.м, а именно:

1. Передать в совместное пользование Князевой Л.Ю, Козачука А.Ю. и Шаршакова Ю.А. часть земельного участка общей площадью 2.321 кв.м со следующими координатами поворотных точек:

N п/п

СК-63 зона Х4

"данные изъяты"

2. Передать в пользование Князевой Л.Ю. часть земельного участка площадью 283 кв.м со следующими координатами поворотных точек:

СК-63 зона Х4

"данные изъяты"

Также передать в пользование Князевой Л.Ю. часть земельного участка площадью 2.043 кв.м со следующими координатами поворотных точек:

"данные изъяты"

3. Передать в пользование Козачука А.Ю. часть земельного участка общей площадью 1.110 кв.м со следующими координатами поворотных точек:

СК-63 зона Х4

п/п

"данные изъяты"

4. Передать в пользование ответчика Шаршакова Ю.А. часть земельного участка площадью 143 кв.м со следующими координатами поворотных точек.

N п/п

СК-63 зона Х4

"данные изъяты"

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 27 апреля 2021 года в удовлетворении иска Князевой Л.Ю. отказано.

В апелляционной жалобе Князева Л.Ю. просит решение суда отменить, удовлетворить ее требования в полном объеме. Указывает, что поскольку спорный земельный участок является неделимым и предоставлен в аренду Козачуку А.Ю, на нем расположены объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности сторон, то полагает подлежат применению положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации об исключительном праве на приобретение в частности в аренду земельного участка. Считает, что после приобретения истцом статуса собственника доли в нежилом здании, возникла множественность лиц в договоре на стороне арендатора. Указанные выводы содержатся в решении Арбитражного Суда г. Севастополя от 20 июля 2020 года по делу N А84-387/20, которое имеет преюдициальное значение.

Кроме того, несение истцом расходов на аренду земельного участка, соразмерно ее доле в недвижимом имуществе, подтверждает наличие у нее обусловленного фактически сложившимся порядком пользования земельным участком интереса в разрешении возникшего с ответчиком спора в судебном порядке в соответствии с заявленными в иске требованиями.

В возражениях на жалобу Козачук А.Ю. полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Князевой Л.Ю. - Коваль А.Н. поддержал доводы жалобы, просил удовлетворить.

Козачук А.Ю. и его представитель - Королева Ю.В, а также Шаршаков Ю.А. возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Князева Л.Ю. и представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии с правилами статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом мнения представителя апеллянта, стороны ответчиков, согласно статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, приходит к следующему.

Судом установлено, что 11 июня 2007 года между Севастопольским городским Советом и Козачуком А.Ю. заключен договор аренды земельного участка площадью 0, 5900 га для строительства и обслуживания мотеля с автосервисом, магазином и автопарковкой с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, предоставляемого для коммерческого использования, по адресу: "адрес" сроком на 25 лет.

По договору о совместной деятельности, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между физическим лицом - предпринимателем Козачуком А.Ю. (участник 1), гражданином Германии - Козачуком Ю.А. (участник 2) и Князевой Л.Ю. (участник 3) стороны, исходя из общих коммерческих интересов, обязались совместно действовать без образования юридического лица путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов, своего профессионального опыта, а также деловой репутации и деловых связей в целях строительства объекта: "Гостиница с автосервисом, 1-я очередь строительства" по адресу: "адрес" на земельном участке общей площадью 0, 5900 га, который находится в пользовании участника 1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора, доли участия в совместной деятельности определяются следующим образом: доля участника 1 - 1, 00 % стоимости строительства объекта; доля участника 2 - 29, 00 % стоимости строительства объекта; доля участника 3 - 70, 00 % стоимости строительства объекта.

В 2013 году строительство предусмотренного договором здания завершено. ДД.ММ.ГГГГ между Козачуком А.Ю, Козачуком Ю.А. и Князевой Л.Ю. подписан акт раздела по объекту: "Гостиница с автосервисом, 1-я очередь строительства" по адресу: "адрес" на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым сторонам распределены помещения указанного объекта. По результатам раздела Козачуку А.Ю. отошло 3, 27 % площадей здания, Козачуку Ю.А. - 31, 42 % площадей здания, Князевой Л.И. - 65, 31 % площадей здания.

В ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности сторон на нежилое здание - мотель с автосервисом площадью 1.059, 6 кв.м: за Князевой Л.И. - на 21/50 долей и 23/100 доли, за Козачуком А.Ю. - на 31/100 доли, за Шаршаковым Ю.А. - на 1/25 доли.

Разрешая требования Князевой Л.Ю, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установив, что договор аренды земельного участка заключен с Козачуком А.Ю, после возведения на данном участке объекта недвижимости и регистрации на него долевой собственности истца и ответчиков, договор аренды не изменен, Князева Л.Ю. с заявлением о вступлении в договор аренды на стороне арендатора в Департамент по имущественным и земельным отношениям "адрес" не обращалась и не инициирована процедуру, предусмотренную положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу, что истец не имеет установленных договором прав в отношении спорного земельного участка.

Суд указал, что в силу положений части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Князева Л.Ю, как один из собственников возведенного на спорном земельном участке здания, при переходе к ней права на 65/100 долей в праве общей долевой собственности на здание, приобрела право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования. В данном случае порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Давая оценку представленному Князевой Л.Ю. порядку пользования спорным земельным участком, суд первой инстанции принимая во внимание общую площадь здания, принадлежащую истцу долю в этом здании, учитывая, что истец предлагает выделить ей в том числе часть спорного земельного участка на которой принадлежащее ей здание не находится, в указанной части земельного участка истцом самовольно возведены два строения о сносе которых Департаментом городского хозяйства "адрес" и Правительством Севастополя предъявлен иск, находящийся на рассмотрении Арбитражного суда "адрес", пришел к выводу о том, что предложенный истцом порядок пользования спорным земельным участком противоречит положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не направлен на определение порядка пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования, иных оснований для выделения в пользование Князевой Л.Ю. части земельного участка, предоставленного по договору аренды Козачуку А.Ю, не имеется.

Учитывая изложенное суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для определения порядка пользования земельным участком, поскольку данный участок предоставлен на праве аренды Козачуку А.Ю. и данный договор является действующим.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела на участке площадью 0, 5900 га, предоставленном Козачуку А.Ю. на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, возведено нежилое здание, собственниками которого являются Князева Л.Ю. (21/50 долей и 23/100 доли), Козачук А.Ю. (31/100 доли) и Шаршаков Ю.А. (1/25 доли).

Поскольку ни закон, ни договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Порядок оформления в аренду земельного участка множественностью лиц на стороне арендатора регламентирован законодательством (статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) и стороны не лишены права данным порядком воспользоваться во внесудебном порядке.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что право пользования земельным участком собственником недвижимого имущества возникает в силу прямого указания закона, а также то, что она несет расходы на оплату аренды участка соответственно ее доле в недвижимом имуществе, не свидетельствуют об автоматическом прекращении договора аренды данного земельного участка, сведения об обращении Князевой Л.Ю. в соответствующий орган о прекращении договора аренды и заключении нового договора с множественностью лиц на стороне арендатора материалы дела не содержат, доказательств того, что истец обращалась с соответствующим заявлением и ей было отказано суду также не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований Князевой Л.Ю. не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 27 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Князевой Л. Ю. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 августа 2021 года.

Председательствующий судья Ж.В. Григорова

Судьи: О.И. Устинов

Е.В. Козуб

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.