Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04 августа 2021 г. по делу N 33-31452/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Антоновой Н.В., судей фио, фио, при помощнике судьи Бастрон И.А., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков фио, Звягиной Л.А. на решение Преображенского районного суда адрес от 26 марта 2021 года, которым постановлено:

иск Банка ВТБ (ПАО) удовлетворить частично.

Иск ООО "Белеран" удовлетворить.

Признать заключенный 31.08.2017 года между ООО "Белеран" и Перечесовым Д.Б, Звягиной Л.А. предварительный договор N ПКП-553ИП купли-продажи (с использованием кредитных средств) основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Перечесову Д.Б, Звягиной Л.А. в общую совместную собственность на квартиру по адресу адрес, кадастровый номер 77:03:0001009:6002, с обременением в силу закона - ипотеки в пользу Банка ВТБ (ПАО), возникшей по кредитному договору N 634/3900-0009020 от 31.08.2017 года, заключенному между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Перечесовым Д.Б.

Расторгнуть кредитный договор N 634/3900-0009020 от 31.08.2017 года, заключенный между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Перечесовым Д.Б.

Взыскать солидарно с фио и Звягиной Л.А. в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору N 634/3900-0009020 от 31.08.2017 года в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в сумме сумма

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: адрес, установив способ реализации - проведение публичных торгов в форме открытого аукциона и определив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере сумма

Взыскать с фио, Звягиной Л.А. в пользу ООО "Белеран" расходы по оплате госпошлины в сумме сумма в равных долях, т.е. по сумма с каждого,

УСТАНОВИЛА:

Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с иском к Перечесову Д.Б, Звягиной Л.А. о признании предварительного договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 31.08.2017 основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, признании за ответчиками права собственности на квартиру по адресу адрес, установлении обременения на указанное жилое помещение в виде залога в пользу Банка ВТБ (ПАО), расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на квартиру, взыскании судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 31.08.2017 между Банком и Перечесовым Д.Б. заключен кредитный договор N 634/3900-0009020, в соответствии с условиями которого ответчику предоставлен кредит в размере сумма сроком на 242 месяца. Кредит предоставлен для приобретения в собственность предмета ипотеки - квартиры по адресу: адрес, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи. Сторонами достигнута договоренность, что после завершения строительства предмет ипотеки будет оформлен в собственность продавца ООО "Белеран", после чего продавец, заемщик и иные приобретали (при наличии) заключат договор купли-продажи предмета ипотеки. В обеспечение исполнения кредитных обязательств заемщик передал в залог (ипотеку) указанную квартиру. При этом залог подлежал регистрации одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность заёмщика и иных собственников (при наличии), но не позднее 30 рабочих дней с даты оформления права собственности заемщика и иных сособственников (при наличии). Обязательства по кредитному договору также обеспечены поручительством Звягиной Л.А. Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, тогда как ответчиками допущены нарушения исполнения кредитных обязательств. Банк в адрес ответчиков 04.09.2018 направил требование о полном досрочном погашении задолженности. С 27.09.2018 кредитный договор считается расторгнутым, начисление пени, процентов и комиссий не производится.

По состоянию на 27.12.2018 задолженность по кредитному договору составляет сумма, из которых остаток ссудной задолженности сумма, задолженность по плановым процентам сумма, задолженность по пени сумма, задолженность по пени по просроченному долгу сумма До настоящего времени задолженность не уплачена.

ООО "Белеран" обратилось в суд с иском к Перечесову Д.Б, Звягиной Л.А. о признании заключенного предварительного договора купли-продажи от 31.08.2017 основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 99 по адресу адрес, с ООО "Белеран" на фио и Звягину Л.А. в общую совместную собственность, взыскании с ответчиков расходов по оплате госпошлины в сумме сумма, мотивируя свои требования тем, что 31.08.2017 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи N ПКП-553ИП, в соответствии с условиями которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) объекта недвижимого имущества - квартиры по адресу адрес, общей площадью 85, 00 кв. адрес основании акта приема-передачи от 01.09.2017 объект был передан покупателю и одновременно к покупателю перешло бремя содержания объекта. Право собственности ООО "Белеран" на объект зарегистрировано 20.08.2018. В адрес ответчиков направлены приглашения для совершения действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на объект, но ответчики в установленный срок не явились, в связи с чем до настоящего времени основной договор купли-продажи объекта не заключен.

Вышеуказанные дела объединены в одно производство.

Представитель истца Банк ВТБ (ПАО) в судебном заседании исковые требования банка полностью поддержал, просил иск удовлетворить, также, являясь третьим лицом по требованиям объединенного дела, не возражал по заявленным требованиям ООО "Белеран".

Представитель истца ООО "Белеран", являющийся представителем третьего лица по требованиям Банка ВТБ (ПАО), в судебном заседании поддержал исковые требования ООО "Белеран", не возражал по заявленным требованиям банка.

Ответчики фио, Звягина Л.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании исковые требования Банка ВТБ (ПАО) и ООО "Белеран" не признал, просил в иске отказать, при этом также указал, что в случае взыскания долга по кредитному договору сторона ответчиков просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер пени, заявленных ко взысканию.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят ответчики фио, Звягина Л.А. по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчиков фио, Звягиной Л.А. по доверенности фио в судебном заседании коллегии доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца Банк ВТБ 24 (ПАО) по доверенности фио и представитель истца ООО "Белеран" по доверенности фио в судебном заседании коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, постановленного в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями закона.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 31.08.2017 между Банк ВТБ 24 (ПАО) (после реорганизации - Банк ВТБ (ПАО)) и Перечесовым Д.Б. был заключен кредитный договор N 634/3900-0009020 на индивидуальных условиях, в соответствии с которыми заемщику был представлен кредит в размере сумма с указанием на целевое назначение - приобретение в собственность предмета ипотеки в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи; после завершения строительства предмета ипотеки будет оформлен в собственность правообладателя (продавца), далее в соответствии с условиями договора приобретения продавец, заемщик и иные приобретали (при наличии) заключают договор купли-продажи предмета ипотеки.

Кредит предоставлен на срок 242 месяца с уплатой 10, 7 % годовых, размер аннуитетного платежа составляет сумма, процентный период с 03 числа каждого предыдущего по 02 число текущего календарного месяца; платежный период с 02 числа и не позднее 19.00 часов 05 числа каждого календарного месяца; размер неустойки за просрочку оплаты основного долга 0, 06 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки; размер неустойки за просрочку оплату процентов 0, 06 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки; В соответствии с разделом 7 кредитного договора определен предмет ипотеки, в соответствии с которым правообладатель ООО "Белеран" по предварительному договору N ПКП-553ИП купли-продажи с использованием кредитных средств от 31.08.2017, который заключен правообладателем с одной стороны и заемщиком, поручителем с другой стороны; предмет ипотеки - квартира по адресу адрес, двухкомнатная, общей площадью 85 кв. адрес предмета ипотеки по договору приобретения составляет сумма

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Звягиной Л.А. заключен договор поручительства N 634/3900-0009020-П01 от 31.08.2017, в соответствии с условиями которого поручитель принял на себя обязательства солидарно с заемщиком Перечесовым Д.Б. отвечать перед кредитором на условиях в соответствии с договором за исполнение заёмщиком обязательств по кредитному договору. Срок действия договора поручительства - до 30.10.2040.

Также между банком и Перечесовым Д.Б, Звягиной Л.А. заключен предварительный договор об ипотеке от 31.08.2017, в соответствии с которым предметом является намерение сторон заключить в будущем договор об ипотеке при невыполнении или невозможности выполнения условий, предусмотренных в п. 8.3 Индивидуальных условий кредитного договора, а именно, в случае невозможности регистрации/отказа в регистрации залога (ипотеки) предмета ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя одновременно с регистрацией предмета ипотеки в собственность заемщика и иных сособственников (при наличии).

Банк свои обязательства по предоставлению кредитных денежных средств в размере сумма исполнил, что подтверждается распоряжением на предоставление (размещение) денежных средств от 31.08.2017.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору у ответчиков перед банком образовалась задолженность по состоянию на 27.12.2018 в размере сумма, из которых остаток ссудной задолженности сумма, плановые проценты сумма, пени сумма, пени по просроченному долгу сумма

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 319, 310, 330, 361, 363, 450, 809-811, 819 ГК РФ, установив факт нарушения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и взыскал солидарно с фио, Звягиной Л.А. в пользу ПАО Банк "ВТБ" задолженность по кредитному договору в размере сумма, пени в размере сумма и пени по пророченному долгу сумма, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Разрешая требования ООО "Белеран" к Перечесову Д.Б, Звягиной Л.А, суд установил, что 31.08.2017 между ООО "Белеран" и Перечесовым Д.Б, Звягиной Л.А. был заключен предварительный договор N ПКП-553ИП купли-продажи (с использованием кредитных денежных средств), в соответствии с условиями которого продавец и покупатели обязуются в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости (далее основной договор) на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 1.2 договора объектом недвижимости является 2-х комнатная квартира за N 99 общей площадью (с учетом летних помещений) 85 кв.м. на 3 этаже, расположенная в многоквартирном доме по адресу адрес.

Согласно п. 2.1 договора цена объекта по основному договору составляет сумма, является фиксированной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 2.3 договора оплата обеспечительного платежа и стоимости объекта недвижимости осуществляется покупателем в соответствии с условиями настоящего и основного договора, частично за счет собственных средств и частично за счёт кредитных средств, предоставляемых кредитором, размер кредитных средств определен кредитным договором.

В силу п. 3.1 договора покупатель вносит продавцу обеспечительный платеж в размере сумма путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца или внесением его в кассу продавца или иным, согласованным способом.

Обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты цены по основному договору в день его заключения (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 4.4 договора покупатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления о государственной регистрации пава собственности продавца на объект в соответствии с законодательством РФ явиться в офис продавца по указанному в данном уведомлении адресу и выполнить следующие действия: заключить предоставленный продавцом основной договор, оплатить цену (п. 4.4.1), предоставить и подписать документы, необходимые для оформления права собственности покупателя на объект (п. 4.4.2), оплатить расходы по регистрации права собственности покупателя на объект, включая услуги привлеченных к регистрации лиц (п. 4.4.3), в течение 7 рабочих дней после получения от продавца уведомления, указанного в п. 4.2.3 договора, но не позднее 02.09.2017 при условии оплаты покупателем обеспечительного платежа в полном объеме, покупатель обязуется: принять объект и подписать с продавцом акт приема-передачи, заключить договор управления многоквартирного дома с управляющей организацией, с которой застройщик заключит договор управления МКД (п. 4.4.4).

01.09.2017 между ООО "Белеран" и Перечесовым Д.Б, Звягиной Л.А. подписан акт приема-передачи объекта недвижимости к предварительному договору N ПКП-553ИП купли-продажи (с использованием кредитных денежных средств) от 31.08.2017.

Согласно выписке из ЕГРН, 20.08.2018 ООО "Белеран" зарегистрировало право собственности на жилое помещение по адресу адрес.

01.08.2019 ООО "Белеран" направило ответчикам уведомления о необходимости явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения.

Данные уведомления ответчиками получены.

До настоящего времени основной договор между сторонами не подписан, между тем объект фактически передан ответчикам, денежные средства в размере стоимости объекта ответчиками оплачены, что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. ст. 190, 218, 309, 310, 429, 445, 551, 556 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ, а также разъяснениями в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО "Белеран" и признал заключенный 31.08.2017 между ООО "Белеран" и ответчиками предварительный договор N ПКП-553ИП купли-продажи (с использованием кредитных средств) основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, произвел государственную регистрацию перехода права собственности к Перечесову Д.Б, Звягиной Л.А. в общую совместную собственность на квартиру по адресу адрес, кадастровый номер 77:03:0001009:6002, с обременением в силу закона - ипотеки в пользу Банка ВТБ (ПАО), возникшей по кредитному договору N 634/3900-0009020 от 31.08.2017, заключенному между банком ВТБ 24 (ПАО) и Перечесовым Д.Б.

При этом суд учел, что в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), - жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2 ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ).

Таким образом, поскольку спорная квартира приобретена, в том числе за счет заемных средств, полученных ответчиком Перечесовым Д.Б. от Банка ВТБ (ПАО) по кредитному договору N 634/3900-0009020 от 31.08.2017, суд обоснованно посчитал, что спорная квартира в силу закона обременена ипотекой, залогодержателем является Банк ВТБ (ПАО).

Поскольку предварительный договор купли-продажи признан основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты с регистрацией перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества к Перечесову Д.Б, Звягиной Л.А, в соответствии со ст. ст. 64.1 и 77 Федеральный законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимое имущество - квартира по адресу адрес, считается находящейся в залоге согласно договору об ипотеке, руководствуясь положениями ст. ст. 348-350 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 1, 3, 50, 54, 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования Банка ВТБ (ПАО) об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением кредитных обязательств, установив способ реализации имущества - путем проведения публичных торгов в форме открытого аукциона и определив начальную стоимость имущества в размере сумма (80% от стоимости в размере сумма).

При этом, определяя размер начальной продажной стоимости имущества, суд принял во внимание заключение судебной экспертизы фио Независимых Экспертиз и права "Стандарт Эксперт" N 159/2-109/20 от 28.01.2021, согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу адрес, на день проведения оценки составляет сумма

Выводы суда о взыскании с ответчиков в пользу истца Банка ВТБ (ПАО) расходов по оплате госпошлины в общем размере сумма, в пользу истца ООО "Белеран" расходы по оплате госпошлины в сумме сумма в равных долях, т.е. по сумма с каждого, соответствуют положениям ст. 98 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не могут являться основанием к отмене оспариваемого решения. адрес ст. 87 ГПК РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не установлено. Ссылка на то, что эксперт произвел оценку квартиры без её осмотра, не свидетельствует о необъективности изложенных в ней выводов. Выводы экспертов не содержат каких-либо противоречий, носят ясный и конкретный характер. Достоверных и убедительных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиками суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы направлены исключительно на переоценку доказательств, исследованных судом, оценка которым дана судом в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, при этом в силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства во внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований не согласиться с проведенной судом первой инстанции оценкой исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в целом основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства, по существу указанные доводы сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Преображенского районного суда адрес от 26 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков фио, Звягиной Л.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи