Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2021 г. по делу N 8Г-20251/2021[88-22610/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Грибанова Ю.Ю, судей Ивановой Е.В, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка, по встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании договора аренды земельного участка недействительным, предоставлении взамен равнозначного по площади и кадастровой стоимости земельного участка и заключении нового договора аренды без проведения торгов, по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования г. Краснодар по доверенности ФИО6 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка.

В обоснование исковых требований заявитель указал, что сторонами заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, в рамках которого ФИО1 допущены существенные нарушения условий договора, выразившееся в неиспользовании земельного участка в течение трех лет.

На основании изложенного администрация муниципального образования г. Краснодар просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ФИО1; возложить обязанность вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по "адрес", с кадастровым номером N путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании договора аренды земельного участка недействительным, обязании предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок и заключении нового договора аренды без проведения торгов.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 предпринимал попытки получения разрешения на строительство на приобретенном по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N участке, для чего обратился в Департамент Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г..Краснодара с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Приказом N-ГП Директора департамента Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования г..Краснодар градостроительный план земельного участка общей площадью 999 кв. м, расположенный по "адрес", кадастровый номер N был утвержден. Однако в выданном градостроительном плане земельного участка не указана граница допустимого строительства и место допустимого размещения индивидуального жилого дома, а также не отражен тот факт, что земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения. Ответчик обратился в администрацию Карасунского внутригородского округа г..Краснодара для выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 999 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером N. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N администрации Карасунского внутригородского округа г..Краснодара ему отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием в чертеже градостроительного плана границы допустимого строительства и места допустимого размещения индивидуального жилого дома. После получения градостроительного плана ответчику стало известно, что земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения и администрация муниципального образования г..Краснодар, продолжая получать платежи по договору аренды, не предприняла никаких действий, чтобы известить ответчика о запрете строительства на данном земельном участке.

Арендатор не был уведомлен о смене зонирования, другой земельный участок с подходящей категорией, назначением и видом разрешенного использования для строительства предложен не был, с момента заключения договора и до настоящего времени ответчик добросовестно исполнял обязанности по договору аренды, уплачивая арендные платежи. ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования г..Краснодар по вопросу предоставления другого равнозначного земельного участка, однако письмом Департамента Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г..Краснодар ему отказано в предоставлении иного равнозначного земельного участка со ссылкой на предоставление земельных участков с торгов либо путем предварительного согласования предоставления земельного участка.

На основании изложенного ФИО1, уточнив исковые требования, просил суд признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 999 кв. м, расположенного по "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N недействительным; в связи с переводом земельного участка в зону рекреационного назначения, обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок; заключить с ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 05 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г. Краснодар в части расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N заключенного между Администрацией муниципального образования г. Краснодар и ФИО1 - отказано.

Суд обязал ФИО1 вернуть Администрации муниципального образования г. Краснодар земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по "адрес", кадастровый номер N путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 999 кв. м, расположенного по "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N признан недействительным.

Суд обязал Администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключить ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 июня 2021 года решение Советского районного суда г. Краснодара от 5 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя администрации муниципального образования г. Краснодара - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель администрации муниципального образования г. Краснодар просит обжалуемые судебные постановления отменить в части в части возложения обязанности на администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключив с ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов, считая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель жалобы указывает на то, что судами не дана должная правовая оценка письму администрации от ДД.ММ.ГГГГ N, которым истцу не было отказано, но разъяснены способы предоставления в аренду земельных участков. Заявитель полагает, что истец не доказал противоправность действий (бездействия) и вину администрации, так как генеральный план муниципального образования город Краснодар утверждается городской Думой Краснодара как законодательным органом, поэтому действия администрации не могут быть квалифицированы как ущемление прав арендатора на использование земельного участка администрацией, так как данные обстоятельства не зависят от арендодателя - администрации муниципального образования. Также кассатор полагает что, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, а суд не дал данному обстоятельству должную правовую оценку. Указывает, что Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрен порядок предоставления земельного участка взамен.

Стороны надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции сторон, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ, для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений в кассационном порядке.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении заявленных требований.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар и удовлетворяя встречные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 7, 39.6, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что переданный земельный участок невозможно использовать в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство, в связи с расположением земельного участка в зоне рекреационного назначения, и пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 999 кв. м, расположенного по "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N и об отказе в удовлетворении требований администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд также указал, что продолжая получать платежи по договору аренды, арендодатель не предпринял никаких действий со своей стороны, чтобы известить арендатора о запрете строительства на данном земельном участке, не уведомил арендатора о расположении земельного участка в зоне рекреационного назначения и запрете строительства, а также не предложен взамен другой земельный участок с подходящей категорией, назначением и видом разрешенного использования для строительства. В свою очередь ответчик с момента заключения договора и до настоящего времени добросовестно исполнял обязанности по договору аренды, предпринимал попытки получения разрешения на строительство.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции полагает заслуживающими внимания доводы жалобы о неправомерном удовлетворении судами встречных исковых требований в части возложения обязанности на администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок ФИО1 и заключении нового договора аренды без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что ФИО1 письмом от ДД.ММ.ГГГГ N обратился в администрацию с заявлением о предоставлении взамен земельного участка с кадастровым номером N равноценного земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар разъяснил заявителю, что в соответствии со статьями 39.11-39.13 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для строительства предоставляются путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по заявлениям граждан или юридических лиц, за исключения случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации путем предварительного согласования предоставления земельного участка.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Как следует из пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, если заявления о предоставлении земельного участка не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, в течение десяти дней со дня поступления заявления уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Таким образом, существуют два способа предоставления земельных участков: торги (конкурсы, аукционы) либо предварительное согласование предоставления земельного участка.

При этом, судами оставлен без внимания тот факт, что законодательством определен административный порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, суды не дали должную правовую оценку вступившим в законную силу решению Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по делу N и определению Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по делу N об изменении порядка и способа исполнения судебного акта, которыми суд обязал администрацию муниципального образования г. Краснодар заключить договор аренды земельного участка.

Выводы судов о том, что администрация заключила с ФИО7 ненадлежащий договор и не выдает разрешение на строительство объекта, являются преждевременными и противоречащим материалам дела.

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из толкования данной нормы права следует, что арендатор не может ссылаться на невозможность использования имущества по целевому назначению, если он не заявлял арендодателю каких-либо требований в связи с недостатками имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования на указанный земельный участок, зарегистрированный ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 1 указанного договора ФИО1 принял все права и обязанности по договору.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был выдан градостроительный план земельного участка, которым предусмотрено, что в соответствии с решение городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар, земельный участок с кадастровым номером N расположен в зоне рекреации.

Между тем, ФИО1 не обжаловал в установленном законом порядке решение городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар" и градостроительный план.

Также департамент архитектуры и градостроительства администрации отказал истцу в выдаче разрешения на строительство (письмо от ДД.ММ.ГГГГ N) ввиду отсутствия в градостроительном плане границ допустимого строительства индивидуального жилого дома, и, указал, что заявитель вправе повторно обратиться за муниципальной услугой после устранения замечаний. Указанный отказ истцом не обжалован, и не признан в установленном законом порядке незаконным.

На основании изложенного, судами нижестоящих инстанций не принято во внимание отсутствие такого основания как предоставление земельного участка взамен предоставленного земельного участка, в связи с чем, отсутствовали основания для удовлетворения встречных исковых требований о возложении обязанности на Администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключить ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов.

В связи с тем, что согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренном п. 2 указанной статьи. Действующим земельным законодательством не предусмотрена возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду без проведения торгов, равнозначный земельный участок не может быть представлен.

Действующее законодательство не предусматривает процедуры и условий предоставления земельного участка в порядке замены одного участка, предоставленного по определенной процедуре, на другой, в том числе как последствие применения недействительности сделки или расторжения договора.

Принимая во внимание указанные обстоятельства и учитывая специфику оборота земельных участков, ограниченность предусмотренных законом полномочий участников земельных отношений и необходимость соблюдения публичных процедур предоставления земли, отсутствия аналогичности земельных участков, так как каждый из них является единичной и неповторимой частью земной поверхности, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежали, в том числе и по основаниям предполагаемого нарушения прав арендатора при предоставлении изначального земельного участка.

Таким образом, при разрешении спора суд первой и апелляционной инстанции неправильно определили характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к формулированию выводов, не соответствующих требованиям закона и установленным обстоятельствам дела.

Указанные нарушения норм материального и процессуального права носят существенный и непреодолимый характер, их устранение невозможно без отмены судебных постановлений.

По результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе изменить либо отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, если допущена ошибка в применении и (или) толковании норм материального права (п. 5 ст. 390 ГПК РФ).

Учитывая приведенные обстоятельства и нормы права, имеются основания для отмены принятых судебных постановлений в части применительно к решению вопроса о возложении обязанности на Администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключить ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов, с принятием нового судебного постановления об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО1 в указанной части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 5 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 июня 2021 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований о возложении обязанности на Администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключить ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов.

Принять по делу в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на Администрацию муниципального образования г. Краснодар предоставить взамен равнозначный по площади и кадастровой стоимости земельный участок, заключить ФИО1 новый договор аренды без проведения торгов отказать.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вынесения кассационным судом общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи