Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. по делу N 8Г-16369/2021[88-16675/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М, судей Матвеевой Л.Н, Умбетовой Э.Ж, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу кассационную жалобу представителя Грядунова "данные изъяты" - Гафурова М.И. на решение Кинельского районного суда Самарской области от 22 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 05 апреля 2021 года по гражданскому делу N2-1269/2020 по иску Грядунова "данные изъяты" к конкурсному управляющему Сельскохозяйственного производственного кооператива "Покровское", Бирюкову Михаилу Сергеевичу о расторжении договора аренды земельных участков, заслушав доклад судьи Ромасловской И.М, пояснения представителя Грядунова "данные изъяты" - Гафурова М.И, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

истец Грядунов В.Н. обратился с суд с исковым заявлением к СПК "Покровское" (арбитражный управляющий Юдаков В.В.), Бирюкову М.С, в котором, с учетом изменений в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федераци, просил расторгнуть договор аренды земельных участков от 16.03.2010 года и договора переуступки от 09.12.2019 года в связи с невнесением арендатором арендной платы за период 2015 - 2017 годы, мотивируя свои требования тем, что он является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровым номером "данные изъяты":3, "данные изъяты":7, "данные изъяты":23, "данные изъяты"31, "данные изъяты":35, 63:22:0402004:4, "данные изъяты":3, "данные изъяты":25, "данные изъяты":32, "данные изъяты":2, "данные изъяты":6, "данные изъяты":22, "данные изъяты":27, "данные изъяты":34, "данные изъяты":1, "данные изъяты":5, "данные изъяты":16, "данные изъяты":26, "данные изъяты":33, расположенные по адресу: "адрес" 16 марта 2010 года между истцом, иными собственниками земельных участков и ответчиком СХПК "Покровское" заключен оспариваемый договор аренды земельных участков, общим сроком на 49 лет. Общего собрания об утверждении условий договора аренды не проводилось. Протокол общего собрания участников долевой собственности на земельные участки не составлялся. Об условиях и сроках аренды истцу не было известно.

Согласно п.2.1 договора аренды от 16.03.2010 года арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком. В течение периода использования земельных участков с 2015 года по 2017 год арендная плата не выплачивалась, тем самым нарушая условия договора. В 2015 году в отношении арендатора введена процедура банкротства (дело NА55-12428/2015). С 2015 года ответчик перестал выполнять взятые на себя обязательства. В 2016 году земельные участки фактически перестали использоваться СХПК "Покровское".

В связи с невыплатой арендной платы более двух раз подряд, истец полагает, что возникли основания для расторжения договора.

От лица истца и иных собственников земельных участков в адрес ответчика - конкурсного управляющего СХПК "Покровское" направлено требование (претензия) о расторжении договора аренды земельных участков от 16.03.2010 года в связи с невыплатой арендной платы. Ответ на данное требование получен 03.04.2017 года, в котором конкурсный управляющий выражает свое несогласие на расторжение договора аренды, аргументируя ответ тем, что часть собственников земельных участков получили арендную плату в полном объеме. Собственники земельных участков неоднократно направляли заявления в прокуратуру Кинельского района с просьбой провести проверку о правомерности заключения договора аренды земельных участков от 16.03.2010 года. На сегодняшний день все земельные участки находятся в общей долевой собственности физических лиц.

По заявлению собственников земельных участков в Администрации сельского поселения Алакаевка состоялось общее собрание участников общей долевой собственности 08.10.2019 года, которым договор аренды земельных участков от 16.03.2010 года расторгнут. Также был заключен новый договор аренды между собственниками земельных участков и Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского фермерской хозяйства Храмовым "данные изъяты" (ОГРНИП "данные изъяты") сроком на 10 лет. О данных обстоятельствах конкурсному управляющему было известно, однако это не помешало включить право аренды вышеуказанных земельных участков в конкурсную массу для реализации имущества на торгах.

10 декабря 2019 года состоялись торги на имущество должника, в том числе на право аренды спорных земельных участков.

Как стало позже известно, по результатам торгов Бирюков М.С. заключил договор переуступки прав требования и обязанностей по договору аренды земельных участков от 16.03.2010 года.

Решением Кинельского районного суда Самарской области от 22.12.2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 05.04.2021 года, исковые требования Грядунова "данные изъяты" оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истца Грядунова "данные изъяты" - Гафуров М.И. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и просит направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, указав, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения норм права судами первой и апелляционной инстанций допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что истец является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровым номером "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес"

16 марта 2010 года между истцом, иными собственниками земельных долей и СХПК "Покровское" заключен договор аренды земельных участков сроком на 49 лет. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

Данные земельные участки переданы арендатору СПК "Покровское" 16.03.2010 года на срок 49 лет с 16.03.2010 года по 16.03.2059 года по акту приема-передачи земельных участков.

Арендатор СПК "Покровское" признан несостоятельным (банкротом) в рамках дела NА55-12428/2015, назначен конкурсный управляющий Юдаков В.В.

Имущественный комплекс СПК "Покровское", включая право аренды по договору от 16.03.2010 года на земельные участки, реализованы на открытых торгах в форме публичного предложения, победителем которых признан ответчик Бирюков "данные изъяты" (Протокол от 04.12.2019 года N3288-ОТПП/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества). В установленном законом порядке данное имущество оплачено ответчиком.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями ст.ст.450, 452, 606, 607, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела имеются доказательства (в виде ведомостей выплаты арендной платы и возмещения налоговых платежей, выписок операций по лицевому счету СХПК "Покровское"), представленные ответчиком, о выплате арендной платы арендодателям, которые направили в адрес ответчика реквизиты для перечисления оплаты, а также сам представитель истца подтвердил получение ее доверителем арендной платы. Кроме того, судом установлено и подтверждается пояснениями Юдакова В.В, что со стороны ответчика имела место невыплата арендной платы в 2015 - 2017 годах. Однако, в этот период им осуществлялась частичная выплата арендной платы, что в силу подп.3 п.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для его расторжения.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанции.

Так, в силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подп.3 п.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п.4 ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом; выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем, как судом первой инстанции, так, и судом апелляционной инстанции, не установлены фактические обстоятельства выплаты арендатором арендной платы за заявленный в исковом заявлении период задолженности, не приведено доказательств содержащих сведения о датах, объемах выплаты арендной платы, что позволяло бы судам сделать вывод об отсутствии в действиях арендатора нарушений условий договора влекущих его расторжение.

Кроме того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка в виде возможности расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае частичной выплаты арендных платежей, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, то есть не по основаниям, предусмотренным п.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а по основаниям, предусмотренным подп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно разъяснений, содержащихся в п.28 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11.01.2002 года N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Для определения степени существенности нарушения условий договора, суду необходимо было установить объем нарушения (размер невыплаченной арендной платы), длительность нарушения, его последствия для арендодателя, а также то, имелась ли возможность его устранения до принятия судом решения по делу (в разумный срок).

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований истца, дать оценку доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Кинельского районного суда Самарской области от 22 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 05 апреля 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Кинельский районный суд Самарской области.

Председательствующий И.М. Ромасловская

Судьи Л.Н. Матвеева

Э.Ж. Умбетова