Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. по делу N 8Г-10847/2021[88-11954/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А, судей Ромасловской И.М, Гаиткуловой Ф.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-887/2020 по иску Марьиной Марии Сергеевны, Грачевой Нины Федоровны, Зеленцова Сергея Николаевичак ООО "Агро-Альянс" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от29.12.2007 годаN41-2007/08и дополнительных соглашений к нему

по кассационной жалобе истцов Марьиной Марии Сергеевны, Грачевой Нины Федоровны, Зеленцова Сергея Николаевича на решение Сергиевского районного суда Самарской области от29 октября 2020года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 29 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Назейкиной Н.А, объяснения представителя истца Грачевой Н.Ф. - Куприянова Д.А, действующего на основании доверенности N63 АА 6049695 от 29.07.2020 года и диплома о высшем образовании серии N, представителя истцов Марьиной М.С, Грачевой Н.Ф. - Грачева И.А, действующего на основании доверенности N63 АА 6349442 от 25.02.2021 года и диплома о высшем образовании серии N, в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителей ООО "Агро-Альянс" Хоробровой И.П, действующей на основании доверенности от 02.08.2021 года, и Рузанова Д.А, действующего на основании доверенности от 19.05.2021 года и диплома о высшем образовании серии КВ N79660 от 29.12.2012 года, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Марьина М.С, Грачева Н.Ф, Зеленцов С.Н. обратились в суд с иском к ООО "Агро-Альянс" о расторжении договора аренды земельного участкаN41-2007/08от29.12.2007 года, дополнительного соглашенияN1от03.10.2011 годак договору аренды земельного участка от29.12.2007 года, договораN1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от24.07.2014 года, дополнительного соглашенияN2от16.03.2015 годак договору арендыN41-2007/08от29.12.2007 года, снятии обременений арендой ООО "Агро-Альянс" на срок до30.05.2060 годана основании договора аренды земельного участкаN41-2007/08от29.12.2007 года, дополнительного соглашенияN1от03.10.2011 годак договору аренды земельного участка от29.12.2007 года, договораN1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от24.07.2014 года, дополнительного соглашенияN2от16.03.2015 годак договору арендыN41-2007/08от29.12.2007 годав части земельного участка с кадастровым N, образованного путем выдела из земельного участка с кадастровым N.

Решением Сергиевского районного суда Самарской области от29 октября 2020года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 29 марта 2021 года, отказано в удовлетворении исковых требований Марьиной М.С, Грачевой Н.Ф, Зеленцова С.Н. к ООО "Агро-Альянс" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от29.12.2007 годаN41-2007/08и дополнительных соглашений к нему.

В кассационной жалобе истцы Марьина М.С, Грачева Н.Ф, Зеленцов С.Н. просят об отмене вышеперечисленных судебных постановлений, считая их незаконными.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 года N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Судами установлено, 29.12.2007 годамежду Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и ОАО "Сергиевское" заключен договорN41-2007/08аренды земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", в границах СФГУП "Сергиевское" для сельскохозяйственного использования на 11 месяцев.

Согласно п.4.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором существенных условий договора, если использование арендатором участка приводит к существенному ухудшению его качественных характеристик, экологической обстановки, направив не менее чем за 15 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения;

если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений об изменении величины арендной платы по основаниям, указанным в п.2.1 договора.

03.10.2011 годамежду Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ОАО "Сергиевское" заключено дополнительное соглашениеN1к договору аренды земельного участкаN41-2007/08от29.12.2007 года, по условиям которого изменены сведения о земельном участке: в аренду переданы земельные участки с кадастровыми N и N, срок аренды установлен с31.05.2011 годапо30.05.2060 года, установлен размер арендной платы за земельный участок с кадастровым N и с кадастровым N изменением размера ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, реквизиты внесения арендной платы арендатором, изменены п.5.2, п.6, п.7, п.9, п.10, п.14 договора.

Согласно п.4 дополнительного соглашенияN1от03.10.2011 годак договору аренды земельного участка от29.12.2007 года размер арендной платы за земельный участок с кадастровым N годасоставляет 113933, 95 рубля в год в соответствии с расчетом. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, но с соблюдением п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011 N137-ФЗ и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (п.5).

24.07.2014 годазаключен договорN1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка, согласно которого ОАО "Сергиевское" уступил свои права и обязанности по договору аренды земельных участков с кадастровыми N "Агро-Альянс".

16.03.2015 годамежду Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области и ООО "Агро-Альянс" заключено дополнительное соглашениеN2к договору аренды земельного участка от29.12.2007 годаN41-2007/08об изменении сведений об арендаторе на ООО "Агро-Альянс", размера арендной платы и реквизитов для оплаты арендной платы.

16.08.2018 годаза Марьиной М.С, Грачевой Н.Ф. и Зеленцовым С.Н. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым N 10692000+/-28611 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"", доля в праве у Марьиной М.С. - 64/66, у Грачевой Н.Ф. и Зеленцова С.Н. - по 1/66 доли. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым N.

20.09.2018 годана весь участок зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде аренды в пользу ООО "Агро-Альянс", срок аренды установлен с31.05.2011 годапо30.05.2060 годана основании договора аренды земельного участкаN41-2007/08от29.12.2007 года, дополнительного соглашенияN1от03.10.2011 годак договору аренды земельного участка от29.12.2007 года, договораN1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от24.07.2014 года, дополнительного соглашенияN2от16.03.2015 года(т.1 л.д.17-23).

Заявляя требования о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды и дополнительных соглашений к нему, истцы ссылались на нарушение ответчиком существенных условий договора, а именно: не внесение арендатором более 2-х сроков арендной платы; неэффективное использование земельного участка; принятие на общем собрании собственников земельного участка решения о досрочном расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из отсутствия правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, поскольку истцами не представлено доказательств существенных нарушений условий договора.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком порядка внесения и размера арендных платежей в качестве основания расторжения договора аренды в связи существенным нарушением условий договора.

В суде кассационной инстанции представители истцов не отрицали факта отсутствия задолженности по оплате арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции указывали на отсутствие бесспорных доказательств неэффективного использования арендатором земельного участка, не привело к нарушению режима использования сельскохозяйственных земель и ухудшению их качественных характеристик, земельный участок, как объект аренды, не утратил свое целевое назначение.

Данный вывод судов опровергается материалами дела.

Так, согласно акту проверки Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Самарской области N557/4-20 от 29.11.2019 года ответчиком допущены нарушения при использовании спорного земельного участка.

Между тем, устранение выявленных в ходе судебного разбирательства нарушений не свидетельствует об отсутствии факта неэффективного использования арендатором земель и надлежащем исполнении условий договора аренды.

Кроме того, судами не учтено, что отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пунктом 1 статьи 1).

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона об обороте земель сельхозназначения правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 настоящего Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельхозназначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 ФЗ N101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, т.е. принять решение распорядительного характера, направленные на изменение условия договора, в том числе его прекращение.

При таких обстоятельствах заслуживают внимание доводы истцов о принятии на общем собрании собственников земельного участка решения о досрочном расторжении договора аренды во исполнение условий дополнительного соглашения N1от03.10.2011 годак указанному договору.

Так, решением Сергиевского районного суда Самарской области от 02.07.2015 года по иску ГрачевойН.Ф.к ТУ Росимущества в Самарской области, Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании права собственности на земельный участок, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда от 21.09.2015 года, за Грачевой Н.Ф. в порядке приватизации признано право собственности на земельную долю в земельном участкес кадастровым номером N 20 736 000 кв.м.

05.10.2015 года Марьина М.С. обращалась в ТУ Росимущества по Самарской области с заявлением об оформлении права собственности на 1/128 долю на земельный участокс кадастровым номером N 20 736 000 кв.м.

26.10.2015 года в ЕГРП зарегистрировано прекращение права собственности РФ на земельный участокс кадастровым номером N 20736 000 кв.м и произведена регистрация права общей долевой собственности (доля 1/128) Грачевой Н.Ф. на основании решения Сергиевского районного суда Самарской области от 02.07.2015 года.

Право собственности Марьиной М.С. на указанный выше земельный участок зарегистрировано 30.12.2015 года.

У истцов право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N в порядке приватизации.

Впоследствии Марьина М.С. приобрела 63 земельных доли и стала собственником 64/128 долей.

16.08.2017года Марьина М.С. (64/128 доли), Грачева Н.Ф. (1/128 доля), Зеленцов С.Н. (1/128 доля) через публикацию осуществили выдел из земельного участка с кадастровым N образовали участок с кадастровым N 10 692 000 кв.м.

ООО "Агро-Альянс" процедуру выдела земельного участка истцов не оспаривало, что свидетельствует об отсутствии в материалах настоящего дела доказательств.

Из материалов дела следует, что пунктом 14 дополнительного соглашенияN1от03.10.2011 годак договору аренды земельного участкаN41-2007/08от29.12.2007 годапредусмотрено, что приватизация земельного участка с кадастровым N 20736000, 00 кв.м в соответствии со ст.617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды. В данном случае права и обязанности арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым N 20736000, 00 кв.м переходят новому его собственнику (новым собственникам). При этом новый арендодатель (арендодатели) земельного участка с кадастровым N 20736000, 00 кв.м вправе требовать расторжения Договора в части аренды земельного участка, в случае, если такое решение будет принято на общем собрании участников общей долевой собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, пунктом 14 вышеназванного дополнительного соглашения стороны предусмотрели право нового арендодателя расторгнуть договор аренды в отсутствие нарушений арендатором условий договора.

Ответчик ООО "Агро-Альянс", заключая данное дополнительное соглашениеN1от03.10.2011 года, согласился с указанным условием и не оспорил его в установленном законом порядке.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, при рассмотрении данного дела судам, применяя правила толкования договора, предусмотренные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежало проанализировать условия дополнительного соглашения N1от03.10.2011 годак договору аренды земельного участкаN41-2007/08от29.12.2007 года, в частности п.14, и решение общего собрания собственников земельного участка от 27.09.2019 года о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым N, не оспоренное арендатором.

Отклоняя доводы истцов о применении к спорным правоотношениям положения п.14 дополнительного соглашенияN1от03.10.2011 года, суд апелляционной инстанции указал, что действие данного пункта соглашения распространяется исключительно на земельный участок с кадастровым N, а истцами заявлены требования в отношении другого земельного участка с кадастровым N, который на момент рассмотрения спора как объект не существует, поскольку снят с кадастрового учета, из спорного земельного участка преобразованы два земельных участка, которым02.06.2020присвоены кадастровые N.

С указанным выводом суда апелляционной инстанции нельзя согласиться, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций.

Земельный участок с кадастровым номером N образован (выделен) из исходного земельного участка с кадастровым номером N, являющегося предметом оспариваемого договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене апелляционного определения и направлении дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 29 марта 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Самарский областной суд.

Председательствующий

Судьи