Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2021 г. по делу N 33-22441/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Максимовой Е.В., судей Курочкиной О.А., Басырова И.И., при секретаре Кузнецове Н.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Гуревича Г.Л. на решение Симоновского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Гуревича Г. Л. к Малышеву Д.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Гуревич Г.Л. обратился в суд с иском к Малышеву Д.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение. В обоснование иска указал, что Гуревич Г.Л. является участником общей долевой собственности в размере 4\10 долей на квартиру, расположенную по адресу:.., площадью 58, 9 кв. м, кадастровый номер... Гуревич В.Г. является вторым участником общей долевой собственности на указанную квартиру, размер доли 1/10. Королева Е.Г. являлась третьим участником общей долевой собственности на квартиру, доля в праве 1/2.

В..г. истцу стало известно, что между Королевой Е.Г. и ответчиком Малышевым Д.В. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному договору, Королева Е.Г. продала ответчику свою 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по цене 2600000 руб.

Королевой Е.Г. не было соблюдено преимущественное право покупки истца указанной доли, поскольку предложения приобрести долю квартиры от Королевой Е.Г. истец не получал. Ссылаясь на изложенное, истец просил суд перевести на него права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:.., площадью 58, 9 кв. м, кадастровый номер...

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец Гуревич Г.Л, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов изложенных в решении суда обстоятельствам по делу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. решение Симоновского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, определением от ДД.ММ.ГГГГ. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Так, согласно материалов дела, спорная квартира N., по адресу:.., находится в общедолевой собственности у истца Гуревича Г.Л, не привлеченного лица Гуревич В.Г, и ранее находилась в собственности у третьего лица Королевой Е.Г, в настоящее время перешло право собственности на долю к ответчику Малышеву Д.В.

Как следует из материалов дела, сособственник спорного жилого помещения - Гуревич В.Г. к участию в деле в суде первой инстанции привлечена не была.

При таких обстоятельствах, учитывая принятие судом решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, судебная коллегия сочла необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции нарушен принцип состязательности в гражданском судопроизводстве, Гуревич В.Г. была лишена возможности участия в судебном разбирательстве, довести до суда свою позицию путем подачи письменных возражений, реализовывать свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ данные обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При рассмотрении дела по правилам производства суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, коллегией привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Гуревич В.Г, а также изменено процессуальное положение Королевой Е.Г. с третьего лица на ответчика (л.д.208-209).

Истец Гуревич Г.Л, его представитель по доверенности Гриднева С.Э, третье лицо Гуревич В.Г. в суд апелляционной инстанции явились, доводы жалобы поддержали, на удовлетворении иска настаивали.

Ответчик Малышев Д.В, его представитель Чочуа А.Б. в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласились, в удовлетворении иска просили отказать.

Ответчик Королева Е.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, что подтверждается реестром почтовых отправлений (л.д.211, 213).

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Как предусмотрено п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так материалами дела установлено, что истец является собственником 4/10 доли в квартире, расположенной по адресу:.., площадью 58, 9 кв. м, кадастровый номер., согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата

Королева Е.Г. являлась собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ. между Королевой Е.Г. и Малышевым Д.В. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире, удостоверенный Агамовой М.А, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес Виноградовой О.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ. за Малышевым Д.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 доли в квартире по адресу:...

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ссылается на то, что преимущественное право истца на покупку не нарушено, Гуревич Г.Л. извещался о намерении Королевой продать долю в спорном жилом помещении, вплоть до момента реализации квартиры нотариуса о намерении приобрести долю в известность не поставил.

В соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ не регулируют вопрос о сроке действия уведомления о намерении продать долю в общей долевой собственности, также как не предусматривают обязанность сособственника в случае отказа от реализации права на продажу отозвать направленное в адрес других сособственников уведомление.

Соответственно, в данном случае, подлежат применению общие положения гражданского законодательства о разумных сроках, а также добросовестности действий участников гражданского оборота.

По смыслу положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ уведомление должно действовать тот период времени, который является необходимым и достаточным для оформления сделки на условиях указанных в уведомлении применительно к сложившийся на момент направления уведомления и совершения сделки ситуации на соответствующем рынке, в том числе, рынке недвижимости.

Отклонение условий сделки от условий, указанных в уведомлении, в том числе, в большую по цене стоимости имущества, свидетельствует, пока не доказано иное, о неразумности срока, истекшего с момента уведомления других сособственников о намерении совершить сделку.

Согласно нотариальным документам по сделке купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, нотариусом Кузнецовым Н.И. составлены заявления (уведомления) о намерении Королевой Е.Г. продать принадлежащую ей ? долю в праве собственности на спорную квартиру за 2500000 руб, заявление в адрес Гуревича Г.Л. составлено ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.72), в адрес Гуревич В.Г. ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.74).

Уведомления направлены Гуревич В.Г. ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.76), Гуревич Г.Л. ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.78).

Сделка по продажи доли состоялась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя почти два года после направления уведомления истцу Гуревич Г.Л, что свидетельствует о неразумности срока, истекшего с момента уведомления других сособственников о намерении совершить сделку и недобросовестности действий участников сделки. Поскольку спустя столь значительный промежуток времени намерение Гуревич Г.Л. могло измениться, в том числе возникнуть возможность приобретения им доли с учетом изменения материального положения, динамики стоимости жилья и изменения среднерыночных цен на недвижимость.

Как пояснил в судебном заседании Малышев Д.В. до заключения договора купли-продажи доли квартиры, в жилом помещении он не был, со слов продавца ему было известно о конфликтных отношениях между Королевой и другими сособственникам квартиры, соответственно при проявлении им должной осмотрительности мог предположить о наличии у Гуревич Г.Л. возражений против продажи доли постороннему лицу и убедиться в чистоте сделки, а именно осведомленности Гуревич Г.Л. о намерении Королевой в... г. продать свою долю за 2600000 руб.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что истец в разумный срок не был уведомлен о намерении Королевой Е.Г. совершить сделку, было предложено выкупить долю в праве собственности на иных условиях, нежели условия, которые в последующем были предложены постороннему лицу, а именно с изменением условия договора о цене.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что преимущественное право покупки Гуревич Г.Л. было нарушено.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом на расчетный счет Судебного департамента г.Москвы была внесена сумма в размере 2600000 руб. (л.д.201).

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции надлежит отменить, принять по делу новое решение, которым п еревести на Гуревича Г.Л. права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи 1/2 доли вышеуказанной спорной квартиры, заключенному между Королевой Е.Г. и Малышевым Д.В. ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Симоновского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменить. Постановить по делу новое решение.

Перевести на Гуревича Г. Л. права и обязанности покупателя Малышева Д.В. по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу:.., заключенному ДД.ММ.ГГГГ. между Королевой Е. Г. и Малышевым Д.В.

Взыскать с Гуревича Г.Л. в пользу Малышева Д.В. денежные средства в размере 2600000 руб, размещенные на депозитном счете Управления Судебного Департамента г.Москвы, путем перечисления Управлением Судебного департамента в г.Москве денежных средств в размере 2600000 руб. Малышеву Д.В.

Прекратить право собственности Малышева Д. В. на 1/2 долю в праве собственности на квартиру N., расположенную по адресу:., и признать право собственности на указанную долю за Гуревичем Г. Л.

Председательствующий:

Судьи: