Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 июля 2021 г. по делу N 8Г-12086/2021[88-15470/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А., судей Жогина О.В., Никольской О.Л., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок, взыскании средств по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности - ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А, выслушав пояснения ФИО1 и ее представителя - адвоката ФИО2, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ФИО3 по доверенности - ФИО7, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 (далее - истец) обратилась в суд с иском к ФИО3 (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок, взыскании средств.

Решением Туапсинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО1 удовлетворен. Суд постановил:расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: строительство и эксплуатация пятидесяти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" заключенный между ФИО1 и ФИО3; прекратить право собственности истца на указанный земельный участок; взыскать с ответчика в пользу истца денежные "данные изъяты" рублей, уплаченных ею по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и "данные изъяты" рублей, уплаченные ФИО1 для возведения забора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 января 2021 года названное решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе представитель истца просит отменить оспариваемое апелляционное определение, ссылаясь на существенные нарушения судом второй инстанции норм материального и процессуального права. Указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела. Заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом правил применения преюдиции, правил исследования и оценки доказательств.

В дополнениях к кассационной жалобе ФИО1 ссылается на недостоверность и недопустимость доказательств, которые суд второй инстанции положил в основу выводов принятого судебного акта в части кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В письменных возражениях представитель ответчика просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ, объявлен перерыв до 14:00 часов ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (покупатель) заключила с ФИО3 (продавец) договор купли-продажи земельного участка площадью 4575 кв. м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: строительство и эксплуатация пятидесяти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" (далее - договор).

В пункте 1.3 договора продавец гарантирует, что до его заключения объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец знал или должен был знать.

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приняла земельный участок с указанными в договоре купли-продажи характеристиками, а продавец получил "данные изъяты" рублей до подписания договора наличными денежными средствами, сумму в размере "данные изъяты" рублей покупатель обязалась выплатить продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО1 в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, которым изменено содержание пункта 1.3 названного договора, в соответствии с которым продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением сервитута ФИО8 с пределами и границами которого покупатель ознакомлен, о которых в момент заключения договора продавец знал или должен был знать.

В пункте 1.4 договора стороны сделки согласовали следующие обстоятельства: по территории земельного участка (объекта) проходит силовой кабель (перенос которого возлагается на продавца за его счет и в разумные сроки); площадь земельного участка в размере 1, 5 сотки незаконно занята и огорожена третьим лицом (устранение данных нарушений возлагается на продавца за его счет в разумные сроки); все иные ограничения и обременения объекта, о которых покупатель не знал и не мог знать в момент заключения настоящего договора, должны быть устранены за счет продавца.

Также в 2018 году стороны заключили соглашение об устранении препятствий в пользовании земельным участком по договору купли-продажи недвижимости, в пункте 3 которого согласовали, что объект получил статус "земли подтопления", а также, что территория земельного участка занята мусором и зелеными насаждениями, в виду чего указанные препятствия к нормальному использованию объекта должны быть устранены за счет продавца.

Пунктом 4 данного соглашения предусмотрено, что в случае неустранения указанных в соглашении препятствий, срок оплаты оставшейся суммы будет сдвигаться на срок устранения препятствий.

Согласно пункту 5 соглашения в случае устранения препятствий покупателем продавец обязуется возместить все понесенные покупателем расходы.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи и соглашение об устранении препятствий подписаны сторонами, их условия не оспариваются.

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок имеет обременение - бессрочный сервитут в пользу ФИО8

Из выписки ИСОГД следует, что спорный земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки Джубгского городского поселения расположен в территориальной зоне жилой малоэтажной застройки (ЖМ), частично в территориальной зоне жилой застройки средней этажности (ЖС).

В соответствии с генеральным планом Джубгского городского поселения земельный участок находится частично в зоне возможного подтопления, на территории, подверженной риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, частично в санитарно-защитной зоне от канализационных очистных сооружений. Также земельный участок частично расположен в границах зоны затопления.

В дело представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что использование земельного участка невозможно по назначению в соответствии с видом его разрешенного использования, то есть для строительства и эксплуатации пятидесяти квартирного жилого дома, без проведения собственником водного объекта специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления, а также демонтажа сооружения забора, принадлежащего правообладателю земельного участка с кадастровым номером N, и переноса зоны с особыми условиями пользования территории - охранной зоны инженерных коммуникаций.

Согласно ответу филиала ПАО "Кубаньэнерго" от ДД.ММ.ГГГГ на территории земельного участка расположена кабельная линия электропередач напряжением 10 кВ КЛ-10 Н199-Н226, принадлежащая филиалу ПАО "Кубаньэнерго" Сочинские электрические сети и обслуживаемая персоналом филиала.

Указанная линия имеет охранную зону, оформленную в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Данным постановлением установлены обременения на использование земельных участков в границах таких зон, среди которых запрет на проведение земляных работ, строительство капитальных зданий и сооружений, складирование горючих и легковоспламеняющихся веществ, разведение костров и др.

Разрешая спор по существу и, удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из установленного факта того, что оговоренные сторонами препятствия в использовании земельного участка по целевому назначению с момента заключения договора купли-продажи и дополнительных соглашений не устранены, то есть, обязательства, указанные как условия договора, взятые на себя продавцом, не исполнены, что суд расценил как препятствие в использовании покупателем земельного участка по целевому назначению.

Суд первой инстанции указал, что истец понесла убытки, связанные с созданием проекта жилой застройки и ограждением земельного участка, так как имела намерение возводить жилые постройки для последующей продажи, в связи с чем усмотрел основания для взыскания с ответчика убытков, понесенных ФИО1 для ограждения земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с приведенными выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение суда и, принимая новое решение об отказе в удовлетворении требований, руководствуясь положениями статей 421, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия со стороны ответчика существенного нарушения условий договора, поскольку истец знала обо всех недостатках земельного участка, которые согласованы в договоре, дополнительном соглашении к договору, соглашении об устранении препятствий, и приобретала земельный участок по заниженной стоимости, установленной с учетом данных недостатков; продавец не отказывался от своей обязанности по возмещению расходов, неоднократно запрашивал документы, подтверждающие соответствующие расходы; истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи стороны изложили пункт 1.3 договора в следующей редакции: продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от прав и притязаний третьих лиц, за исключением сервитута на имя ФИО9, с пределами и границами которого покупатель ознакомлен.

При этом, согласно материалам дела на момент совершения сделки данный сервитут зарегистрирован и указан в сведениях ЕГРН, ввиду чего суд второй инстанции пришел к выводу, что истец была осведомлена о данном обременении, и у ответчика, исходя из изложенного, отсутствует обязанность в какой-либо форме участвовать в отмене указанного сервитута.

Сославшись на пункт 3 соглашения об устранении препятствий в пользовании земельным участком по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны согласовали, что объект получил статус "земли подтопления", а также что территория земельного участка занята мусором и зелеными насаждениями (кустарники, деревья), в связи с чем указанные в пунктах 2 и 3 данного соглашения препятствия к нормальному использованию объекта должны быть устранены за счет продавца, апелляционный суд сделал вывод о том, что стороны согласовали названное условие о том, что ответчик принял на себя обязательство возместить расходы истца на устранение перечисленных препятствий.

Соглашением об устранении препятствий пользования земельным участком по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ определен перечень недостатков земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 указанного соглашения в случае устранения покупателем указанных в нем препятствий к нормальному использованию объекта продавец обязуется возместить покупателю все понесенные на данные мероприятия расходы; примерную оценочную стоимость устранения нарушений стороны определили в размере "данные изъяты" рублей.

Как указал суд второй инстанции, ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензию, в которой известило о том, что все указанные в договоре и соглашении недостатки ею устранены самостоятельно своими силами и за свой счет, в связи с чем покупатель потребовала у продавца возместить "данные изъяты" рублей стоимость устранения недостатков в соответствии с указанным пунктом 5 названного соглашения, что также подтверждено ФИО1 в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ в рамках апелляционного рассмотрения дела N.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание переговоры, переписку и последующее поведение сторон, из которых усматривается, что с момента заключения договора исполнением данных пунктов занимался покупатель самостоятельно, полномочий на их исполнение продавцу не предоставлялось. Ввиду изложенного суд второй инстанции сделал вывод, что общая воля сторон была направлена на то, что данные действия совершает покупатель, а продавец обязан впоследствии возместить соответствующие расходы.

Суд второй инстанции отметил, что предметом спора по настоящему делу не является вопрос о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков земельного участка, вместе с тем, эти обстоятельства исследованы апелляционным судом с целью выявления наличия или отсутствия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Согласно данным выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек.

В информационно-консультационной справке ООО "Эксперт Оценка" от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что стоимость земельного участка составляет от "данные изъяты" рублей до "данные изъяты" рублей.

Согласно условиям договора спорный земельный участок продан истцу за "данные изъяты" рублей, то есть значительно дешевле его стоимости (как рыночной, так и кадастровой), при этом с рассрочкой платежа.

Суд второй инстанции принял во внимание, что в апелляционной жалобе истец ссылалась на то, что приобретала земельный участок с существующими недостатками, о которых была осведомлена, чем объясняется его низкая стоимость.

Апелляционный суд не согласился с выводом нижестоящего суда о невозможности использования спорного земельного участка по назначению в целях строительства пятидесяти квартирного дома (для чего приобретался земельный участок), указав, что в основу данного довода суд сослался на заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, в котором вопреки выводам суда первой инстанции отражено, что на спорном земельном участке возможно строительство пятидесяти квартирного дома при выполнении ряда мероприятий.

Также апелляционный суд учел справку от ДД.ММ.ГГГГ N, выданную ОАО Трастовая компания "Татмелиорация", согласно которой данный земельный участок находится в зоне плотной поселковой застройки, а значит какие-либо инженерные решения по осушению участка данной территории неэффективны и нерациональны, если их применять индивидуально к участку. Территория подтопления, расположенная вдоль реки в пгт Джубга и противопаводковые инженерно-мелиоративные мероприятия экономически и технически верно проводить централизованно в рамках территории поселка.

При этом проведение каких-либо осушительно-подготовительных мероприятий на участке предполагаемой застройки не конструктивно на данном этапе, когда нет комплекта проектной документации и инженерных изысканий, так как любые инженерные решения должны быть тесно связаны с генпланом застройки и конструкторскими решениями в части фундаментов и ограждающих конструкций здания.

Решения по выносу сетей электроснабжения также должны учитывать генеральный план застройки участка, а также сводный план проектируемых инженерных сетей и сооружений.

Также в материалы дела представлено заключение ООО "Институт независимых экспертиз" от ДД.ММ.ГГГГ N по объекту: "адрес" с кадастровым номером "данные изъяты", (т. 2, л. д. 213 - 215), согласно которому кабельная линия, указанная в выкопировке с планшетов и охранная зона кабельной линии не попадает на пятно застройки (свайное поле).

На участке охранной зоны возможна организация благоустройства территории, а с письменного разрешения с сетевыми компаниями и строительство, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон").

Большинство мероприятий (вынос линий электропередач, проектные решения для строительства на территории с особыми условиями) возможны исключительно совместно с проектированием и строительством объекта, из чего следует, что без деятельности самого истца их выполнение невозможно.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит приведенные выводы апелляционного суда обоснованными, основанными на правильно установленных обстоятельствах дела, верном толковании норм материального права, а также всесторонней оценке судом второй инстанции доказательств по делу.

При рассмотрении настоящего спора апелляционным судом не нарушены принципы состязательности и равноправия сторон, созданы условия для всестороннего и полного исследования всех представленных в материалы дела доказательств, установлены все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Заявленные суду ходатайства разрешены в соответствии с требованиями процессуального закона, а также с учетом позиции сторон по делу и представленных доказательств.

Приведенные в кассационной жалобе доводы заявителя не опровергают выводов апелляционного суда, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом второй инстанции доказательств, в том числе заключения специалиста от ДД.ММ.ГГГГ и экспертного заключения ООО "Институт независимых экспертиз" от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, определение данных вопросов в силу части 2 статьи 390 ГПК РФ не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Доводы кассационной жалобы, в том числе о принятии объекта недвижимости, не соответствующего условиям спорного договора купли-продажи, о существенности нарушений условий договора продавцом и о нарушении судом второй инстанции правил преюдиции, фактически сводятся к субъективному толкованию норм материального и процессуального права и условий спорного договора, несогласию с выводами апелляционного суда, в связи с чем не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.

В целом, доводы кассационной жалобы повторяют позицию истца, изложенную в судах первой и апелляционной инстанции, тщательно исследованную и нашедшую верное отражение и правильную оценку в судебном постановлении апелляционного суда, оснований для несогласия с которой кассационная инстанция не находит.

Иных доводов, влияющих на законность оспариваемого постановления апелляционного суда, кассационная жалоба не содержит, правового значения для настоящего спора они не имеют.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного акта, допущено не было, апелляционное определение следует признать законным, оснований к его отмене по доводам кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно положениям части 4 статьи 379.7 ГПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий Хаянян Т.А.

Судьи Жогин О.В.

Никольская О.Л.