Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 сентября 2021 г. по делу N 33-28064/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Лемагиной И.Б, судей Ланиной Л.Е, Мошечкова А.И, при помощнике Головиной Л.И, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И, дело по апелляционной жалобе Рафаилова Г.Ж. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 16 сентября 2020 г, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Рафаилова Г.Ж. к ООО "Лизингинвест" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры отказать,

УСТАНОВИЛА:

Рафаилов Г.Ж. обратился в суд с иском к ООО "Лизингинвест" об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, мотивируя требования тем, что 29.11.2018 между сторонами заключен договор аренды жилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, состоящее из квартиры, находящейся по адресу: ***. Договор был заключен на срок до 16.11.2019. Право на приобретение квартиры арендатором может быть реализовано только при условии отсутствия на дату заявления о приобретении квартиры задолженности (любой её части) перед арендодателем по арендным платежам по настоящему договору. Задолженности по оплате арендной платы, либо её части, у истца не имелось и не имеется. 11.11.2019 в адрес ответчика направлено уведомление о намерении приобрести квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 62.9 кв. м, кадастровый номер *** по цене 7 000 000 руб. 18.11.2019 Рафаиловым Г.Ж. повторно ответчику направлено предложение. 24.11.2019 истом от ООО "Лизингинвест" получен ответ, в котором арендодатель отказался от исполнения своих обязательств по договору в части продажи им квартиры. Также арендодатель сослался на факт наличия у арендатора задолженности по коммунальным платежам в размере 86992, 01 руб.

Рафаилов Г.Ж. просил обязать ООО "Лизингинвест" исполнить обязательства, предусмотренные договором аренды жилого помещения от 29.11.2019, а именно заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ***, общей площадью 62.9 кв. м, кадастровый номер *** по цене 7 000 000 руб, возложить на ООО "Лизингинвест" обязанность по уплате государственной пошлины.

Рафаилов Г.Ж. в судебное заседание не явился, извещался.

Представитель ответчика ООО "Лизингинвест" в судебное заседание не явился, извещался.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Рафаилов Г.Ж. по доводам апелляционной жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 11.02.2021 решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 16 сентября 2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Рафаилова Г.Ж. без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.06.201 апелляционное определение судебной коллеги по гражданским делам Московского городского суда от 11.02.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав участников процесса, изучив доводы жалобы, отзыв на жалобу, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 ноября 2018 г. между ООО "Лизингинвест" (арендодатель) и Рафаиловым Г.Ж. (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения. Согласно условиям договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, состоящее из квартиры, расположенной на первом этаже по адресу: ***, общей площадью 62.9 кв.м, кадастровый (или условный номер) ***, на время действия договора (п.1.1, 1.2).

Договор заключен на срок до 16 ноября 2019 г. (п.2.1.).

Согласно п. 3.2.1. арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные настоящим договором. Арендная плата за все передаваемое имущество устанавливается в размере 140 000 руб. в месяц и уплачивается арендодателю ежемесячно, не позднее 16-го числа каждого месяца за месяц вперед (п. 4.1.).

Согласно п.5.1, 5.2, 5.3. договора арендатор вправе приобрести у арендодателя имущество в любое время, т.е. по истечении срока аренды или до ее истечения, путем направления письменного уведомления о намерении приобретения арендуемого помещения. Отказа арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с арендатором не допускается. При приобретении имущества по истечении срока аренды или до его истечения стоимость приобретаемого имущества составляет 7 000 000 руб, без учета арендных и коммунальных платежей. Право на приобретение квартиры арендатором, может быть реализовано только при условии отсутствия на дату заявления о приобретении квартиры задолженности (любой её части) перед арендодателем по арендным платежам по настоящему договору. В случае просрочки арендованного платежа (любой его части) более чем на 60 календарных дней право арендатора, на приобретение квартиры прекращается, настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, о чем арендатор уведомляет арендодателя по адресу регистрации, указанном в договоре. Расчет между лицами, указанными выше будет произведен путем закладки денежной наличности в сумме 7 000 000 руб. в банковскую ячейку ПАО "МИнБанк", открытие банковской ячейки производится при предоставлении зарегистрированных в установленном законом порядке договора купли-продажи недвижимого имущества Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, либо путем перечисления безналичных денежных средств на счет арендодателя.

11 и 18 ноября 2019 г. Рафаиловым Г.Ж. в адрес ответчика направлено уведомление о намерении приобрести квартиру, находящуюся по адресу: ***.

22 ноября 2019 г. ООО "Лизингинвест" направило истцу уведомление Nб/н от 22.11.2019 об истечении срока действия договора и освобождении жилого помещения, указав на то, что 16.11.2019 срок действия договора аренды истек, на момент подачи заявления о намерении приобрести арендуемое имущество в собственность у истца имеется задолженность по коммунальным платежам.

Разрешая требования истца по существу, районный суд пришел к выводам об отказе в удовлетворении исковых требования, поскольку истцом не внесено денежных средств как в банковскую ячейку согласно условиям договора, так и на депозит судебного департамента как доказательство своей платежеспособности.

Между тем, выводы суда сделаны без учета юридически значимых обстоятельств, при ошибочном применении норм материального и процессуального права, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В доводах жалобы истец указывает на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и условиям договора аренды жилого помещения от 29 ноября 2018 г, заключенного между сторонами, в котором отмечено, что порядок взаиморасчетов между сторонами должен быть произведен путем закладки денежной наличности в банковскую ячейку, открытие которой производится при предоставлении зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи недвижимого имущества.

Также, Рафаилов Г.Ж. считает, что выполнил все действия, согласно договору, во исполнение своего намерения приобрести арендуемое имущество в собственность.

Кроме того, истец ссылается на то, что предпринял все возможные попытки для внесения денежных средств в депозит суда. По указанным в жалобе причинам истец и его представитель не смогли предоставить суду документы из Управления судебного департамента ВС РФ в г. Москве, ходатайствовали об отложении судебного заседания, однако суд первой инстанции вынес решение в отсутствие истца и необходимых доказательств.

Материалами дела бесспорно подтверждается, что истец 11 и 18 ноября 2019 г. в адрес ответчика направлялись уведомления о намерении приобрести квартиру в собственность.

Учитывая, что в период рассмотрения дела на территории Российской Федерации действовали меры по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в том числе, аналогичные меры были приняты и в других государствах, то суду необходимо было выяснить вопрос о наличии денежных средств у истца необходимой для приобретения квартиры. Тем более 1 500 000 руб. истец в период слушания дела, внес на счет Судебного департамента РФ в г. Москве.

Судебной коллегией в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ и во исполнение определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.06.2021 по ходатайству истца приобщены к материалам дела платежные поручения N 195616 от 03.09.2021 и N 551318 от 06.09.2021 о внесении на депозит Судебного департамента РФ в г. Москве в целях заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: Москва, Кутузовский проезд, д. 6, кв. 31 денежные средства в размере 2 000 000 руб. и 5 000 000 руб, а всего 7 000 000 руб.

Таким образом, в соответствие с положениями ч. 1 ст. 624 ГК РФ и условиями договора аренды жилого помещения от 29.11.2018, истцом в установленный законом срок внесена вся обусловленная между сторонами денежная сумма.

В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В связи с изложенным, решение суда подлежит отмене с принятие по делу нового решения об обязании ООО "Лизингинвест" заключить с Рафаиловым Г.Ж. договор купли-продажи квартиры N 31, расположенной по адресу: ***, общей площадью 62.9 кв. м, кадастровый номер *** по цене 7 000 000 руб. в соответствии с условиями договора аренды жилого помещения от 29.11.2018.

Одновременно, судебная коллегия разъясняет, что Судебный департамент РФ в г. Москве перечисляет денежные средства продавцу ООО "Лизингинвест" в сумме 7 000 000 руб, внесенные Рафаиловым Г.Ж. в оплату цены договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, после предоставления в Судебный департамент РФ в г. Москве выписки из ЕГРН о переходе права собственности на указанное жилое помещение от ООО "Лизингинвест" к Рафаилову Г.Ж.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 16 сентября 2020 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Обязать ООО "Лизингинвест" заключить с Рафаиловым Г.Ж. договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***, общей площадью 62.9 кв. м, кадастровый номер *** по цене 7 000 000 руб. в соответствии с условиями договора аренды жилого помещения от 29.11.2018.

Судебный департамент РФ в г. Москве перечисляет денежные средства продавцу ООО "Лизингинвест" в сумме 7 000 000 руб, внесенные Рафаиловым Г.Ж. в оплату цены договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, после предоставления в Судебный департамент РФ в г. Москве выписки из ЕГРН о переходе права собственности на указанное жилое помещение от ООО "Лизингинвест" к Рафаилову Г.Ж.

Председательствующий

Судьи