Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 июля 2021 г. по делу N 8Г-2541/2021[88-3379/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Украинской Т.И, судей: Куратова А.А, Шевцовой Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Силенко Анны Игоревны к администрации г. Владивостока Приморского края, Управлению муниципальным имуществом г. Владивостока Приморского края о расторжении договора аренды

по кассационной жалобе Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока, администрации города Владивостока на решение Ленинского районного суда города Владивостока от 22 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Куратова А.А, заслушав объяснения представителя администрации города Владивостока по доверенности Птушко П.А, представителя Силенко А.И. по доверенности Загуменную Р.П, судебная коллегия

установила:

Силенко А.И. обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование указав, что 14.07.2003 между Смакотиной Т.И. и администрацией г. Владивостока заключен договор аренды N N земельного участка площадью 104 кв. м, с кадастровым номером N и договор аренды N N земельного участка площадью 495 кв. м, с кадастровым номером N. Земельные участки расположены по адресу: г. "адрес"

Участки предоставлялись Смакотиной Т.И. в целях строительства пристройки кафе-закусочной к продовольственному магазину и для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (магазин).

В дальнейшем нежилые помещения переданы Силенко (до брака Дригова) А.И. Права и обязанности по указанным договорам аренды земельных участков переданы Силенко А.И. на основании соглашений от 25.05.2010 и от 01.06.2014.

В 2013 году Силенко А.И. подарила часть помещений Нончевой А.Ю, в 2015 году подарила Нончевой А.Ю. оставшиеся нежилые помещения.

В декабре 2019 года Силенко А.И. в адрес администрации г. Владивостока направлены уведомления о расторжении договоров аренды, на что получен отказ.

Поскольку истец собственником помещений для эксплуатации которых предоставлялись земельные участки, истец не является с 2013 года, правовых оснований для продолжения арендных отношений нет, Силенко А.И. просила расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков.

Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 22 сентября 2020 года исковые требования Силенко А.И. удовлетворены.

Судом постановлено расторгнуть договор аренды от 14.07.2003 N N земельного участка площадью 104 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. "адрес" заключенный между администрацией г. Владивостока и Смакотиной Т.И.

Расторгнуть договор аренды от 14.07.2003 N N земельного участка площадью 495 кв. м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: г. "адрес", заключенный между администрацией г. Владивостока и Смакотиной Т.И.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 декабря 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление муниципальной собственности администрации города Владивостока, администрация города Владивостока в лице представителя Слугина И.А. просят судебные постановления отменить ввиду нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель администрации города Владивостока Птушко П.А. доводы жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель Силенко А.И. по доверенности Загуменная Р.П. просит в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ для отмены судебных постановлений.

При рассмотрении дела судами установлено и из материалов дела следует, что 14.07.2003 между Смакотиной Т.И. и администрацией г. Владивостока заключено два договора аренды N N земельного участка площадью 104 кв. м, с кадастровым номером N, сроком аренды с 14.07.2003 по 13.07.2018 и N N земельного участка площадью 495 кв. м, с кадастровым номером N, сроком с 06.06.2003 по 05.06.2018.

Участки предоставлялись Смакотиной Т.И. в целях строительства пристройки кафе-закусочной к продовольственному магазину и для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (магазин).

Право собственности на нежилые помещения, расположенные на спорных земельных участках от Смакотиной Т.И. передано Силенко (до брака Дригова) А.И, затем 30.07.2013 и 14.09.2015 Нончевой А.И.

Права и обязанности по указанным договорам аренды земельных участков переданы Силенко А.И. на основании соглашений от 25.05.2010 и от 01.06.2014.

30.11.2019 Силенко А.И. направила в адрес администрации г. Владивостока уведомление о расторжении договоров аренды в связи с выбытием из её собственности помещений, для эксплуатации которых заключены договоры аренды земельных участков.

Письмом администрации г. Владивостока от 30.12.2019 в удовлетворении просьбы Силенко А.И отказано. При этом разъяснено, что при переходе права собственности на здание, расположенное в границах земельного участка, нежилых помещений в нём, расторжение договора аренды на земельный участок не требуется, а права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к собственнику нежилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования Силенко А.И, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 450, 450.1, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Установив, что дополнительные соглашения о перемене стороны в договорах аренды земельных участков с новым собственником нежилых помещений - Нончевой А.И, не заключались, суд пришел к выводу, что у администрации г. Владивостока не имелось правовых оснований для отказа Силенко А.И, как бывшему собственнику нежилых помещений, в расторжении договоров аренды земельных участков.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 450 ст. 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу, что прежний собственник объектов недвижимости, передав право собственности на эти объекты иному лицу, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды, поэтому договоры аренды должен быть расторгнуты.

Судебная коллегия полагает, что выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судами вышеприведенные правовые нормы материального права истолкованы неверно, что привело к принятию неправильных судебных постановлений.

Из содержания приведенных норм материального права в их взаимосвязи следует, что при отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся на земельных участках, не принадлежащих Силенко А.И. на праве собственности, к новому собственнику этой недвижимости Нончевой А.И. с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в силу прямого указания закона переходит право пользования земельными участками, которое принадлежало прежнему собственнику недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка. При этом прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данных земельных участков.

При таких обстоятельствах в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в аренде у Силенко А.И, к Нончевой А.И. перешли права и обязанности арендатора по договорам аренды. Поэтому у суда первой инстанции не было оснований для расторжения вышеуказанных договоров аренды, поскольку они в силу закона в настоящее время заключены не с Силенко А.И, а с Нончевой А.И.

В связи с тем, что суд апелляционной инстанции ошибки в применении права, допущенные судом первой инстанции, не устранил, неправильно применил нормы материального права, апелляционное определение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Довод кассационной жалобы о том, что администрация города Владивостока является ненадлежащим ответчиком по делу, следует признать ошибочным, поскольку администрация г. Владивостока в суде представляет интересы муниципального образования город Владивосток, от имени и в интересах которого заключены спорные договоры аренды земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 декабря 2020 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменить приостановление исполнение решения Ленинского районного суда города Владивостока от 22 сентября 2020 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 декабря 2020 года.

Председательствующий

Судьи