Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 11 августа 2021 г. по делу N 33-19763/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Колесниковой Т.Н.

судей Соболева М.В, Федорчук Е.В.

при секретаре Мамедове В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мишина А. А.ча к Администрации городского округа Красногорск о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать переход права собственности, по встречному иску Администрации городского округа Красногорск к Мишину А. А.чу о признании имущества выморочным, признании права собственности на выморочное имущество

по апелляционной жалобе Мишина А. А.ча на решение Красногорского городского суда Московской области от 19 октября 2020 года, заслушав доклад судьи Федорчук Е.В.

объяснения Елизарова Е.Д.- представителя по доверенности Администрации городского округа Красногорск, Алексеевой С.О. - представитель по доверенности Мишина А.А, Мишина А.А.

установила:

Мишин А.А, уточнив требования, обратился в суд с иском к администрации городского округа Красногорск о признании договора купли-продажи квартиры от "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты", заключенным, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать переход права собственности.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что "данные изъяты" между Мишиным А.А. и Сотниковым Н.С. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты". Обязательства по сделке сторонами исполнены, расчет между сторонами произведен, передача имущества состоялась, данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от "данные изъяты", передаточным актом от "данные изъяты", распиской от "данные изъяты". Однако, в связи со смертью Сотникова Н.С. "данные изъяты", переход права собственности не зарегистрирован. При жизни Сотникова Н.С. зарегистрировать переход права собственности на спорую квартиру истец не мог, ввиду отбытия им срока наказания в период с "данные изъяты" по "данные изъяты". Мишин А.А. как приобретатель жилого помещения был осведомлен о наличии записи в ЕГРН о праве собственности Сотникова Н.С. на спорную квартиру, а также принял все меры для выяснения правомочий Сотникова Н.С. на отчуждение спорного жилого помещения. При этом истец приобрел квартиру по возмездной сделке, отвечающей признакам действительности сделки, проверял наличие обременений, включая наложенный арест, выяснял, производил осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Истец ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснял основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, производил непосредственный осмотр приобретаемого имущества. На основании ст. ст. 432, 454, 594, 555, 131, 209 ГК РФ, просит признать заключенным договор купли-продажи квартиры от "данные изъяты" между Сотниковым Н.С. и Мишиным А.А, расположенной по адресу: "данные изъяты". Признать право собственности за истцом на квартиру по адресу: "данные изъяты", обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: "данные изъяты".

Представитель ответчика Администрации городского округа Красногорск по "данные изъяты" по доверенности Масоликов А.В. против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что "данные изъяты" между Мишиным А.А. и Сотниковым Н.С. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, между тем, "данные изъяты" между Мишиным А.А. и Тутаевым А.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты". При этом, вызывают сомнения и те обстоятельства, что после приобретения жилых помещений продавцы не только не зарегистрировали сделки в установленном законом порядке, но и скончались. Общая стоимость приобретаемого Мишиным А.А. имущества за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" составила более 7 млн.руб. Согласно справки "данные изъяты" от "данные изъяты" ГУФСИН по "данные изъяты" Мишин А.А. был осужден "данные изъяты" Александровским городским судом "данные изъяты" по "данные изъяты" УК РФ на 1 год 6 месяцев лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Прибывал в местах лишения свободы с "данные изъяты" по "данные изъяты". Считает, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие источник получения денежных средств в столь значительном размере на момент покупки недвижимости. При этом, обращает внимание на то, что представленный стороной Мишина А.А. в материалы дела оригинал расписки о получении у Люшкова М.Л. в долг денежных средств в размере 8 млн.руб. должен храниться у займодавца, а не у Мишина А.А. Указывает, что в соответствии с законом право собственности у покупателя возникает только в момент государственной регистрации права собственности. Согласно п. 7 ст. 16 Ф. закона от "данные изъяты" N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация начинается с момента приема документов, а заканчивается со дня внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Если на момент смерти продавца запись в ЕГРП о прекращении права собственности не была внесена, то и дальнейшая государственная регистрация права собственности покупателя уже невозможна, поскольку одна из сторон договора утратила правоспособность и дееспособность. Полагает, что подача заявления сторонами договора в Росреестр, в силу ст. 153 ГК РФ, следует рассматривать одним из элементов сделки. И если в процессе совершения договора одна из сторон утрачивает правоспособность, то и сделка уже не может быть совершена. А если такая сделка и была совершена, то она является оспоримой, и должны быть применены последствия, связанные с ее недействительностью.

Администрацией городского округа Красногорск Московской области предъявлено встречное исковое заявление к Мишину А.А, просит признать спорную квартиру выморочным имуществом, признать за администрацией городского округа Красногорск Московской области право собственности на спорную квартиру.

В обоснование встречных исковых требований представитель администрации указал, что после смерти Сотникова Н.С. открылось наследство, состоящее из однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты". Наследственное дело после смерти Сотникова Н.С. не заводилось, с заявлением о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство никто не обращался, имущество никем не используется. Поскольку с момента открытия наследства никто не принял наследство Сотникова Н.С, это имущество является выморочным и должно перейти в собственность Администрации городского округа "данные изъяты".

Представитель ответчика Мишина А.А. по встречному иску по доверенности Куликов М.Л. против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Указал, что администрацией городского округа "данные изъяты" не представлено доказательств наличия у них права собственности на спорную квартиру, а также незаконного владения спорной квартирой со стороны истца, который в свою очередь является добросовестным приобретателем. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной и муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Доказательства наличия права собственности на недвижимое имущество в виде выписки из ЕГРН ответчиком не представлено. В соответствии с законом иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен только в тех случаях, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Под действие конституционных гарантий и защиты подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя, которым в соответствии с законом является Мишин А.А. конкретизируя изложенные в Постановлении от "данные изъяты" "данные изъяты"-П правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд РФ, с учетом того, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, - указал, что положение ст. 35 ч. 1 Конституции РФ, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения.

В судебном заседании Мишин А.А. и его представитель по доверенности Куликов М.Л. на уточненных требованиях настаивали, просили их удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражали.

В судебном заседании представитель администрации городского округа Красногорск Московской области по доверенности Елизаров Е.А. против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, просил удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания - не явился, о слушании дела извещен, сведений о причине неявки не представил.

Решением Красногорского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" постановлено:

В удовлетворении искового заявления Мишина А. А.ча к Администрации городского округа Красногорск, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли-продажи квартиры от "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты" заключенным, признании права собственности на квартиру расположенную по адресу: "данные изъяты", обязании зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты" - отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования Администрации городского округа Красногорск Московской области к Мишину А. А.чу о признании квартиры расположенной по адресу: "данные изъяты" выморочным имуществом, признании за Администрацией городского округа "данные изъяты" право собственности на квартиру расположенную по адресу: "данные изъяты" удовлетворить.

Признать однокомнатную квартиру, общей площадью 31, 4 кв.м, в том числе жилой 19, 4 кв.м, расположенную по адресу: "данные изъяты" выморочным имуществом.

Признать за Администрацией городского округа Красногорск Московской области право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 31, 4 кв.м, в том числе жилой 19, 4 кв.м, расположенную по адресу: "данные изъяты".

Не согласившись с решением суда, Мишин А.А. обратился в суд с апелляционной жалобой.

В суде апелляционной инстанции Мишин А.А. и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Администрации городского округа Красногорск Московской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица в суд апелляционной инстанции не явились.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в части на основании ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Согласно ч. 1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанное решение данным требованиям не соответствует.

Судом первой инстанции установлено, что "данные изъяты" между Мишиным А.А. и Сотниковым Н.С. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты", по условиям которого Мишин А.А. приобретает у Сотникова Н.С. указанную квартиру, принадлежащую ему по праву собственности в порядке приватизации, за 3 000 000 руб, которые как следует из текста договора покупатель уплатил продавцу до подписания договора наличными денежными средствами.

Из текста представленного в материалы дела передаточного акта от "данные изъяты" следует, что Сотников Н.С. передал Мишину А.А. в соответствии с договором купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты".

В материалы дела также представлена копия расписки, составленной от имени Сотникова Н.С, согласно которой Сотников Н.С. получил от Мишина А.А. денежную сумму в размере 3 000 000 руб. в качестве платы по договору за продаваемую Сотниковым квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты", в соответствии с договором купли-продажи квартиры, заключенным "данные изъяты" Суду стороной истца был представлен оригинал данной расписки.

Судом установлено, что документы на регистрацию договора купли-продажи от "данные изъяты" и перехода права собственности на указанную выше квартиру представлены не были, что сторонами не оспаривалось.

Сотников Н.С, "данные изъяты" года рождения, скончался "данные изъяты", что подтверждается записью акта о смерти "данные изъяты" от "данные изъяты", смерть наступила вследствие имевшегося у него заболевания - "данные изъяты".

По сообщениям Управляющего делами Московской областной Нотариальной Палаты от "данные изъяты" "данные изъяты", нотариуса Красногорского нотариального округа Московской области Дамаскина И.В, наследственное дело к имуществу умершего Сотникова Н.С. не заводилось.

Согласно выписки из ЕГРН от "данные изъяты" право собственности на спорную квартиру до настоящего времени зарегистрировано за Сотниковым Н.С.

Истец Мишин А.А. отбывал наказание по приговору суда в период с "данные изъяты" по "данные изъяты".

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 131, 164, 432, 454, 549, 550, 558 ГК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Мишина А.А, поскольку посчитал недоказанным факт заключения договора купли-продажи от "данные изъяты", при этом, руководствуясь положениями ст. 1151, 1152 ГК РФ пришел к выводу об удовлетворении иска Администрации о признании спорной квартиры выморочным имуществом.

Судебная коллегия с выводами и суждениями суда первой инстанции не соглашается, поскольку данные выводы основаны на неверном толковании норм права и без учета обстоятельств дела.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями п.1 ст.235 ГК РФ установлено, что при отчуждении собственником своего имущества другим лицам право собственности прекращается.

П.1 ст.549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, юридически значимыми по данному делу обстоятельствами являются - факт заключения договора купли-продажи, соответствие договора требованиям гражданского законодательства и исполнение договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Как установлено выше, "данные изъяты" между Мишины А.А. и Сотниковым Н.С. заключен договор купли - продажи квартиры, составлен передаточный акт о передачи квартиры от продавца к покупателю, расписка о получении денежных средств по договору. Данные документы подписаны сторонами сделки.

Сделка по отчуждению квартиры до настоящего времени по каким-либо основания недействительной не признана, порок воли при заключении сделки продавца Сотникова Н.С, не установлен.

Требований о признании сделки недействительной не заявлено.

Кроме того, представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что переход права собственности по договору купли-продажи от "данные изъяты" не зарегистрирован в установленном законом порядке по уважительным причинам, поскольку Мишин А.А. находился в местах лишения свободы до "данные изъяты", Сотников Н.С. умер "данные изъяты".

Выводы суда о том, что сделка фактически не исполнялась, поскольку Сотников Н.С. продолжал проживать в квартире до своей смерти, необоснованны, поскольку сам факт проживания Сотникова Н.С. в квартире не является основанием считать договор купли-продажи не заключенным; проживание Сотникова Н.С. в квартире обусловлено устными договоренностями сторон по сделке, и доказательств иного не представлено.

Также судом установлено, что после освобождения из мест лишения свободы Мишин А.А. несет расходы по оплате коммунальных услуг, сменил дверной замок, т.е. фактически вступил в права владения квартирой.

Доказательства наличия у Мишина А.А. денежных средств на покупку квартиры в материалы дела представлены - долговая расписка, заключенная между Мишиным А.А. и Люшковым М.Л, которая не признана безденежной, в установленном законом порядке. Доказательств отсутствия у Сотникова Н.С. денежных средств на момент смерти, полученных от продажи квартиры, не представлено.

При этом, судебная коллегия учитывает, что с "данные изъяты" до смерти Сотников Н.С. требований о недействительности сделки не заявлял, принадлежащим ему имуществом в ином порядке не распорядился.

При данных обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска Мишина А.А.

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в указанной части, и принятии нового решения о признании за Мишиным права собственности на квартиру.

В соответствии с п.1 ст.1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Согласно положениям п.2 ст.1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит жилое помещение, находящееся на соответствующей территории, и включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

Учитывая приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, подтвержденные представленными в деле доказательствами, при отсутствии доказательств обратного, признание договора купли-продажи заключенным, отсутствии доказательств недействительности сделки, признание за Мишиным А.А. права собственности на квартиру, судебная коллегия, принимая по делу новое решение не находит оснований для удовлетворения встречного иска Администрации г.о. Красногорск о признании спорной квартиры выморочным имуществом и о признании за Администрацией г.о. Красногорск права собственности на спорную квартиру.

руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от 19 октября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Мишина А. А.ча к Администрации городского округа Красногорск о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать переход права собственности - удовлетворить.

Признать за Мишиным А. А.чем право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "данные изъяты"

Апелляционное определение является основанием для регистрации права собственности на квартиру.

В удовлетворении встречного иска Администрации городского округа Красногорск к Мишину А. А.чу о признании имущества выморочным, признании права собственности на выморочное имущество - отказать.

Председательствующий

Судьи