Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 07 сентября 2021 г. по делу N 33-12946/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А, судей Мехонцевой Е.М, Тяжовой Т.А, при помощнике Мезенцевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Администрации городского округа Сухой Лог к Потаповой В.А. о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении государственного кадастрового учета, по апелляционной жалобе ответчика на решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 02.06.2021.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А, объяснения представителя ответчика Чуменко М.А. (ордер "N" от 07.09.2021), поддержавшей доводы жалобы, представителя истца Павлова В.А. (доверенность от 20.02.2019 сроком на три года), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация городского округа Сухой Лог обратилась в суд с иском к Потаповой В.А. о признании договора аренды земельного участка от 22.07.2016, заключенного между сторонами, прекращенным с даты вступления решения суда в законную силу, прекращении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым "N" площадью застройки 150, 1 кв.м, степень готовности объекта: 25%, расположенного по адресу: "адрес", возложении на ответчика обязанности в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок кадастровый "N", площадью 1423, 00 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", от расположенных на нем железобетонных изделий - балок, плит, бетонных блоков, привести земельный участок в надлежащее первоначальное состояние и передать его Администрации городского округа Сухой Лог по акту приема-передачи земельного участка.

В обоснование заявленного иска истец указал, что на основании договора купли-продажи от 30.05.2016 за Потаповой В.А. 09.06.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый "N", площадью застройки 150, 1 кв.м. степень готовности объекта: 25%, расположенный по адресу: "адрес". 22.07.2016 между истцом и ответчиком заключен договор "N" аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым "N", расположенного по адресу: "адрес", площадью 1423, 00 кв.м, разрешенное использование участка - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), сроком с 22.07.2016 г. по 22.07.2019. В период действия договора аренды ответчику выдано разрешение на строительство "N" сроком до 22.07.2019. По окончании срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться земельным участком. 16.02.2021 истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости прекращения государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержал, указал на отсутствие на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Ответчик против удовлетворения требований возражала, в письменных возражениях указала на то, что после получения разрешения на строительство ответчиком осуществлялась реконструкция объекта незавершенного строительства. Завершить строительство не представилось возможным ввиду финансовых трудностей. Истцом не предоставлены доказательства нарушения ответчиком п.5.2.2 Договора аренды земельного участка, п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации. В судебном заседании пояснила, что приобретенный по договору купли-продажи фундамент был полностью разобран, в 2021 году начато строительство нового.

Решением Сухоложского городского суда Свердловской области от 02.06.2021 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор "N" аренды земельного участка от 22.07.2016, заключенный между Администрацией городского округа Сухой Лог и Потаповой В.А, прекращены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности Потаповой В.А. на объект незавершенного строительства, кадастровый "N", площадь застройки 150, 1 кв.м, степень готовности объекта: 25%, расположенный по адресу: "адрес", в связи с прекращением существования объекта недвижимости, на Потапову В.А. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, с кадастровым "N", расположенный по адресу: "адрес", площадью 1423, 00 кв.м, от расположенных на нем железобетонных изделий - балок, плит, бетонных блоков; привести участок в надлежащее, первоначальное состояние и передать его Администрации городского округа Сухой Лог по акту возврата земельного участка. С Потаповой В.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, ответчик подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе указывает на отсутствие предусмотренных договором и законом оснований для прекращения договора аренды земельного участка, а также доказательств направления в адрес ответчика предупреждения об исполнении обязательства в разумный срок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика адвокат Чуменко М.А. доводы жалобы поддержала.

Представитель истца по доверенности Павлов В.А. поддержал письменные возражения на жалобу.

Ответчик Потапова В.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом посредством направления извещений почтой, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от "дата" N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

В соответствии с абзацем 5 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом на основании договора купли-продажи от "дата" Потапова В.А. с "дата" является собственником объекта незавершенного строительства площадь застройки - 150, 1 кв.м, степень готовности - 28%, инвентарный номер - 7198\01\0006-5\61-00, литер - А, кадастровый "N", расположенного по адресу: "адрес".

Между Администрацией городского округа Сухой Лог и Потаповой В.А. 22.07.2016заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым "N", расположенный: "адрес", площадью 1423, 00 кв.м, разрешенное использование участка - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) сроком с 22.07.2016 по 22.07.2019.

Пункт 5.2.2 договора аренды предусматривает обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет безусловное право на односторонний отказ от исполнения настоящего договора и его расторжение во внесудебном порядке на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в случае не использования арендатором участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет (п.п. 8.2.5); при разрушении здания, строения, сооружения, расположенного за участке, от пожара, стихийных бедствий, ветхости и при отсутствии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет (п.п. 8.2.10).

В пункте 8.3 договора аренды стороны установили, что арендодатель, желающий досрочно отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора и его расторжения во внесудебном порядке в соответствии с п. 8.2 настоящего договора, в письменной форме уведомляет об этом арендатора. Договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие) по истечении 30 дней с момента отправления арендатором соответствующего уведомления в адрес арендатора.

Администрацией городского округа Сухой Лог 10.09.2018 ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома общей площадью 30 кв.м. сроком действия до 22.07.2019.

Специалистом комитета по управлению муниципальным имуществом 31.08.2020 проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что обследуемый земельный участок не огражден; на нем отсутствуют объекты капитального, временного строительства; земельный участок зарос сорной многолетней травой, сухостойным бурьяном, на нем в хаотичном порядке складируются железобетонные изделия (балки, плиты, бетонные блоки).

Направленное истцом в адрес ответчика 16.02.2021 письмо о необходимости прекращения государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в связи с прекращением существования объекта недвижимости, о возврате по акту земельного участка в первоначальном состоянии, заключении соглашения о расторжении договора аренды, ответчиком получено не было.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции 20.05.2021 проведено обследование земельного участка с кадастровым "N", из акта "N" следует, что земельный участок не огражден; на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, у северной границы земельного участка складируются железобетонные изделия (блоки, балки). Земельный участок зарос сорной многолетней травой. На земельном участке длительное время не ведется хозяйственная, строительная деятельность. Земельный участок не используется по своему целевому назначению.

Установив, что при проведении обследований переданного ответчику в аренду земельного участка 31.08.2020 и 20.05.2021 объекты капитального строительства отсутствовали, что в ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривала и подтвердил свидетель ФИО, суд пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым "N" прекратил свое существование, в связи с чем государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности Потаповой В.А. на указанный объект незавершенного строительства подлежат прекращению в соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а договор аренды земельного участка - расторжению с возложением на ответчика обязанности передать истцу арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на совокупности исследованных доказательств, сделаны при правильном применении норм материального права.

Характеристики недвижимого имущества приведены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), характеристики объектов капитального строительства - в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здания, строения, сооружения, за исключением временных построек).

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Приведенные ответчиком доводы о том, что наличие на земельном участке объекта капитального строительства подтверждается заключением кадастрового инженера от 02.06.2021, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку данное заключение и приложенные к нему фотографии не подтверждают наличие на земельном участке объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а лишь указывает на наличие на участке сооружения, смонтированного из железобетонных фундаментных балок и колонн. Само по себе наличие на земле железобетонных фундаментных балок и колонн не свидетельствует о капитальности постройки, при том, что конструкция является разборной, что свидетельствует об отсутствии прочной связи самого сооружения с землей и с размещенным на земле бетонным основанием. Иных доказательств, подтверждающих наличие на арендованном по договору от 22.07.2016 объекта капитального строительства или объекта незавершенного строительства, ответчиком ни суду первой, ни апелляционной инстанции в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в то время как судом в определении о принятии искового заявления к производству суда и подготовке дела к судебному разбирательству от 21.04.2021 предложено ответчику представить доказательства, подтверждающие наличие объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам недвижимого имущества.

Иск о прекращении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично способу защиты права, указанному в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Так как спорное недвижимое имущество перестало существовать в качестве объекта права, сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком.

Неверное указание в акте обследования от 31.08.2020 кадастрового номера земельного участка не свидетельствует о том, что акт был составлен в отношении иного земельного участка, поскольку изображение на фотографиях, приложенных к нему, идентично изображениям, представленным к акту от 21.05.2021. Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчик по существу изложенные в акте от 31.08.2020 сведения и фотоизображения арендованного 22.07.2016 земельного участка не оспаривала.

Доводы ответчика об осуществлении реконструкции объекта незавершенного строительства материалами дела не подтверждены, поскольку в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В ходе рассмотрения дела ответчиком подтверждено то обстоятельство, что объект незавершенного строительства им был разобран, отсутствие объектов капитального строительства подтверждено и вышеназванными актами обследования земельного участка, содержание которых ответчиком не опровергнуто.

Следует отметить и то, что на протяжении всего срока действия указанного договора с 2016 года и до разрешения спора судом арендатором не были приняты достаточные и возможные меры для содержания земельного участка в надлежащем состоянии и проведения строительных работ.

Пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Установив, что о нарушении условий договора ответчик уведомлялся надлежащим образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о расторжении договора и удовлетворении производных требований о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок от расположенных на нем балок, плит, бетонных блоков, привести в надлежащее состояние и передать его истцу по акту приема-передачи.

Таким образом, судом первой инстанции в решении обоснованно оценены как заявленные истцом основания, так и возражения ответчика относительно заявленных исковых требований. Суд правильно установилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, дал оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 02.06.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий А.А.Олькова

Судьи Е.М.Мехонцева

Т.А.Тяжова