Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 августа 2021 г. по делу N 33-9590/2021

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

Председательствующего Крятова А.Н, судей Макурина В.М, Славской Л.А, при ведении протокола помощником судьи Мамаевым А.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бударагиной О.Р к Шевчик О.В. о взыскании арендных платежей, по апелляционным жалобам Бударагиной О.Р, Шевчик О.В, на решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 18 февраля 2021 года (с учетом определения суда об исправлении описки от 17 мая 2021 года), которым постановлено:

"Исковые требования Бударагиной О.Р к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей удовлетворить частично.

Взыскать Шевчик О.В. в пользу Бударагиной О.Р задолженность по арендной плате в размере 4 463 рубля 44 копейки, неустойку в размере 4491 рубль 57 копеек, судебные расходы в сумме 210 рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей, всего в размере 9565 рублей 81 копейка.

В удовлетворении остальной части исковых требований Бударагиной О.Р к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей, отказать.

Взыскать с Бударагиной О.Р в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1539 рублей 50 копеек."

Заслушав доклад судьи Макурина В.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бударагина О.Р. обратилась в суд с исковым заявлением к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей. Требования мотивированы тем, что 26.08.2018 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: "адрес". Дополнительным соглашением от 26.08.2018 г. стороны определили размер арендной платы в сумме 35000 руб. С 01.02.2019 г. ответчик прекратила исполнять обязательства по внесению арендных платежей. Размер задолженности по арендным платежам за период с 01.02.2019 г. по 25.04.2020 г. составляет 519166, 67 руб. Согласно п. 4.1 названного договора аренды за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей начисляется неустойка в размере 0.1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. За указанный период размер неустойки составляет 130914, 50 руб. В связи с обращением истца в суд с настоящим исковым заявлением, истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 7760, 50 руб, расходы по оплате услуг юриста за ознакомление с материалами дела, согласование позиции, подготовку претензии, составление искового заявления в размере 11500 руб, за составление заявления об уточнении исковых требований 4000 руб. С учетом уточненных исковых требований, истец просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендным платежам в размере 519166, 67 руб, неустойку в размере 130914, 50 руб, судебные расходы в сумме 15500 руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) истец Бударгина О.Р. просила решение суда от 18.02.2012 г. отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указала, что договор аренды был зарегистрирован ответчиком в регистрирующем органе. Однако, дополнительное соглашение N1 к указанному договору на регистрацию не передавалось. Судом не были приняты во внимание те обстоятельства, что ответчик производила оплату арендной платы в обусловленной сумме, согласно дополнительному соглашению и по реквизитам, указанным в соглашении. Данный факт подтверждён стороной истца. Кроме того, судом не принято во внимание, что по условиям договора аренды стороны оговорили и требования о действии условий договора между сторонами до момента его государственной регистрации, то есть, условия обязательств, обусловленные сторонами, для них являются обязательными и без государственной регистрации договора. Кроме того, по условиям договора, стороны не устанавливали обязательную регистрацию соглашений об изменении условий договора, а ссылка ответчика на положения ст. 452 ГК РФ по данному вопросу ошибочна. Кроме того, указала, что дополнительное соглашение приобретает юридическую силу для подписавших сторон с момента его подписания. Ответчик в судебном заседании подтвердила письменным заявлением подлинность своей подписи в дополнительном соглашении. Полагает, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на то, что он не заключен.

В возражениях на апелляционную жалобу Бударагиной О.Р. представитель ответчика Шевчик О.В. - Гармашова А.А. просила апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ответчик Шевчик О.В. просила решение суда от 18.02.2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Возражала против отказа суда произвести зачет задолженности ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды в счет проведения ответчиком работ по капитальному ремонту и иных расходов, которые понесены ею причине ненадлежащего выполнения истцом условий договора аренды. Указала на отсутствие доказательств, подтверждающих несогласие истца с произведёнными ответчиком работами по капитальному ремонту в арендуемом помещении, а также с работами, связанными с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды. Кроме того, судом не исследовался вопрос о неотложном характере ремонтных работ в арендованном помещении, которые были обусловлены невозможностью использования помещения по прямому назначению в качестве продуктового магазина. Суд также не исследовал вопрос по отнесению произведенных ответчиком работ в арендованном помещении к капитальному ремонту.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, заслушав представителя истца Бударагиной О.Р. - Шильникову Е.В, ответчика Шевчик О.В, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, проверив материалы дела, решение суда, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в собственности истца Бударагиной (Усмановой) О.Р. находится помещение с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: "адрес"

26.04.2018 г. между Бударагиной (Усмановой) О.Р, действующей в качестве арендодателя, и Шевчик О.В, действующей в качестве арендатора, был заключен договор аренды N.

По условиям данного договора (п. 1.1, 5.2), арендодатель передал арендатору на праве аренды нежилое помещение с кадастровым номером N на срок 2 года, начиная с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Арендатор обязался использовать переданное в аренду помещение для торговли в качестве универсама (п. 1.4), имеет право без дополнительного согласования с арендодателем сдавать помещение в субаренду (п. 1.5).

В силу п. 2.1.2 договора, арендодатель обязался передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, водоотведением. При этом, ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем (п. 2.1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1.10 договора, арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Срок, в который должен производиться капитальный ремонт, устанавливается дополнительным соглашением к договору. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В соответствии с п. 2.2.3 договора, арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина по согласованию с арендодателем.

Кроме того, арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе, с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами. Арендодатель не вправе требовать дополнительную оплату за возведенные арендатором дополнительные площади (п. 2.2.4 договора).

При этом, арендатор вправе проводить за счет собственных средств текущий и косметический ремонт (п. 2.2.8 договора).

В силу п. 2.2.5 договора, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором.

Договором аренды (п. 3.1) установлено, что арендная плата оплачивается ежемесячно. Размер арендной платы составляет 800 руб. за площадь помещения, НДС не предусмотрен.

Арендная плата включает в себя расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, подачей холодной воды, уборкой прилегающей территории и т.п. Указанные расходы несет арендатор (п. 3.2 договора).

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, в срок до 30 числа текущего месяца на основании счета арендодателя. Арендатор считается исполнившим обязательства по оплате арендной платы с момента перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора в соответствии с платежным поручением последнего или с момента внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя. Начисление арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности (п. 3.3, 3.4, 3.5 договора).

В силу п. 3.8 договора, арендатор не несет никаких других расходов, кроме предусмотренных настоящим договором.

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0, 1% от суммы, оплата которой просрочена, за каждый день просрочки (п. 4.1 договора).

Согласно п. 5.2 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательстве РФ порядке и распространяет свое действие также на период времени с момента подписания договора и до момента его государственной регистрации.

В силу п. 5.3 договора, до момента государственной регистрации стороны признают договор и все его условия действительными в отношениях сторон и не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации как основание недействительности или незаключенности договора.

Обязанность по государственной регистрации заключенного между сторонами договора аренды, включая предоставление необходимых документов, была возложена на арендодателя (п. 6.3 договора).

Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 29.05.2018 г.

Нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 04.05.2018 г.

26.04.2018 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды от 26.04.2018 г.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения, размер ежемесячной арендной платы по договору был установлен в размере 35000 руб. Электроэнергия оплачивается арендатором ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещения энергоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций. Арендатор вносит арендную плату в размере, предусмотренном п. 3.1 договора, в срок не позднее 25 числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микрокредитная комания". Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Дополнительным соглашением (п. 3) установлено, что оно вступает в силу с момента подписания сторонами.

Сведения о государственной регистрации вышеназванного дополнительного соглашения в материалах дела отсутствуют.

В материалах дела среди правоустанавливающих документов, представленных по запросу суда, также имеются:

- расписка, согласно которой, Усманова О.Р. взяла у Шевчик О.В. в счет оплаты аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", денежные средства в размере 12500 руб.;

- расписка, согласно которой, Усманова О.Р. взяла у Шевчик О.В. в счет оплаты аренды за период по 01.02.2019 г. денежные средства в размере 2000 руб.

В ходе судебного разбирательства, заявлением от 18.02.2021 г. Шевчик О.В. в письменном виде подтвердила, что не оспаривала свою подпись на дополнительном соглашении N1 к договору аренды от 26.04.2018 г, в 1.2 которого ежемесячный размер арендной платы по договору аренды был установлен в размере 35000 руб.

Кроме того, в обоснование доводов о том, что ответчик Шевчик О.В. по договору аренды от 26.04.2018 г. фактически оплачивала ежемесячную арендную плату в размере 35000 руб, истец ссылалась на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды от 26.04.2018 г. (в редакции дополнительного соглашения N1 от 26.04.2018 г.), арендатор вносит арендную плату в размере, предусмотренном п. 3.1 договора, в срок не позднее 25 числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микрокредитная комания". Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

"дата" между Шевчик О.В, действующей в качестве арендодателя, и ФИО14, действующей в качестве арендатора, был заключен договор субаренды недвижимого имущества под магазин N, по условиям которого, арендатору на праве аренды было передано нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу "адрес". Срок субаренды составила с "дата" по "дата".

"дата" между ФИО14, действующей в качестве субарендодателя, и ФИО33 действующим в качестве субарендатора, был заключен договор субаренды N недвижимого имущества под магазин, по условиям которого, субарендатору на праве аренды было передано нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес"

Согласно выписке по счету за период с 01.01.2018 г. по 31.12.2018 г, "данные изъяты" производило перечисление в адрес "данные изъяты" денежных средств в следующие размере:

- "дата" - 4784, 80 руб, 5162, 69 руб, 5282, 63 руб, 7269, 88 руб.;

- "дата" - 6801, 03 руб, 7480, 12 руб, 7991, 14 руб, 12727, 71 руб.;

- "дата" - 5494, 80 руб, 9374, 24 руб, 9634, 94 руб, 10496, 02 руб.;

- "дата" - 4625, 00 руб, 8625, 00 руб.;

- "дата" - 4000, 00 руб, 8625, 00 руб, 8625, 00 руб.;

- "дата" - 8750, 00 руб, 8750, 00 руб, 8750, 00 руб, 8750, 00 руб.;

- "дата" - 8750, 00 руб, 8750, 00 руб.

27.06.2019 г. и 23.09.2019 г. арендодатель Бударагина О.Р. направляла в адрес арендатора Шевчик О.В. счета на оплату, с предложением погасить задолженность по арендной плате за 8 месяцев 2019 г. в размере 280000 руб.

30.07.2019 г. Бударагина О.Р. направила в адрес Шевчик О.В. претензию, с требованием освободить самовольно занимаемые складские помещения N и N, расположенные по адресу: "адрес", погасить задолженность в размере 210000 руб.

01.03.2019 г. арендатор Шевчик О.В. направила в адрес арендодателя Бударагиной О.Р. претензию, в которой просила арендодателя со ссылкой на положения п. 2.1.0 договора, возместить арендатору сумму переплаты по договору аренды в размере 269762, 6 руб.

24.05.2019 г. арендатор Шевчик О.В. направила в адрес арендодателя Бударагиной О.Р. претензию о невыполнении условий договора. В данной претензии арендатор просила арендодателя незамедлительно начать производить содержание место общего пользования, уборку прилегающей территории, осуществить техническое обслуживание агрегатов и механизмов, обеспечивающих подачу горячей, холодной воды, отопления, функционирования канализации, кондиционера. Арендатор просил арендодателя возместить расходы арендатора: за санитарное содержание мест общего пользования и уборку прилегающей территории в сумме - 65000 руб, за санитарное содержание канализации - 3000 руб, за техническое содержание кондиционера - 7000 руб, за техническое содержание бойлера - 2000 руб, за проведение ревизии и замену электропроводки - 27000 руб.

Кроме того, в этот же день, арендатор Шевчик О.В. направила в адрес арендодателя Бударагиной О.Р. претензию о невыполнении условий договора. В данной претензии ответчик просила истца возместить недополученную выручку (упущенную выгоду) за период вынужденного простоя магазина в сумме 298295 руб, возместить затраты на материалы и производство работ по запуску подачи горячей и холодной воды для торгового зала и мест общего пользования, а также освещения в местах общего пользования, в размере 5000 руб.

11.11.2019 г. ответчик Шевчик О.В. направила в адрес истца Бударагиной О.Р. ответ на претензии, в которых отказала в удовлетворении требований истца.

Согласно выписке из ЕГРИП, 13.01.2010 г. ответчик Шевчик О.В. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что дополнительное соглашение к договору аренды от 26.04.2018 г, устанавливающее ежемесячный размер арендной платы в размере 35000 руб, не прошло процедуру государственной регистрации, что лишает данное соглашение юридической силы во взаимоотношениях сторон договора аренды.

Суд первой инстанции, проанализировав положения п. 3.1, 6.2, 6.3 договора аренды от 26.04.2018 г. в их взаимосвязи с действующим законодательством, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды от 26.04.2018 г. составляет 800 руб.

При этом, судом первой инстанции были отклонены доводы стороны истца о фактической уплате ответчиком Шевчик О.В. арендной платы в размере 35000 руб. по договору аренды от 26.04.2018 г, путем перечисления ООО "Лессервис" денежных средств в пользу "данные изъяты"

Кроме того, при определении общего размера арендной платы, подлежащего взысканию с ответчика Шевчик О.В, суд первой инстанции также не усмотрел правовых и фактических оснований для зачета стоимости произведённых ответчиком строительных, ремонтных работ, расходов по содержанию спорного помещения, его энергоснабжению, в счет погашения задолженности по оплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 433, 452, 606, 608, 654, 651, 655 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание указанный в иске период пользования ответчиком спорным помещением (04.05.2018 г. по 25.04.2020 г.), взыскал с ответчика Шевчик О.В. в пользу истицы Бударагиной О.Р. задолженность по арендной плате в размере 4463, 44 руб, неустойку за период с 30.10.2019 г. по 25.04.2020 г. в размере 4491, 57 руб, судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 210, 80 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о размере подлежащих взысканию сумм, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Определяя размер арендной платы по договору аренды от 26.04.2018 г. без учета содержания дополнительного соглашения N1 от 26.04.2018 г, суд первой инстанции исходил из незавершенности состава юридических фактов, на основании которого подлежат изменению сложившиеся между сторонами арендные отношения, ввиду отсутствия факта государственной регистрации вышеназванного соглашения как правоизменяющего действия.

Между тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы истца о том, что соответствующие условия договора аренды имеют силу для его сторон и в отсутствие процедуры государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп. 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п. 4 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По смыслу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного суда РФ следует, что совершенный в надлежащей форме договор аренды, все существенные условия которого (включая условие о размере арендной платы) согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Из материалов настоящего гражданского дела с достоверностью усматривается, что при заключении сторонами дополнительного соглашения N1 от 26.04.2018 г. к договору аренды волеизъявление обоих сторон - и арендатора и арендодателя, было направлено на изменение ежемесячного размера арендной платы с 800 руб. до 35000 руб.

Данное обстоятельство прямо следует из содержания п.3 дополнительного соглашения, где стороны прямо установили момент начала его действия для участников арендных правоотношений - с момента его подписания сторонами.

Кроме того, ответчик Шевчик О.В. в ходе судебного разбирательства не оспаривала факт подписания указанного соглашения, подтвердила данное обстоятельство в письменной форме.

Представленные документы также свидетельствуют, вопреки выводам суда первой инстанции, что исполнение обязательств ответчика (арендатора по договору) по внесению арендных платежей производилось путем погашения ответчиком обязательств истца (арендодателя) перед третьим лицом, что прямо предусмотрено п. 1.3 дополнительного соглашения.

Данное обстоятельство подтверждается сложным составом юридических фактов, включая передачу ответчиком (арендатором по договору) Шевчик О.В. спорного нежилого помещения в субаренду ФИО14, с последующей передачей в субаренду своему аффилированному лицу "данные изъяты" (учредитель Шевчик О.В.), перечисление субарендатором "данные изъяты" в адрес кредитора истца - "данные изъяты" денежных средств в размере, существенно превышающем первоначально установленный размер арендной платы в размере 800 руб.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия, повторно произвела оценку представленных в материалы дела доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, и приходит к выводу о юридической действительности для сторон арендного правоотношения дополнительного соглашения N1 от 26.04.2018 г, в части изменения размера ежемесячной арендной платы с 800 руб. до 35000 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды от 26.04.2018 г. (с учетом дополнительного соглашения от 26.04.2018 г.) составляет 519166, 67 руб, из расчета 350000 руб. + 169166, 67 руб. = 519166, 67 руб.:

- за период с 01.02.2019 г. по 30.11.2019 г. - 350000 руб, (35000 руб. х 10 месяцев);

- за период с 01.12.2019 г. по 25.04.2020 г. - 169166, 67 руб. ((35000 руб. х 4 месяца) + 29166, 67 руб. за апрель 2020 г.)

Проверяя доводы ответчика Шевчик О.В. о взаимозачете ее расходов как арендатора при уплате арендных платежей по договору аренды от 26.04.2018 г, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Возражая против доводов истца о наличии задолженности в рамках договора аренды от 26.04.2018 г. по арендной плате в заявленном размере, ответчик Шевчик О.В. ссылалась на несение следующих расходов:

1) расходы по оплате денежного долга в счет арендной платы в размере 245000 руб, в виде перечисления денежных средств в адрес "данные изъяты" за Бударагину О.Р. в общей сумме 245000 руб, из расчета: 35000 руб. х 7= 245000;

2)

стоимость ремонта переданного в аренду нежилого помещения помещение с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 339883 руб. Данная стоимость установлена на основании заключения оценочной экспертизы N от "дата", выполненной ИП ФИО15

"дата" Шевчик О.В. и Бударагиной О.Р. был составлен акт осмотра, в котором установлена необходимость проведения следующих работ в помещении N:

- зачистка потолка от досок;

- стены: очистка от старых полок;

- батареи отопления: окраска;

- окно остекление: Замена стеклопакета, двери, доводчика. Регулировка;

- тамбур: бетонирование пола;

- проводка: замена, кабель-каналы, розетка;

- подсобное помещение: Армстронг, зачистка от обоев, побелка, покраска;

- потолок: армстронг + светильники;

- туалет: косметический ремонт.

Согласно локально-сметному расчету к заключению оценочной экспертизы N от "дата", в помещении N были проведены следующие строительные работы:

- разборка и облицовка потолков;

- разборка полок;

- устройство подвесных потолков типа "Армстронг" по каркасу из оцинкованного профиля;

- шпаклевка стен раствором пи толщине намета до 5 мм;

- улучшенная окраска масляными составами по штукатурке стен;

- окраска масляными составами ранее окрашенных поверхностей радиаторов и ребристых труб;

- замена стеклопакета в оконных и дверных проемах.

Дополнительные строительные работы были проведены в помещении N21, туалете, тамбуре. Кроме того, ответчиком были также проведены электромонтажные работы в виде:

- щитки осветительные, устанавливаемые на стене распорными дюбелями;

- счетчики, устанавливаемые на готовом основании трехфазные;

- счетчик электроэнергии Ц=2536/1.2/5-32=397;

- щит учетно-распределительный ЩУР;

- светильник в подвесных потолках, устанавливаемый на закладных деталях;

- светильники потолочные светодиодные;

- выключатель полугерметический и герметический;

- выключатель пакетный защищенный ПВЗ-25 МЗБ;

- розетка штепсельная полугерметическая и герметическая;

- розетка штепсельная с заземляющим контактом;

- Труба ПВХ по установленным конструкциям креплением скобами, диаемтр до 25 мм.;

- труба гофрированная, идаметр до 25 мм.;

- профиль перфорированный монтажный длиной 2 м.;

- затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава, суммарное сечение до 6 мм, - кабель силовой

Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие несение расходов, связанных с приобретением строительных материалов и подрядных работ.

3) стоимость уборки мест общего пользования в размере 135000 руб.;

В обоснование несения указанных расходов ответчик Шевчик О.В. представила в материалы дела расчет затрат с приложенными документами на уборку помещений общего пользования и прилегающей территории по адресу: "адрес", на общую сумму 135000 руб.

В частности, в обоснование затрат ответчиком представлен договор оказания услуг N10 от 26.04.2018 г, заключенный между Шевчик О.В. и ФИО16, предметом которого является оказание ответчику услуг по уборке, мытью полов в местах общего пользования (коридор, туалет), очистка от снега и мусора прилегающей территории к магазину по адресу: "адрес"

По условиям договора, стоимость услуг согласована сторонами в следующем размере: за период с ноября по апрель - в размере 7500 руб, за период с мая по октябрь - в размере 5000 руб.

В обоснование фактического несения расходов по договору в общем размере 135000 руб. (45000 руб. за 2018 г, 75000 руб. за 2019 г, 15000 руб. за 2020 г.), ответчик представила в материалы дела платежные документы от 28.05.2018 г, 28.06.2018 г, 28.07.2018 г, 28.08.2018 г, 28.09.2018 г, 28.10.2018 г, 28.11.2108 г, 28.12.2018 г, 28.01.2019 г, 28.02.2019 г, 28.03.2019 г, 28.04.2019 г, 28.05.2019 г, 28.06.2019 г, 28.07.2019 г, 28.08.2019 г, 28.09.2019 г, 28.10.2019 г, 28.11.2019 г, 28.12.2019 г, 28.01.2020 г, 28.02.2020 г.)

4) стоимость приборов для снабжения электроэнергией в размере 27000 руб.;

На основании акта о неисправности оборудования от 22.03.2019 г, 15.05.2019 г. между Шевчик О.В, действующей в качестве заказчика, и ФИО18, действующим в качестве подрядчика, был заключен договор подряда N.

По условиям данного договора, подрядчик обязался по заданию заказчика произвести демонтаж, монтаж электрооборудования, необходимого для безопасного и бесперебойного функционирования торгового оборудования в спорном нежилом помещении.

Стоимость работ, согласованная сторонами составила 27000 руб. Факт выполнения работ подтверждается актом сдачи-приемки от 15.05.2019 г, а факт получения денежных средств подрядчиком в установленном размере - распиской от 20.05.2019 г.

5) ремонт бойлера - 6160 руб.;

На основании акта о неисправности оборудования от 09.05.2019 г, 09.05.2019 г. между Шевчик О.В, действующей в качестве заказчика, и ФИО18, действующим в качестве подрядчика, был заключен договор подряда. По условиям данного договора, подрядчик обязался выполнить работы по ремонту (восстановлению) энергонагревателя, установленного в спорном нежилом помещении. Стоимость работ составила 6160 руб. Факт выполнения работ подтверждается актом сдачи-приемки работ. Факт уплаты денежных средств по договору подтверждается соответствующей распиской от 10.05.2019 г.

6) оплата электроэнергии для обеспечения подачи воды - 187611, 98 руб, за период с мая 2019 г. по февраль 2020 г.

Данный расчет произведен ответчиком, исходя из размера общей потребляемой мощности оборудования для подачи холодной воды и нагревания горячей воды в течение 1 рабочего дня (86, 16 кВт/час).

В подтверждение факта осуществления технологического присоединения к электрическим сетям спорного нежилого помещения ответчика представила договор N заключенный с "данные изъяты" предметом которого является электроснабжение нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", иные документы, подтверждающие факт присоединения к электрической сети (акт об осуществлении технологического присоединения от 29.01.2019 г, акт о выполнении технических условий от 29.01.2019 г, акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии от 28.01.2019 г.).

Факт потребления энергопринимающими устройствами ответчика электрической энергии подтверждается счетами-фактурами за период с мая 2019 г. по февраль 2020 г.

Кроме того, ответчик Шевчик О.В. при эксплуатации спорного нежилого помещения также понесла иные расходы:

- расходы по откачке жидких бытовых отходов в общем размере

6000 руб. (1000 руб. + 1000 руб. + 1000 руб. + 1000 руб. + 1000 руб. + 1000 руб.). Данные расходы подтверждается соответствующими договорами подряда от 17.04.2019 г, 28.08.2019 г, 18.11.2019 г, 19.12.2019 г, 09.01.2020 г, 28.01.2020 г, заключенных между Шевчик О.В. (заказчик) и ФИО19 (исполнитель);

- расходы по ремонту электроводонасосной станции, установленной в спорном помещении, в размере

8900 руб. Несение данных расходов подтверждается заключением 13.06.2019 г. между Шевчик О.В. (заказчик) и ФИО18 (подрядчик) договора подряда с соответствующим предметом исполнения, актом сдачи-приемки работ, распиской от 14.06.2019 г.;

- расходы по ремонту канализационной системы, установленной в спорном помещении в размере

12000 руб. Несение данных расходов подтверждается заключением 02.02.2020 г. между Шевчик О.В. (заказчик) и ФИО19 (подрядчик) договора подряда с соответствующим предметом исполнения, актом сдачи-приемки работ, распиской от 02.02.2020 г.;

- расходы по подключению станции автоматического водоснабжения и электронагревателя в размере

4500 руб. Несение данных расходов подтверждается заключением 16.05.2019 г. между Шевчик О.В. (заказчик) и ФИО17 (подрядчик) договора подряда с соответствующим предметом исполнения, актом сдачи-приемки работ, распиской от 13.05.2019 г.

В обоснование доводов о том, что выполнение ремонтных и строительных работ, работ по содержанию и обслуживанию помещения носило неотложный характер, ответчик Шевчик О.В. представила в материалы дела следующие документы:

- акт о неисправности оборудования от 22.03.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и электрика ФИО18, в котором указано на неисправность оборудования - использование провода ШВПП вместо ВВГнг. Оборудование подлежит полной замене.

- акт о неисправности оборудования от 17.04.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы - выгребная яма (септик) наполнена более чем на 2/3;

- акт о неисправности оборудования от 09.05.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и электрика ФИО18, в котором указано на неисправность оборудования - электроводонагревателя (бойлера). В акте отмечено, что данная неисправность является устранимой;

- акт об отключении электроэнергии от 13.05.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и электрика ФИО20, в котором указано, что 13.05.2019 г. ФИО27 по указанию Бударагиной О.Р. отключил от электроснабжения оборудование, находящееся в спорном нежилом помещении, - станцию автоматического водоснабжения, электрический водонагреватель;

- акт о неисправности оборудования от 13.06.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и электрика ФИО18, в котором указано на неисправность оборудования - электроводонасосной станции;

- акт о неисправности оборудования от 28.08.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы - выгребная яма (септик) переполнена жидкими бытовыми отходами;

- акт о неисправности оборудования от 18.11.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы - выгребная яма (септик) переполнена жидкими бытовыми отходами;

- акт о неисправности оборудования от 19.12.2019 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы - выгребная яма (септик) переполнена жидкими бытовыми отходами;

- акт о неисправности оборудования от 09.01.2020 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы - выгребная яма (септик) переполнена жидкими бытовыми отходами;

- акт о неисправности оборудования от 28.01.2020 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы - выгребная яма (септик) переполнена жидкими бытовыми отходами;

- акт о неисправности оборудования от 02.02.2020 г, составленный с участием управляющей магазина "Лесной" ФИО14 и слесаря-сантехника ФИО19, в котором указано на неисправность оборудования канализационной системы в месте общего пользования (туалет), ввиду совмещения систем фекальной и производственной канализаций.

Истица Бударагина О.Р. возражала против доводов ответчика Шевчик О.В. о несении фактических расходов.

В обоснование своих возражений представила следующие документы:

- договоры аренды от 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2020 г, заключенные истицей с местной религиозной организации "данные изъяты" действующей в качестве арендатора, предметом которых является передача в аренду нежилого помещения N по "адрес";

- договоры возмездного оказания услуг по отапливанию здания и уборке прилегающей территории от 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2020 г, вместе с соответствующими актами выполненных работ, заключенные между Бударагиной О.Р. (арендодатель) и местной религиозной организации "данные изъяты" (арендатор).

Предметом указанных договоров является оказание услуг арендатором по указанию заказчика по отапливанию нежилого здания в отопительный сезон, а так же заготовка дров, распиловка горбыля и уборка прилегающей к зданию территории от мусора и снега;

- договоры о зачете встречных требований от 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2020 г, заключённые между Бударагиной О.Р. (арендодатель) и местной религиозной организации "данные изъяты" (арендатор). Предметом указанных договоров является взаимозачет обязательств сторон, вытекающих из договоров аренды и договоров об оказании услуг по отапливанию здания и уборке прилегающей территории за соответствующие периоды времени;

- договоры аренды 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2020 г, заключенные между истцом и ФИО21, действующей в качестве арендатора, предметом которых является передача в аренду нежилого помещения N по "адрес";

- договоры возмездного оказания услуг по уборке от 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2018 г, вместе с соответствующими актами выполненных работ, заключенные между истцом и ФИО21, действующей в качестве арендатора. Предметом данных договором является оказание арендатором по заданию заказчика услуг по уборке общего коридора, сан. узла и прилегающей к помещениям N, территорий от мусора и снега;

- договоры о зачете встречных требований от 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2020 г, заключённые между Бударагиной О.Р. (арендодатель) и ФИО21 (арендатор). Предметом указанных договоров является взаимозачет обязательств сторон, вытекающих из договоров аренды и договоров возмездного оказания услуг по уборке за соответствующие периоды времени;

- акт об оказанных услугах к договору оказания услуг Nб\н от 04.04.2019 г, в соответствии с которым, исполнитель - ИП ФИО22 оказал Бударагиной О.Р. услуги, связанные с ревизией канализационной системы, устранение засора;

- соглашение к договору на электроснабжение N от 23.03.2009 г, заключённое 26.07.2011 г. между "данные изъяты" действующим в качестве гарантирующего поставщика, и ИП Бударагиной (Усмановой) О.Р.;

- акт N от 17.03.2018 г, составленный "данные изъяты" и ИП Бударагиной (Усмановой) О.Р. об установлении прибора учета электроэнергии по адресу: "адрес";

- соглашение о внесении изменений в договор энергоснабжения N от 29.04.2013 г, заключённое 04.02.2019 г. между "данные изъяты" действующим в качестве гарантирующего поставщика, и Шевчик О.В, действующей в качестве потребителя, предметом которого является внесение изменений в приложение N к договору энергоснабжения. В данном соглашении указано, что схема подключения нежилого помещения N по "адрес", идет от "данные изъяты" через эл. Провод СИП 4*16 L-40м, РЩ-0, 4кВ, внутренние эл сети и эл оборудование, к потребителю;

- платежные поручения N от "дата" и N от "дата", о перечислении ИП Усмановой (Бударагиной) О.Р. в адрес "данные изъяты" платы за электроэнергию;

- копия налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за отчетный 2018 год в отношении налогоплательщика Усмановой (Бударагиной) О.Р.

Разрешая вопрос о принятии указанных документов, судебная коллегия полагает возможным отметить следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Из содержания решения суда усматривается, что судом первой инстанции не полностью исследовался вопрос о расходах арендатора Шевчик О.В, связанных с ремонтом содержанием помещения с кадастровым номером N.

При том, что данный вопрос входит в предмет доказывания по настоящему делу при определении действительного размера задолженности ответчика по арендной плате, возможного применения взаимозачета при определении итоговой суммы задолженности.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным принять вышеназванные документы, предоставленные истцом и ответчиком, в качестве новых доказательств по настоящему гражданскому спору.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Проанализировав применительно к положениям ст. 410 ГК РФ условия договора аренды от 26.04.2018 г, доводы и возражения обеих сторон обязательства в рамках настоящего процесса, судебная коллегия исходит из того факта, что требования арендатора по возмещению его расходов, обязанность несения которых действующим законодательством и условиями договора аренды возложена на арендодателя, являются встречными по отношению к требованиям арендодателя о погашении задолженности по арендным платежам.

Исследовав представленные в рамках настоящего апелляционного рассмотрения в порядке новых доказательств документы по правилам ст. 67 ГПК РФ, оценив правомерность зачета предъявленных к возмещению расходов ответчика Шевчик О.В, судебной коллегией установлено следующее.

Судебная коллегия не находит оснований для взаимозачета в счет погашения задолженности Шевчик О.В. по арендной плате расходы ответчика по проведению в спорном помещении ремонта в размере 339883 руб.

Данные расходы не могут быть признаны обоснованными и необходимыми для арендатора, поскольку, в ходе судебного разбирательства факт согласования арендодателем с арендатором проведения ремонта в представленном объеме строительно-монтажных работ в спорном помещении, как этого требует п. 2.2.3 договора аренды от 26.04.2018 г, не нашел своего подтверждения.

Ответчиком в материалы дела также не представлено доказательств, подтверждающих неотложную необходимость проведения заявленных и строительных работ, без выполнения которых невозможна нормальная эксплуатация (включая коммерческое использование) спорного нежилого помещения.

Градостроительный кодекс РФ в п. 14.2 ст. 1 определяет капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Судебная коллегия исходит из того, что основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.

Между тем, анализ положений локально-сметного расчета, являющегося приложением к экспертному заключению N в части перечня произведенных в помещении строительных работ, не позволяет судебной коллегии с учетом вышеприведенного нормативного обоснования характеризовать произведенные строительные улучшения как капитальный ремонт.

Условиями договора аренды (п. 2.2.8) установлено, что расходы на проведение текущего и косметического ремонта подлежат отнесению на арендатора.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено доказательств, что между сторонами договора аренды от 26.04.2018 г. в предусмотренной гражданским законодательством форме было достигнуто согласие о проведении арендодателем капитального ремонта спорного нежилого помещения, либо о возмещении фактически понесенных арендатором расходов по проведению текущего ремонта данного помещения, путем уменьшения размера арендной платы на стоимость работ.

При таких обстоятельствах, оснований для возмещения арендатору Шевчик О.В. указанных расходов в размере 339883 руб. судебная коллегия не усматривает.

Не подлежат возмещению также и расходы по оплате электроэнергии в размере 187611 руб, поскольку, условиями договора (п. 3.1) установлено, что арендатор ежемесячно оплачивает электроэнергию в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещения энергоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций.

Таким образом, исходя из буквального толкования вышеназванных положений договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расходы по оплате электроэнергии не входят в состав арендной платы, уплачиваются арендатором отдельно.

При этом, судебная коллегия признает несостоятельными доводы ответчика Шевчик О.В. о прекращении по инициативе истца подачи электрической энергии в спорное помещение, поскольку, данное обстоятельство по существу не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, не освобождает ответчика от несения соответствующих расходов.

Между тем, судебная коллегия полагает возможным признать обоснованными и подлежащими зачету в счет задолженности по арендной плате, в соответствии с п. 3.2 договора, следующие расходы арендатора Шевчик О.В, достоверность несения которых подтверждена представленными документами:

- расходы по откачке жидких бытовых отходов в общем размере 6000 руб.;

- расходы по ремонту электроводонасосной станции, установленной в спорном помещении, в размере 8900 руб.;

- расходы по ремонту канализационной системы, установленной в спорном помещении в размере 12000 руб.;

- расходы по подключению станции автоматического водоснабжения и электронагревателя в размере 4500 руб.;

- расходы на приобретение и установку приборов для снабжения электроэнергией в размере 27000 руб.;

- расходы на ремонт бойлера в размере 6160 руб.;

Общий размер указанных расходов составляет 64500 руб, из расчета: (6000 руб. + 8900 руб. + 12000 руб. + 4500 руб. + 27000 руб.)=64500 руб.

Кроме того, возмещению ответчику также подлежат расходы по уборке мест общего пользования в размере 137 500 руб. (в расчете ответчика допущена арифметическая ошибка и указана сумма в размере 135000 рублей).

Все вышеприведенные расходы (137500 руб. и 64500 руб.) подлежат включению в состав арендной платы, согласно п. 3.2 договора аренды, в соответствии с которым, арендная плата включает в себя расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, подачей холодной воды, уборкой прилегающей территории и т.п.

Необходимость несения указанных расходов арендатором с достоверностью подтверждается установленными по делу обстоятельствами (заполнение выгребных ям, неисправность канализационной системы, неисправность соответствующих устройств электро- и теплоснабжения и др.), не опровергнутыми стороной истца в рамках настоящего судебного разбирательства.

Без несения указанных расходов, арендатор Шевчик О.В. не смогла бы обеспечить нормальное функционирование арендуемого нежилого помещения, его использование для целей аренды.

По изложенным основаниям подлежат отклонению ссылки истца Бударагиной О.Р. на соответствующие договоры от 01.01.2018 г, 01.01.2019 г, 01.01.2018 г, заключенные с арендаторами помещения N в доме N по ул. "адрес" в г. Лесосибирске - местной религиозной организации "данные изъяты" и ФИО21, со сходным предметом исполнения в части уборки прилегающей территории.

В данном случае, заключением арендодателем соответствующих договоров об уборке помещений общего пользования с иными арендаторами здания N по "адрес", в отсутствие соответствующего соглашения о взаимозачете с арендатором Шевчик О.В, на которого договором аренды также возложена обязанность по уборке прилегающей территории, не может влечь ущемления имущественных прав указанного арендатора, добросовестно исполнявшего указанную обязанность.

С учетом вышеприведенных обстоятельств, в соответствии с положениями ст. 410 Гражданского кодекса РФ, с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца Бударагиной О.Р. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в общем размере 317106, 67 руб, исходя из расчета: (519166, 67 руб. - 64500 руб. - 137500 руб.) = 317106, 67 руб.

Решение суда в указанной части подлежит изменению.

Разрешая требования истицы Бударагиной О.Р. о взыскании с ответчика Шевчик О.В. неустойки, предусмотренной договором аренды от 26.04.2018 г, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из положений ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Принимая во внимание, что размер задолженности по арендной плате был изменен, размер неустойки, взыскиваемой с ответчика Шевчик О.В. на основании п. 4.1 договора аренды от 26.04.2018 г, также подлежат пересчету.

Учитывая период неисполнения обязательства (01.02.2019 г. по 25.04.2020 г.), порядок расчета неустойки, предусмотренный договором (0, 1 % от размера просроченной суммы за каждый день просрочки), размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца, составляет 85691, 6 руб, исходя из следующего расчета:

1)

Период с 01.02.2019 г. по 25.02.2019 г.

35000 руб. (начальный размер задолженности по аренде) - 7500 руб. (уборка) =27500 руб. (размер задолженности)

27500 руб. х 0, 1% х 25 дней = 687, 5 руб. (неустойка)

2)

Период с 26.02.2019 г. по 25.03.2019 г.

27500 руб.+35000 руб. (здесь и далее по расчету - текущая арендная плата за период) - 7500 руб. (уборка)=55000 руб. (размер задолженности)

55000 руб. х 0, 1% 28 дней=1540 руб. (неустойка)

3)

Период с 26.03.2019 г. по 25.04.2019 г.

55000 руб. + 35000 руб. - 1000 руб. (септик) - 7500 руб. (уборка)=81500 руб. (размер задолженности)

81500 руб. х 0, 1% х 31 день = 2526, 5 руб. (неустойка)

4)

Период с 26.04.2019 г. по 25.05.2019 г.

81500 руб. + 35000 руб. -1000 руб. (септик) - 6160 руб. (ремонт бойлера) - 4500 руб. (подключение станции автоматического водоснабжения и электронагревателя) - 27000 руб. (приобретение и установку приборов для снабжения электроэнергией) - 5000 руб. (уборка) = 72840 руб. (размер задолженности)

72840 руб. х 0, 1% х 30 дней = 2185, 2 руб. (неустойка)

5)

Период с 26.05.2019 г. по 25.06.2019 г.

72 840 руб. + 35 000 руб. - 8900 руб. (ремонт электроводонасосной станции) - 5000 руб. (уборка) = 93940 руб. (размер задолженности)

93 940 руб. х 0, 1% х 31 день=2912, 14 руб. (неустойка)

6)

Период с 26.06.2019 г. по 25.07.2019 г.

93940 руб. + 35000 руб. - 5000 руб. (уборка)=123 940 руб. (размер задолженности)

123940 руб. х 0, 1% х 30 дней = 3718, 2 руб. (неустойка)

7)

Период с 26.07.2019 г. по 25.08.2019 г.

123940 руб. + 35000 руб. - 5000 руб. (уборка) = 153940 руб. (размер задолженности)

153940 руб. х 0, 1% х 31 день=4772, 14 руб. (неустойка)

8)

Период с 26.08.2019 г. по 25.09.2019 г.

153940 руб. + 35000 руб. - 1000 руб. (септик) - 5000 руб. (уборка) = 182940 руб. (размер задолженности)

182940 руб. х 0, 1% х 31 день = 5671, 14 руб. (неустойка)

9)

Период с 26.09.2019 г. по 25.10.2019 г.

182 940 руб. + 35000 руб. - 5000 руб. (уборка) = 212940 руб. (размер задолженности)

212940 руб. х 0, 1% х 30 дней = 6388, 2 руб. (неустойка)

10)

Период с 26.10.2019 г. по 25.11.2019 г.

212940 руб. + 35000 руб. - 1000 руб. (септик) - 7500 руб. (уборка) = 239440 руб. (размер задолженности).

239440 руб. х 0, 1% х 31 день = 7422, 64 руб. (неустойка)

11)

Период с 26.11.2019 г. по 25.12.2019 г.

239440 руб. + 35000 руб. - 7500 руб. (уборка) - 1000 руб. (септик) = 265940 руб. (размер задолженности).

265940 руб. х 0, 1% х 30 дней = 7978, 2 руб. (неустойка)

12)

Период с 26.12.2019. по 25.01.2020 г.

265 940 руб. + 35000 руб. - 1000 руб. (септик) - 7500 руб. (уборка) = 292440 руб. (размер задолженности).

292440 руб. х 0, 1% х 31 день = 8773, 2 руб. (неустойка)

13)

Период с 26.01.2020 г. по 25.02.2020 г.

292440 руб. + 35000 руб. - 12000 руб. (ремонт канализационной системы) - 1000 руб. (септик) - 7500 руб. (уборка) = 306940 руб. (размер задолженности).

306940 руб. х 0, 1% х 31 день= 9515, 14 руб. (неустойка)

14)

Период с 26.02.2020 г. по 25.03.2020 г.

306940 руб. + 35000 руб. = 341940 руб. (размер задолженности).

341940 руб. х 0, 1% х 29 дней = 9916, 26 руб. (неустойка)

15)

Период с 26.03.2020 г. по 25.04.2020 г.

341940 руб. + 35000 руб. = 376940 руб. (размер задолженности).

376940 руб. х 0, 1% х 31 день = 11685, 14 руб. (неустойка)

Общий размер неустойки составляет 85691, 6 руб, исходя из расчета:

687, 5 руб. + 1540 руб. + 2526, 5 руб. + 2185, 2 руб. + 2912, 14 руб. + 3718, 12 руб. + 4772, 14 руб. + 5671, 14 руб. + 6388, 2 руб. + 7422, 64 руб. + 7978, 2 руб. + 8773, 2 руб. + 9515, 14 руб. + 9916, 26 руб. + 11685, 14 руб. = 85691, 6 руб.

Ответчиком Шевчик О.В. ходатайства об уменьшении размера неустойки на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ не заявлялось.

Вместе с тем, судебная коллегия в указанной части приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания вышеприведенных норм права и разъяснений следует, что применение судом ст. 333 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в п. 72 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства не может быть снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной нормы суд решает с учетом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

При этом, снижение судом неустойки не должно влечь убытки для кредитора и вести к экономической выгоде недобросовестного должника в виде пользования денежными средствами по заниженной ставке процентов.

Судебная коллегия учитывает, что предусмотренный положениями п. 4.1 договора аренды от 26.04.2018 г. порядок расчета пени за ненадлежащее исполнение обязательства по уплате арендных платежей, по существу направлен на восстановление имущественных прав истца как стороны соответствующего договора аренды.

При этом, учитывая то, что согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия заключенного договора аренды в указанной части (п. 4.1) сторонами не оспаривались и недействительными не признаны.

Судебная коллегия полагает, что определенная на основании п. 4.1 договора за указанный в иске период штрафная неустойка в размере 85691, 6 руб, с учетом размера основного долга, является чрезмерно обременительной для ответчика, не являющейся индивидуальным предпринимателем.

В данном случае, судебная коллегия полагает возможным учитывать разъяснения, изложенные в п. 77 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, в соответствии с которыми, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, учитывая соотношение суммы неустойки к сумме основного долга, длительности неисполнения обязательства по оплате арендных платежей, а также, принимая во внимание, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости уменьшения неустойки, в силу положений ст. 333 ГК РФ, до 25 000 руб. Решение суда в указанной части подлежит изменению.

Каких-либо исключительных обстоятельств для еще большего снижения неустойки судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая, что исковые требования истца Бударагиной О.Р, без учета снижения размера неустойки, удовлетворены на 62% от заявленных требований, с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату юридических услуг в разумном размере и пропорционально удовлетворенным исковым требования в сумме 10075 руб, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7458 руб.20 коп. от размера удовлетворенных исковых требований без учета снижения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, в связи с чем решение суда в данной части также подлежит изменению.

Общий размер подлежащих взысканию с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца Бударагиной О.Р. денежных средств составляет 359639, 87 руб. (317106, 67 руб. + 25000 руб. + 10075 руб. + 7458, 20 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 18 февраля 2021 года - изменить.

Увеличить размер подлежащих взысканию с Шевчик О.В. в пользу Бударагиной О.Р суммы задолженности по арендной плате до 317106 рублей 67 копеек, неустойки до 25000 рублей, судебных расходов до 10075 рублей, государственной пошлины до 7458 рублей 20 копеек, а общей взысканной суммы до 359639 рублей 87 копеек.

В остальной части указанное решение суда - оставить без изменения, а апелляционные жалобы Бударагиной О.Р, Шевчик О.В, - без удовлетворения.

Председательствующий: А.Н. Крятов

Судьи: В.М. Макурин

Л.А. Славская

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 07.09.2021 г.