Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 августа 2021 г. по делу N 33-26632/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего Ефимовой И.Е.

и судей Федерякиной Е.Ю, Сурниной М.В.

при помощнике судьи Ерошкине В.К.Д, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю, дело по апелляционной жалобе ответчика Департамента городского имущества города Москвы на решение Чертановского районного суда города Москвы от 17 марта 2021 года, которым постановлено: исковые требования Россохина Андрея Сергеевича к Невскому Анатолию Константиновичу, ДГИ города Москвы, Петрову Юрию Андреевичу о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес от 19.10.2018 года заключенным между Невским А.К. и Россохиным А.С. и исполненным сторонами, произведении государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, от 19.10.2018 года, заключенным между Невским Анатолием Константиновичем и Россохиным Андреем Сергеевичем и исполненным сторонами.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Россохину Андрею Сергеевичу на жилое помещение в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи от 19.10.2018 года, что является основанием для регистрации перехода права собственности на истца Россохина А.С.

В удовлетворении встречных исковых требований ДГИ города Москвы к Россохину Андрею Сергеевичу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании имущества в виде квартиры выморочным - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Россохин А.С. обратился в суд с иском к ответчику Невскому А.К. о признании заключенным и исполненным договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес, от 19.10.2018 года, регистрации перехода права собственности к Россохину А.С. на квартиру на основании договора купли-продажи от 19.10.2018 года.

В обоснование заявленных требований истец Россохин А.С. указал на то, что 19.10.2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, по цене 5 200 000 руб. Из п. 2.2 договора следует, что денежные средства в размере 5 200 000 руб. переданы покупателем продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора, финансовых претензий друг другу стороны не имеют. В соответствии с п. 4.1, 5.6 договора стороны согласовали, что договор является передаточным актом, и указали, что переход права собственности на квартиру с продавца на покупателя подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности по указанной сделке, за которой истец обратился в Росреестр по Москве, была приостановлена решением государственного регистратора в связи с необходимостью явки лично обеих сторон (неявка продавца) в целях подтверждения намерения совершить сделку квартиры со стороны продавца. В связи с последующей неявкой Невского А.К. в Управление Росреестра по Москве решением от 20.11.2019 года в государственной регистрации на имя истца перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от 19.10.2018 года было отказано. Невский А.К. до настоящего времени препятствует государственной регистрации перехода права на спорную квартиру и добровольно исполнять обязательства отказывается, при этом не требуя расторжения сделки и не возвращая истцу уплаченные денежные средства в счет стоимости квартиры. Таким образом, сделка не завершена до настоящего времени, а невозможность в силу противодействия ответчика зарегистрировать переход права собственности по вышеуказанной сделке приводит к нарушению прав истца (том 1 л.д. 4-5).

Ответчик Невский А.К. согласно записи акта о смерти от 31.01.2019 года умер 04.01.2019 года, в связи с чем определением суда от 03 марта 2021 года производство по делу в отношении Невского А.К. прекращено в связи со смертью.

Определением Чертановского районного суда г. Москвы от 13.04.2020 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ИФНС N 26 по г. Москве (том 1 л.д. 73).

Определением Чертановского районного суда г. Москвы от 16.07.2020 года (протокольным) к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ИФНС N 46 по г. Москве (том 1 л.д. 100).

Определением Чертановского районного суда г. Москвы от 18.11.2020 года (протокольным) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Петров Ю.А. и ДГИ города Москвы (том 1 л.д. 160).

Ответчик ДГИ города Москвы обратился в суд с встречным иском к Россохину А.С, в котором просил признать договор купли-продажи от 19.10.2018 года, заключенный от имени Невского А.К. с Россохиным А.С. в отношении жилого помещения по адресу: адрес, недействительным, признать указанную квартиру выморочным имуществом, переходящим в порядке наследования по закону в собственность субъекта Российской Федерации - города Москвы, указав, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности города Москвы на спорную квартиру. Встречные исковые требования ДГИ города Москвы мотивировал тем, что собственником спорной квартиры являлся Невский А.К, который умер 04.01.2019 года, похоронен за счет средств города Москвы. ДГИ города Москвы полагает, что поскольку отсутствует соглашение между Невским А.К. и Россохиным А.С. о продаже собственником спорного жилого помещения, договор купли-продажи квартиры от 19.10.2018 года является незаключенным, не влечет возникновение у Россохина А.С. права собственности на вышеуказанную квартиру. В материалах дела отсутствуют достоверные сведения о пребывании Россохина А.С. в г..Москве в юридически значимый период.

Материалы дела не содержат допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что у покупателя имелась финансовая возможность приобрести жилое помещение, принадлежавшее Невскому А.К, и денежные средства были переданы покупателем продавцу, что является существенным условием договора купли-продажи. С даты заключения оспариваемого договора до даты смерти наследодателя прошло более двух месяцев. В указанный период времени покупатель к продавцу по вопросу осуществления регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение не обращался, мер, направленных к осуществлению перехода права на объект недвижимости не принял, как и не принял мер к содержанию жилого помещения, полагая исполненным договор купли-продажи. В настоящее время имеется задолженность за коммунальные платежи в размере 51 345, 39 руб, достоверных сведений о том, что Невский А.К. имел намерение на отчуждение спорной квартиры, не имеется. Поскольку договор купли-продажи фактически исполнен не был, передача денежных средств по указанному договору не произведена, как и не произведена передача спорного имущества от покупателя к продавцу, продавцом не подписан и в установленном законом порядке договор не заключен, следовательно является недействительным (ничтожным), ввиду отсутствия у наследодателя наследников как по закону, так и по завещанию, спорная квартира, расположенная по адресу: адрес, является выморочным имуществом после смерти собственника жилого помещения (том 2 л.д. 35-39).

Истец Россохин А.С. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом; ранее в судебном заседании 21 января 2021 года дал подробные пояснения относительно совершения данной сделки, пояснив, что с Невским А.К. он был знаком, их познакомила его (истца) тетя. Он периодически заезжал к Невскому А.К, привозил ему продукты. От заключения ренты тот отказался. Между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, денежные средства передавались Невскому А.К. наличными, тремя частями, у него дома.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явился, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика ДГИ города Москвы по доверенности фио в судебное заседание явилась, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Против удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, пояснив, что истцом не подтверждена передача наличных денежных средств продавцу квартиры; не подтверждено наличие у истца денежных средств; имеется задолженность по оплате ЖКУ по спорной квартире.

Ответчик Петров Ю.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ИФНС N 26 по г. Москве, ИФНС N 46 по г. Москве в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого как незаконного и необоснованного просит ответчик Департамент городского имущества г.Москвы по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, не соглашаясь с выводами суда, поскольку договор купли-продажи квартиры от 19 октября 2018 года является незаключенным, переход права собственности по данному договору не зарегистрирован, доказательств оплаты денежных средств по договору не имеется как и нет доказательств финансового положения Россохина А.С, позволяющего выплатить денежные средства по данному договору. Невский А.К. умер 04 января 2019 года, похоронен за счет средств города Москвы. Истец расходы по содержанию квартиры не несет, имеется задолженность по ЖКУ в размере 51 345, 39 руб. Ключи от квартиры истцу не передавались, доступа в квартиру он не имеет, то есть фактически квартира Россохину А.С. не передавалась. При изложенных обстоятельствах, с учетом того, что у Невского А.К. нет наследников ни по закону ни по завещанию, а договор купли-продажи от 19 октября 2018 года является незаключенным, то спорная квартира является вымороченным имуществом.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав истца Россохина А.С. и его представителя по доверенности фио, представителя ответчика ДГИ г.Москвы по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального права и при неправильном определением юридически значимых обстоятельств.

Судом первой инстанции установлено, что 19.10.2018 года между Невским А.К. (продавец) и Россохиным А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает принадлежащую продавцу на праве собственности однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: адрес, площадью 35, 2 кв.м. (том 1 л.д. 8, 48-49).

Согласно п. 2.1 договора квартира продается по согласованной сторонами цене за 5 200 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора денежная сумма, указанная в п. 2.1 настоящего договора, передана покупателем продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора, финансовый претензий друг к другу стороны не имеют.

В соответствии с п. 4.1 договора продавец передает квартиру покупателю в момент подписания настоящего договора, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

В соответствии с п. 4.2 договора стороны пришли к соглашению о том, что за продавцом сохраняется пожизненное право пользования квартирой.

Согласно расписке от 12.12.2017 года Невский А.К. получил от Россохина А.С. денежную сумму в размере 1 000 000 руб. в счет оплаты квартиры, находящейся по адресу: адрес (том 1 л.д. 9), 11.06.2018 года Невский А.К. получил от Россохина А.С. денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в счет оплаты квартиры, находящейся по адресу: адрес, что подтверждается распиской от 11.06.2018 года (том 1 л.д. 10).

19.10.2018 года Невский А.К. получил от Россохина А.С. денежную сумму в размере 2 200 000 руб. в счет оплаты квартиры, находящейся по адресу: адрес, что подтверждается распиской от 19.10.2018 года (том 1 л.д. 11).

Уведомлением от 20.11.2019 года Россохину А.С. было отказано в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, поскольку не было представлено заявление от продавца Невского А.К. на переход права собственности на вышеуказанную квартиру (том 1 л.д. 12-13).

В настоящее время собственником квартиры по адресу: адрес, является Невский А.К. (том 1 л.д. 14-15, 40-41, 80-82).

В квартире по адресу: адрес, в период с 18.05.1970 года по 11.02.2019 года был зарегистрирован Невский А.К. (том 1 л.д. 84-85, том 2 л.д. 8).

04.01.2019 года Невский А.К, паспортные данные умер, о чем составлена запись акта о смерти от 21.01.2019 года (том 1 л.д. 132, 135).

Согласно акту судебно-медицинского исследования трупа N 917-19 смерть Невского А.К. наступила от острой сердечно-сосудистой недостаточности, развившейся вследствие хронической ишемической болезни сердца в форме мелкоочагового кардиосклероза на фоне гипертонической болезни (том 2 л.д. 49-53). При судебно-медицинском исследовании трупа какие-либо повреждения не обнаружены.

Невский А.К. захоронен за счет средств бюджета города Москвы (по смете на гарантированный перечень услуг по погребению, оказываемых населению на безвозмездной основе (том 2 л.д. 18).

Согласно сообщению нотариуса г. Москвы Минаевой Л.Л. от 22.10.2020 года, 03.07.2019 года было открыто наследственное дело N 161/2019 после умершего 04.01.2019 года Невского А.К. по заявлению о принятии наследства по всем основаниям от имени Петрова Ю.А. Документы, подтверждающие родство, принадлежность наследуемого имущества наследодателю, не предоставлены, в связи с чем свидетельство о праве на наследство не выдавалось (том 1 л.д. 158).

Невский А.К. состоял на учете в ОСЗН района Чертаново Северное ЮАО г. Москвы как неработающий пенсионер, ветеран труда, являлся получателем региональной социальной доплаты к пенсии, ежемесячной городской денежной выплаты как ветеран труда, ежемесячной денежной компенсации на оплату услуг местной телефонной связи (том 2 л.д. 45), на учете в ПНД N 13 г. Москвы не состоял, за медицинской помощь не обращался (том 2 л.д. 9, 47).

Допрошенная в судебном заседании свидетель фио показала, что встречалась с Россохиным А.С, как-то они ехали вместе в машине, он сказал, что нужно заехать по делам, они заехали к дедушке, который хорошо их встретил. Потом Россохин А.С. сказал, что купил у этого дедушки квартиру. Свидетель заходила в эту квартиру, там был старый ремонт, старая мебель. На кухне Россохин А.С. достал деньги, которые отдал дедушке. Про сумму свидетель ничего пояснить не может. Это было в 2018 году (том 2, л.д. 58, 59-60).

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи квартиры подписан Россохиным А.С. и Невским А.К, что в ходе рассмотрения дела опровергнуто не было.

Рассматривая дело, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.165, 549, 550, 551, 558 ГК РФ, пришел к выводу о реальности заключенного между Невским А.К. и Россохиным А.С. договора купли-продажи квартиры от 19 октября 2018 года, его исполнении сторонами, уклонении Невского А.К. от регистрации перехода права собственности по данному договору, в связи с чем удовлетворил основной иск Россохина А.С. и отказал в удовлетворении встречного иска ДГИ г.Москвы о признании квартиры вымороченным имуществом, так как на момент смерти Невский А.К. не являлся ее правообладателем.

При этом, суд исходил из того, что факт передачи денежных средств за спорную квартиру подтверждается представленными в материалы дела расписками, из которых следует, что денежные средства передаются в счет оплаты стоимости спорной квартиры, размер денежных средств, переданных фио Невскому А.К, совпадает с ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи, а также показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля. Каких-либо доказательств, опровергающих указанные доказательства, в ходе рассмотрения дела выявлено не было.

Доводы ДГИ города Москвы о том, что у Россохина А.С. не имелось достаточных денежных средств для приобретения спорной квартиры, в ходе рассмотрения дела документального подтверждения не нашли, и сами по себе бесспорным основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, не являются.

Кроме того, из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры имеет силу передаточного акта, в связи с чем отдельного передаточного акта участниками договора не составлялось, что не противоречит положениям действующего законодательства РФ.

Факт проживания в спорной квартире Невского А.К. сам по себе бесспорным доказательством отсутствия передачи жилого помещения покупателю не является, поскольку условиями договора предусмотрено, что за продавцом сохраняется пожизненное право пользования квартирой.

Каких-либо пороков воли сделки, необходимых для признания ее недействительной, ДГИ города Москвы не заявлено и судом установлено не было.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что заявленные ДГИ города Москвы требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вместе с тем, обжалуемое решение названным требованиям закона не отвечает.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положениями п.1 и п.3 ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст.1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст.1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Согласно п.1 ст.1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

В силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Положениями п.1 и п.2 ст.1153 ГК РФ установлено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Таким образом, действующим законодательством признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство. При этом, в соответствии со ст. 1151 ГК РФ, имущество считается вымороченным только в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158).

Положениями ст.432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п.2 и п.3 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, вопреки ошибочному суждению суда первой инстанции, в материалы дела не представлено достаточной совокупности доказательств, позволяющих сделать бесспорный вывод об исполнении сторонами сделки договора купли-продажи от 19 октября 2018 года, в этой связи является неверным вывод суда первой инстанции о заключенности договора купли-продажи от 19 октября 2018 года.

Из материалов дела следует и судом апелляционной инстанции установлено, что спорная жилая площадь представляет собой однокомнатную квартиру N78, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 35, 2 кв.м, собственником которой является Невский Анатолий Константинович, паспортные данные.

19 октября 2018 года между Невским А.К. оформлен с Россохиным А.С. договор купли-продажи данной квартиры (л.д.8).

Цена квартиры определена сторонами в размере 5 200 000 рублей (п.2.1).

В подтверждение фактической оплаты истец Россохин А.С. ссылается на пункт 2.2 договора купли-продажи, согласно которому денежная сумма передана покупателем продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора, финансовых претензий друг к другу стороны не имеют, а также на три расписки о получении денег Невским А.К. в общей сумме 5 200 000 руб.: от 12 декабря 2017 года на сумму 1 000 000 руб. (л.д.9), от 11 июня 2018 года на сумму 2 000 000 руб. (л.д.10), от 19 октября 2018 года на сумму 2 200 000 руб. (л.д.11). Также в подтверждение оплаты истец Невский А.К. ссылается на показания свидетеля фио

Между тем, данные доказательства с очевидностью и бесспорностью не свидетельствуют о реальной передаче денежных средств по спорному договору купли-продажи.

В подтверждение имущественного положения Россохина А.С, в суд апелляционной инстанции истцом представлены выписки по счетам за 2014 - 2016 года из АО "Райффайзенбанк", АО "Альфа-Банк". Однако, данные документы не подтверждают факт того, что на момент оформления приведенных расписок Россохин А.С. фактически имел денежные средства: 12 декабря 2017 года - 1 000 000 руб, 11 июня 2018 года - 2 000 000 руб. (л.д.10), 19 октября 2018 года - 2 200 000 руб.

Из полученного судебной коллегией из ОМВД России по району Чертаново Северное г.Москвы материала проверки по факту обнаружения трупа Невского А.К. не следует, что в квартире умершего имелись денежные средства. В полученном судом апелляционной инстанции наследственном деле, открытого к имуществу умершего Невского А.К, также отсутствует информация о наличии на счетах Невского А.К. денежной суммы в общем размере 5 200 000 рублей.

Отдельный акт приема передачи квартиры между Россохиным А.С. и Невским А.К. не составлялся, а указание в пункте 4.1 договора о том, что договор имеет силу передаточного акта при конкретных установленных обстоятельств, не свидетельствует о действительной передачи спорной квартиры продавцом покупателю. Как следует из объяснений самого истца Россохина А.С, материалов дела, квартира в фактическое пользование ему передана не была, ключи от квартиры Невский А.К. Россохину А.С. не передавал, Россохин А.С. в спорной квартире не проживает, расходы по ее содержанию и оплате ЖКУ не несет, судьбой Невского А.К. после оформления договора купли-продажи не интересовался, участие в его захоронении не принимал.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что Невский А.К. умер 04 января 2019 года. Однако, до его смерти ни одна из сторон сделки не обращалась к регистратору за регистрацией перехода права собственности по договору от 19 октября 2018 года. Обращение Россохина А.С. в Управление Росреестра по Москве относительно регистрации права собственности по данному договору последовало только спустя 6 месяцев после смерти Невского А.К. (л.д.13-14 т.1). Достоверно установить обстоятельства составления расписок о получении денег не представляется возможным. При этом, показания свидетеля фио не могут быть признаны относимым и допустимым доказательством фактической оплаты по договору купли-продажи от 19 октября 2018 года, поскольку из показаний свидетеля не следует, в каком размере были переданы деньги, кому конкретно и за что были переданы деньги Россохиным А.С. некоему "дедушке", какие документы подписывались она тоже не знает, дату посещения квартиры "дедушки" свидетель не назвала (т.1 л.д.60).

Таким образом, несмотря на наличие расписок и включение в договор купли-продажи условия о передаче денег до его заключения, относимых, допустимых доказательств фактической оплаты Россохиным А.С. договора купли-продажи в сумме 5 200 000 руб. не представлены.

Несмотря на указание в договоре купли-продажи, что сам договор имеет силу передаточного акта (п.4.1), однако в суде апелляционной инстанции бесспорно установлено, что квартира в фактическое пользование Невским А.К. истцу Россохину А.С. не передавалась, что следует из объяснений самого истца.

Доказательства уклонения Невского А.К. о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 19 октября 2018 года материалы дела не содержат. При жизни Невского А.К. истец Россохин А.С. не обращался к нему с иском о регистрации перехода права собственности либо о взыскании уплаченных по договору денежных средств.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п.1 и п.2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку квартира фактически Невским А.К. Россохину А.С. не передавалась и нет бесспорных доказательств фактической оплаты договора, постольку в силу ст.ст.131 п.1, 165 п.2, 434 п.2 и п.3, 549 ГК РФ договор купли-продажи от 19 октября 2018 года считается незаключенным, что исключает в том числе признание его недействительной сделкой.

Учитывая, что не установлено наследников ни по закону ни по завещанию, Петров Ю.А. свои родственные отношения с умершим Невским А.К. не подтвердил, то спорная квартира является вымороченным имуществом в силу ст.1151 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Россохина А.С. и удовлетворении встречных исковых требований ДГИ г.Москвы о признании квартиры вымороченным имуществом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда города Москвы от 17 марта 2021 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Россохина Андрея Сергеевича к Петрову Юрию Андреевичу, Департаменту городского имущества г.Москвы о признании заключенным и исполненным договора купли-продажи квартиры N78, расположенной по адресу: адрес, оформленного 19 октября 2018 года между Невским Анатолием Константиновичем и Россохиным Андреем Сергеевичем, регистрации перехода права собственности, - отказать.

Встречный иск Департамента городского имущества г.Москвы удовлетворить частично.

Признать право собственности города Москвы на вымороченное имущество - квартиру N78, расположенную по адресу: адрес.

В удовлетворении остальной части исковых требований ДГИ г.Москвы - отказать.

Председательствующий:

Судьи: