Постановление Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея от 25 апреля 2007 г. N 421-ГС "Об итогах работы комиссии Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея по вопросам соблюдения законодательства при выделении земельных участков под объекты капитального строительства на территории города Майкопа Республики Адыгея"

В соответствии со статьей 10 Закона Республики Адыгея "О Государственном Совете - Хасэ Республики Адыгея" Государственный Совет - Хасэ Республики Адыгея

постановляет:

1. Принять к сведению доклад комиссии Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея по вопросам соблюдения законодательства при выделении земельных участков под объекты капитального строительства на территории города Майкопа Республики Адыгея (приложение N 1).

2. Направить настоящее постановление главе и в Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" для рассмотрения и принятия мер по обеспечению прав населения города на непосредственное осуществление местного самоуправления и участие в осуществлении местного самоуправления.

3. Направить обращение в Прокуратуру Республики Адыгея по фактам нарушения администрацией муниципального образования "Город Майкоп" требований Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации при выделении земельных участков под объекты капитального строительства (приложение N 2).

4. Опубликовать настоящее постановление в средствах массовой информации Республики Адыгея.

5. Настоящее постановление вступает в билу# со дня его принятия.

Председатель

Государственного Совета - Хасэ

Республики Адыгея

Р. Хаджебиеков

г. Майкоп

25 апреля 2007 г.

N 421-ГС

Приложение N1
к постановлению Государственного Совета - Хасэ
Республики Адыгея
от 25 апреля 2007 г. N 421-ГС

Доклад
комиссии Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея
по вопросам соблюдения законодательства при выделении земельных
участков под объекты капитального строительства на территории
города Майкопа Республики Адыгея

Постановлением Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея от 28 февраля 2007 года N 324-ГС была создана комиссия по вопросам соблюдения законодательства при выделении земельных участков под объекты капитального строительства на территории г.Майкопа в составе:

1. Черниченко М. Н. - заместитель председателя комитета Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея по строительству, транспорту, связи и ЖКХ, председатель комиссии;

2. Осокин А. Я. - председатель комитета Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея по законодательству, законности и вопросам местного самоуправления;

3. Ческидов И. М. - председатель комитета Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея по развитию предпринимательства и туризма;

4. Шхалахов А. А. - председатель комитета Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея по строительству, транспорту, связи и ЖКХ;

5. Дудинов Г. Б. - депутат от единого избирательного округа;

6. Мельников В. В. - депутат от единого избирательного округа.

По заявлениям ряда жителей г.Майкопа комиссия рассмотрела законность и обоснованность выделения земельных участков и разрешения на строительство следующих объектов капитального строительства:

1. Торговый центр в квартале N 226 г.Майкопа.

2. Торговый центр в квартале N 231 г.Майкопа.

3. Аптека на углу ул.Пионерской и ул.Чкалова.

4. Объекты капитального строительства в городском парке города Майкопа.

5. Физкультурно-оздоровительный комплекс в квартале N 175 г.Майкопа.

6. Трехэтажное здание у дома N 385 по ул.Пионерской.

7. Застройка сквера в районе "Западного рынка".

8. Торговый объект в квартале N 192 по ул.Краснооктябрьской в районе старого "Дома быта".

Для проверки указанных объектов капитального строительства привлекались эксперты из Союза архитекторов Республики Адыгея, Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Адыгея.

Членами комиссии и экспертами была изучена разрешительная документация по выбору земельных участков под капитальное строительство объектов, выданная администрацией муниципального образования "Город Майкоп"; заключения экспертных комиссий, экологической экспертизы; заключения Управления государственной вневедомственной экспертизы Кабинета Министров Республики Адыгея; градостроительная документация, выкопировки из генерального плана г. Майкопа, проектов детальной планировки районов строительства или планируемых к строительству объектов и другая документация.

Из рассмотренных комиссией объектов на сегодня ведется строительство на четырех площадках:

1. Торговый центр в квартале N 226.

2. Аптека на углу ул.Пионерской и ул.Чкалова.

3. Трехэтажное здание у дома N 385 по ул.Пионерской.

4. Застройка сквера в районе "Западного рынка".

В отношении остальных трех объектов администрацией г.Майкопа ведется процесс выбора и предоставления земельного участка для строительства. Это:

1. Торговый центр в квартале N 231.

2. Объекты капитального строительства в городском парке г.Майкопа.

3. Физкультурно-оздоровительный комплекс в квартале N 175.

В отношении торгового комплекса по ул. Краснооктябрьской напротив старого "Дома быта" процесс выдачи разрешения на строительство торгового объекта приостановлен.

Изучив документацию по строящимся объектам, комиссия установила:

1. Строительство торгового центра по ул.Пролетарской, ул.8-е Марта в квартале N 226 г.Майкопа

Земельный участок для строительства торгового центра предоставлен распоряжением главы администрации г.Майкопа от 27.04.2005 года N 215-р в аренду Р. Д. Шхалаховой.

Комиссия, рассмотрев представленную исходно-разрешительную документацию, землеустроительную документацию, пришла к выводу, что при предоставлении земельного участка были допущены грубые ошибки и нарушены требования градостроительного законодательства.

Изначально, на стадии подачи заявления на предоставление земельного участка под строительство капитального объекта, заявителю должно было быть отказано по причине несоответствия испрашиваемого земельного участка и размещаемого на нем объекта проекту детальной планировки (далее - ПДП) ул.Пролетарской, разработанному в 1974 году. В соответствии с ПДП ул.Пролетарской на данном месте планировался бульвар. Хотя срок действия ПДП исчисляется, как правило, 7 - 10 годами, он впоследствии не корректировался, а потому в настоящее время является действующим градостроительным документом. Основная планировочная структура ул.Пролетарской сформирована, а также почти все жилые кварталы по ней застроены по этому проекту. Таким образом, выделение земельного участка администрацией муниципального образования "Город Майкоп" проведено с нарушением требований статей 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, без учета градостроительных условий выделения земельных участков под строительство.

С целью размещения объекта, не предусмотренного ПДП, в нарушение РДС 30-201-98 "Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации" (ч. 4) решением архитектурно-градостроительного совета муниципального образования "Город Майкоп" (протокол от 12.08.2005 года) утвержден перенос красной линии в квартале N 226 к оси ул.Пролетарской с тем, чтобы планируемый торговый центр размещался без нарушения красных линий. Решение архитектурно-градостроительного совета утверждено распоряжением администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 29.08.2005 года N 4337-р, тогда как перенос красных линий возможен только при изменении ПДП.

Комиссия предлагает:

1. В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ПДП ул.Пролетарской запретить предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по ул.Пролетарской до выполнения корректировки ПДП ул.Пролетарской в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.

2. Решение архитектурно-градостроительного совета от 12.08.2005 года и распоряжение администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 29.08.2005 года N 4337-р отменить.

2. Строительство аптеки для социально незащищенных слоев населения по ул.Пионерской/ул.Чкалова в МКР-3

Земельный участок для строительства аптеки выделен распоряжением главы администрации г.Майкопа от 24.11.2005 года N 5884-р в аренду Э. А. Кудаеву.

Комиссия отмечает, что проектом застройки МКР-3 данный объект не предусмотрен и строительство капитального объекта на данном участке на расстоянии 12 метров от жилого дома действительно нарушает интересы жильцов. Выбор земельного участка был сделан с нарушением градостроительных условий, и разрешение на строительство выдано с нарушением действующего законодательства. Выделение земельного участка под строительство капитального объекта возможно только при внесении изменений в проект застройки МКР-3 в установленном порядке, а поэтому на стадии заявления застройщику должно было быть отказано. На данном земельном участке возможно только установка временного объекта (киоска).

Комиссия предлагает отменить выданное администрацией муниципального образования "Город Майкоп" разрешение на строительство аптеки.

3. Строительство трехэтажного здания у дома N 385 по ул.Пионерской

В 1985 году управлением капитального строительства Адыгоблисполкома было принято решение о строительстве пристроенного блока к 9-этажным жилым домам в МКР-3 по ул.Пионерской.

Здание блока бытового обслуживания N 18 (ББУ-18) было спроектировано и строилось без учета сейсмических нагрузок. Строительство пристроенного блока к дому N 385 по ул.Пионерской было приостановлено в 1993 году без проведения работ по консервации здания. В 1996 году ТОО фирме "Стройкомплекс" было выдано разрешение переоборудовать ББУ-18 под офис с магазином "Стройдом" с надстройкой 3-го этажа.

Комиссия установила, что исходно-разрешительная документация и проектная документация подготовлена к объекту "Переоборудование ББУ-18 под офис с магазином в МКР-3 по ул.Пионерской, 383 "А" в г.Майкопе (усиление каркаса здания)" и соответствует ранее разработанной градостроительной документации.

Имеется положительное сводное экспертное заключение от 01.12. 2005 года N 122/72.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Город Майкоп" выдано разрешение от 12.09.2006 года N 54 (срок действия до 11.04.2007 года) на реконструкцию объекта, а именно: "Усиление конструкций каркаса объекта "Реконструкция ББУ-18 под офис с торговым центром".

Нарушений законодательства комиссией не установлено.

4. Застройка сквера в районе "Западного рынка"

Распоряжением главы администрации г.Майкопа от 23.10.2003 года утверждены границы земельного участка для строительства магазина предпринимателями А. И. Педченко и Л. И. Олейник. 30.10.2006 года выдано разрешение на строительство магазина.

08.07.2005 года распоряжением главы администрации г.Майкопа N 3488-р земельный участок предоставлен Ю. Г. Логвиновой для строительства торгового центра "Цветы" по ул.Чкалова, ул.Депутатской. 06.06.2006 года выдано разрешение на строительство центра "Цветы".

В этом же районе распоряжением главы администрации г.Майкопа от 04.02.2005 года N 459-р согласовано выделение земельного участка С. Х. Гюлбекян для строительства магазина смешанных товаров по ул.Чкалова.

Комиссия, рассмотрев исходно-разрешительную документацию, пришла к следующим выводам:

1. Все указанные объекты строятся на месте запланированной территории благоустройства - сквера и кинотеатра на 500 мест. Их размещение не предусмотрено ПДП.

2. Выделение земельных участков под эти объекты было оформлено с нарушением градостроительных норм и правил.

Рядом с местом размещения кинотеатра проектом застройки был предусмотрен сквер, на что были затрачены значительные бюджетные средства и выполнены работы по благоустройству сквера.

Застройка сквера другими зданиями и сооружениями не предусмотрена, потому выбор земельных участков, а затем и предоставление их под строительство вышеуказанных объектов выполнены с грубейшими нарушениями градостроительных требований.

Комиссия предлагает:

Застройку общественного центра Западного жилого района г.Майкопа зданиями и сооружениями, не предусмотренную проектно-планировочной документацией, запретить в установленном порядке.

Таким образом, рассмотрев разрешительную документацию на строящиеся объекты, комиссия установила, что выделение земельных участков под строительство торгового центра в квартале N 226, аптеки на углу ул.Пионерской и ул.Чкалова и под застройку сквера в районе "Западного рынка" администрацией г. Майкопа проводилось с нарушением требований статей 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, без учета градостроительных условий выделения земельных участков под строительство, без внесения соответствующих изменений в градостроительные документы в установленном законом порядке. Проектами застройки на этих земельных участках предусмотрены скверы, "зеленые уголки", на создание которых были затрачены значительные бюджетные средства (переселение жителей, снос частного жилья, благоустройство территории). К примеру, только в квартале N 226 фирмой "Адыгпромстрой" и управлением капитального строительства Адыгоблисполкома было предоставлено около 60 квартир гражданам, чьи жилые дома подлежали сносу для строительства бульвара, предусмотренного ПДП ул.Пролетарской, более того, за сносимые здания и зеленые насаждения в порядке компенсации выплачены многомиллионные суммы.

Земельные участки предоставлялись застройщикам безвозмездно, без учета затраченных средств. Получается, что администрация города "подарила" эти участки Р. Д. Шхалаховой, А. И. Педченко, Л. И. Олейник и др.

Комиссия считает:

Строительство объектов и сооружений, не предусмотренных проектно-планировочной документацией, генеральным планом г.Майкопа, ПДП, запретить в установленном законом порядке.

Комиссией рассмотрены также вопросы соблюдения законодательства при выборе земельных участков планируемых для строительства объектов.

1. Строительство торгового центра в квартале N 231 г.Майкопа

В газете "Майкопские новости" от 30 сентября 2006 года опубликована информация Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Город Майкоп" о планируемом строительстве торгового центра в квартале N 231 по ул.Пионерской. Торговый центр планируется построить между ул.П.Лумумбы и ул.Школьной.

Комиссия, рассмотрев соответствующую документацию и заключение экспертов, отмечает, что планируемое выделение земельного участка на строительство торгового центра в квартале N231 г.Майкопа не соответствует ПДП ул.Пролетарской и требованиям статей 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации о соответствии размещения земельного участка градостроительным условиям.

Выделение земельного участка под строительство торгового центра возможно только при корректировке градостроительной документации - ПДП ул.Пролетарской в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, предусматривающим обязательное проведение публичных слушаний.

Комиссия считает:

1. Необходимо приостановить выделение земельного участка для строительства торгового центра в квартале N 231 как нарушающее федеральное законодательство.

2. Считать грубейшим нарушением выделение земельных участков под строительство капитальных объектов по всей ул.Пролетарской до корректировки ПДП и генерального плана города.

3. Решения по строительству объектов капитального строительства, изменению генерального плана и ПДП ул.Пролетарской необходимо согласовывать с Кабинетом Министров Республики Адыгея как вопросы, касающиеся статуса столицы Республики Адыгея.

2. Строительство объектов капитального строительства в городском парке г.Майкопа

В городском парке планируется строительство культурно-развлекательного комплекса, курортной гостиницы с конгресс-центром и павильона неактивного досуга.

Комиссия считает соответствующим градостроительной документации принятое решение о строительстве объектов недвижимости на месте существующего "Зеленого театра", построенного в 50-е годы, морально и физически устаревшего. Строительство объекта недвижимости на месте выставочного павильона возможно при условии сохранения существующих зеленых насаждений. Рассмотрев проект строительства данного объекта, комиссия считает, что предусмотренная им парковка (автостоянка) на 50 автомобилей должна быть вынесена за пределы территории парка.

Что касается предоставления земельного участка, то нарушений земельного законодательства не выявлено. Произведен раздел земельного участка "Парк Культуры" на два самостоятельных в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О землеустройстве", и после опубликования в средствах массовой информации соответствующего решения земельный участок был предоставлен единственному претенденту.

3. Строительство физкультурно-оздоровительного комплекса в квартале N 175 г.Майкопа.

Администрацией муниципального образования "Город Майкоп" с апреля 2006 года проводятся мероприятия по возможному предоставлению земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса в квартале N 175 города. Комиссия отмечает, что градостроительной документацией в квартале N 175 предусмотрено размещение школы. В настоящее время на данном земельном участке размещена СОШ N 10.

Свободный от застройки земельный участок в квартале N 175 был зарезервирован для строительства спортивных сооружений школы, а также общегородского значения. Комиссия считает размещение коммерческого объекта на данной территории нецелесообразным.

В силу того, что предоставление земельных участков, свободных от застройки, инвесторам для создания коммерческих объектов не отвечает интересам государства, эти площадки необходимо сохранять в городе для строительства объектов за счет государственных бюджетных средств.

4. Строительство торгового объекта по ул. Краснооктябрьской в квартале N 192 (напротив старого "Дома быта")

С точки зрения застройки главной улицы Майкопа комиссия считает необходимым запретить любое новое строительство перед зданием старого "Дома быта" (собственность ЗАО "Городежда") с фасада, выходящего на ул.Краснооктябрьскую. Реконструкция здания возможна при выполнении требований действующего законодательства и после обследования надежности конструкций здания.

Таким образом, изучив исходно-разрешительную, земельную документацию по указанным объектам, заключения экспертов, комиссия пришла к следующим выводам:

1. В деятельности администрации муниципального образования "Город Майкоп" сложилась практика выбора земельных участков под строительство без учета имеющихся градостроительных условий использования выделяемой для строительства территории.

В нарушение требований части 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации Управление по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Майкоп" без учета проектно-планировочных, градостроительных и иных условий, без разработанной градостроительной, проектно-планировочной документации размещения объектов согласовывает выбор земельных участков под строительство на месте спроектированных бульваров, скверов, с нарушением порядка проектирования и установленных красных линии.

Подобные действия администрации муниципального образования "Город Майкоп" приводят к нарушению запроектированных генеральным планом города Майкопа и проектом детальной планировки развития центра города (ул.Пролетарской, ул.Пионерской и других) как широких проспектов со скверами, "зелеными зонами", местами отдыха. Подобная градостроительная деятельность администрации муниципального образования "Город Майкоп" может превратить Майкоп в город с узкими улицами, застроенными на месте .# скверов и "зеленых зон" торговыми центрами, галереями, магазинами, аптеками и офисными центрами.

2. Выделение земельных участков под строительство и разрешение строительства объектов проводятся администрацией муниципального образования "Город Майкоп" без учета требований нового Градостроительного кодекса Российской Федерации об обязательном участии граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности.

Размещение торговых центров, магазинов, аптек проводится без широкого обсуждения с населением города, без информирования граждан через комитеты территориального общественного самоуправления, без проведения публичных слушаний.

Мнения и интересы жителей по строительству таких объектов, выраженное в виде обращений, протестов, пикетов, администрацией муниципального образования "Город Майкоп" и Советом народных депутатов игнорируются и не рассматриваются.

Подобное отношение должностных лиц местного самоуправления не соответствует не только основным принципам законодательства о градостроительной деятельности, но и конституционным основам местного самоуправления, установленным статьями 130 - 132 Конституции Российской Федерации.

3. Администрацией муниципального образования "Город Майкоп" не обеспечивается преемственность в реализации основополагающих градостроительных документов, разработанных на длительный срок, генерального плана, проекта детальной планировки центра города и проектов застройки микрорайонов города.

При выделении земельных участков для строительства не учитывается заложенный в градостроительные документы архитектурно - художественный облик города Майкопа, а учитываются только интересы застройщика. Земельные участки под строительство выделяются на территории спроектированных скверов, "зеленых уголков", на создание которых были затрачены государственные капитальные вложения, в том числе средства из местного бюджета.

4. В соответствии с полномочиями органов государственной власти Республики Адыгея в связи с осуществлением городом Майкопом функций столицы Республики Адыгея администрация муниципального образования "Город Майкоп" обязана согласовывать с Кабинетом Министров Республики Адыгея свои решения по формированию основных градостроительных комплексов, развлекательных комплексов и въездных знаков, оказывающих серьезное влияние на градостроительную ситуацию.

Генеральный план города и другие градостроительные документы по формированию архитектурного облика города Майкопа как столицы Республики Адыгея должны разрабатываться с участием Кабинета Министров Республики Адыгея. Однако эти полномочия Кабинета Министров Республики Адыгея администрацией муниципального образования "Город Майкоп" в градостроительной деятельности не учитываются.

Комиссия предлагает:

1. Рассмотреть выводы комиссии на заседании Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея и принять соответствующее постановление.

2. Направить постановление Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея и доклад комиссии главе и в Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп".

3. Подготовить и направить в Прокуратуру Республики Адыгея парламентский запрос по фактам нарушения администрацией муниципального образования "Город Майкоп" требований Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации при выделении земельных участков под объекты капитального строительства.

4. Опубликовать постановление Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея и доклад комиссии в средствах массовой информации Республики Адыгея.

Приложение N 2
к постановлению Государственного Совета - Хасэ
Республики Адыгея
от 25 апреля 2007 г. N 421-ГС

В Прокуратуру Республики Адыгея

Обращение

В последние 2 - 3 года в городе Майкопе Республики Адыгея ведется интенсивное строительство торгово-развлекательных центров, торговых галерей, магазинов. Земельные участки под строительство выделяются администрацией муниципального образования "Город Майкоп", как правило, в непосредственной близости жилых многоэтажных домов, с нарушением прав граждан на благоприятные условия проживания.

По обращениям жителей города Майкопа постановлением Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея от 28 февраля 2007 года N 324-ГС была создана комиссия по вопросам соблюдения законодательства при выделении земельных участков под объекты капитального строительства на территории города Майкопа.

Изучив обращения граждан, исходно-разрешительную документацию, градостроительные документы, заключения экспертов, комиссия установила многочисленные нарушения должностными лицами местного самоуправления муниципального образования "Город Майкоп" требований Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В нарушение требований части 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации выбор земельных участков под строительство проводится администрацией муниципального образования "Город Майкоп" без учета градостроительных условий, на территории спроектированных проектно-планировочной документацией Пролетарском бульваре, в скверах, "зеленых уголках". При этом нарушается заложенный в градостроительные документы архитектурно-художественный облик города Майкопа как столицы Республики Адыгея - с широкими улицами, бульварами, многочисленными скверами, "зелеными уголками", местами отдыха граждан. При сегодняшней градостроительной деятельности руководства муниципального образования "Город Майкоп" столица Республики Адыгея может превратиться в город, застроенный сейсмоненадежными многоэтажными домами, с узкими улицами, торговыми центрами, галереями, магазинами и офисными центрами, возведенными на месте скверов и "зеленых зон".

Выделение земельных участков и строительство капитальных объектов происходит, как правило, без внесения изменений в градостроительную документацию - генеральный план и проекты детальной планировки центра и улиц города. В отдельных случаях изменение градостроительной документации проводится в нарушение порядка изменения генерального плана, установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации, без проведения публичных слушаний и принятия решения представительным органом муниципального образования "Город Майкоп".

Мнения и интересы жителей города по строительству капитальных объектов в непосредственной близости многочисленных жилых домов (на расстоянии 12 - 25 метров), выраженное в виде обращений, протестов, пикетов, руководством муниципального образования "Город Майкоп" не рассматриваются, условия для обязательного участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности не создаются.

Подобное отношение должностных лиц местного самоуправления муниципального образования "Город Майкоп", избранных населением, не только не соответствует основным принципам законодательства о градостроительной деятельности, но и нарушает конституционные основы местного самоуправления и права граждан на непосредственное осуществление местного самоуправления.

В соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", Федеральным законом "О Прокуратуре Российской Федерации" просим разобраться в вопросах соблюдения законности в градостроительной деятельности руководства муниципального образования "Город Майкоп" и принять меры по обеспечению исполнения должностными лицами местного самоуправления требований федерального законодательства, а именно Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.