Кассационное определение Верховного Суда Республики Адыгея от 17 октября 2008 г. N 33-830 Суд необоснованно удовлетворил исковые требования об устранении нарушений прав собственника, поскольку суд первой инстанции фактически не разрешил требования встречного иска, не дал оценки, изложенным в нем доводам, не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, что противоречит требованиям гражданского процессуального права, предусматривающего объективное, полное и всестороннее исследование доказательств и установление фактических обстоятельств при судебном разбирательстве дела

Кассационное определение Верховного Суда Республики Адыгея
от 17 октября 2008 г. N 33-830

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Кулинченко О.М.

судей: Бзегежевой Н.Ш. и Митусова В.М.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика Мирзова Р.Д. на решение Майкопского районного суда от 29 августа 2008 года, которым постановлено:

- иск Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям к Мирзову Рамазану Даутовичу об устранении нарушений прав собственника удовлетворить.

- Обязать Мирзова Рамазана Даутовича, 26.02.1960 года рождения, уроженца а. Джерокай, переместить за свой счет в домик типа "Вагончик" за пределы земельного участка, расположенного в Майкопском районе п. Победа с кадастровым номером 01:04:58 01 006: 0006.

- В удовлетворении встречного иска Мирзова Рамазана Даутовича к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об обязании заключить договор аренды земельного участка отказать.

- Взыскать с Мирзова Рамазана Даутовича, 26.02.1960 года рождения, уроженца а. Джерокай государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 100 рублей.

Заслушав доклад судьи Кулинченко О.М., объяснения ответчика Мирзова Р.Д., поддержавшего доводы кассационной жалобы, и полагавшего решение суда подлежащим отмене, а также объяснения представителя истца (по доверенности) Гунажокова А.Ю., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, и полагавшего решение суда законным, судебная коллегия установила:

Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям обратился в суд с иском к Мирзову Р.Д., при третьем лице - ГУЛ РА "Туристко-спортивный оздоровительный комплекс "Романтика" об устранении нарушений прав собственника. В обоснование истец указал, что в результате инвентаризационной проверки Майкопского района в п. Победа выявлено самовольное занятие земельного участка Мирзовым Р.Д., который разместил на спорном земельном участке домик "вагончик". Размещение имущества не согласовано с собственником земельного участка - Республикой Адыгеей в лице Комитета РА по имущественным отношениям.

В настоящее время предусматривается освоение спорного земельного участка, но наличие на нем строения препятствует истцу в полной мере реализовать права собственника.

Просил устранить нарушение прав собственника земельного участка, и обязать Мирзова Р.Д. за свой счет переместить строение за пределы земельного участка.

Мирзов Р.Д. предъявил встречный иск к Комитету РА по имущественным отношениям о восстановлении его прав на земельный участок, возложении обязанности на ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка. При этом указал, что по договору купли-продажи является собственником недвижимого имущества - домика типа "вагончик", расположенного на земельном участке площадью 5014 кв. м.

Он обращался в администрацию МО "Майкопский район" с заявлением о выделении земельного участка под приобретенную недвижимость. После получения необходимых резолюций и согласований, он заключил договор на выполнение проектно-изыскательских работ, оплатив все работы. Стадия согласования границ земельного участка приостановлена. В силу положений Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане, собственники строений, сооружений, и при переходе права собственности на здание, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого строением.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, а требования встречного иска - не признал.

Ответчик Мирзов Р.Д. требования истца не признал, поддержал свой встречный иск.

Представитель третьего лица - ГУП РА "ТСОК "Романтика" в судебном заседании участия не принимал.

Суд принял вышеизложенное решение.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда и принять новое решение, об удовлетворении его встречных исковых требований. При этом ссылается на то, что суд не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к принятию необоснованного и незаконного решения. Судом не учтено, что спорный земельный участок находился в собственности муниципального образования, а затем - по договору аренды у АООТ "Романтика-Тур". Собственность за Республикой Адыгеей возникла лишь в декабре 2006 года, а вопрос о том, у кого ранее находился участок, судом не исследовался. Он приобрел вагончик, расположенный на спорном земельном участке в феврале 2006 г., следовательно, приобрел и право на земельный участок в том же объеме, что и прежний собственник. Право собственности на строение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Его доводы судом не были оценены, и в решении отсутствуют основания, по которым суд отверг их, а также суд фактически не разрешил требования встречного иска.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу положений ст.ст. 195, 196 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

При принятии решения по существу исков, суд указанные выше требования процессуального закона не выполнил.

Так, удовлетворяя исковые требования Комитета РА по имущественным отношениям, суд исходил из того, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Республике Адыгея с 8 декабря 2006 года. Приобретенный ответчиком домик типа "вагончик" не относится к объектам недвижимости, между сторонами отсутствуют договорные отношения и ответчик не имеет правоустанавливающих документов на спорный земельный участок. Поскольку собственник может требовать устранения всякого нарушения своего права, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований.

Между тем, такие выводы суда судебная коллегия считает преждевременными, их нельзя признать обоснованными, поскольку они противоречат материалам дела и основаны на неполной и неправильной оценке исследованных доказательств.

Из материалов дела следует, что 15 февраля 2005 года между муниципальным образованием "Майкопский район", на праве собственности которого находился земельный участок до декабря 2006 года, и Государственным унитарным предприятием РА "Туристско-спортивный оздоровительный комплекс "Романтика" заключен договор аренды сроком на 49 лет. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Из приведенных обстоятельств следует, что в феврале 2005 года правоотношения по эксплуатации спорного земельного участка возникли между ГУП РА "ТСОК "Романтика" и администрацией муниципального образования "Майкопский район", согласно которым арендатор был наделен правом сдавать земельный участок (или его часть) в субаренду.

Мирзов Р.Д., согласно договору купли-продажи от 15.06.2006 г. приобрел в собственность домик - типа "вагончик", расположенный на земельном участке мерою 5014 кв. м., с кадастровым номером 01:04:58 01 006: 0006. При этом договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, имеющимся в материалах дела.

Однако, судом не устанавливались и не оценивались указанные обстоятельства, как и обстоятельства, свидетельствующие о наличии или отсутствии договора субаренды.

Кроме того, как утверждает ответчик Мирзов Р.Д., спорный земельный участок находился в муниципальной собственности, и постановлением главы администрации от 28.11.1997 года был закреплен за АООТ "Романтика-Тур" в постоянное (бессрочное) пользование. Спорный земельный участок находится в границах переданного АООТ земельного участка. 4 июня 2004 года ОАО "Романтика-Тур" заключило договор купли-продажи недвижимости с Филевым И.Б., по которому земельный участок (спорный) передан покупателю - Филеву И.Б.

Указанные доводы не были проверены и оценены судом первой инстанции.

Согласно положениям статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В силу прямого предписания закона, рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с соответствующим заявлением.

При этом, суд оценивает доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Между тем, суд первой инстанции не учел вышеуказанные нормы материального закона, не оценил доводы встречного иска о том, что Мирзов Р.Д. обратился в местные органы власти, но оформление документов по спорному земельному участку приостановлено, как не установил и наличие (или отсутствие) оснований для ограничения в обороте спорного земельного участка.

Как следует из договора аренды, заключенного с ГУЛ РА "Романтика", земельный участок был выделен для рекреационных целей. Предусмотрено ли законодательством в таком случае ограничение в обороте земельного участка - суд также не проверял.

Кроме того, установленная Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. (с последующими изменениями и дополнениями) норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Между тем, суд первой инстанции не устанавливал обстоятельств, свидетельствующих о том, заключался ли договор аренды земельного участка собственником сооружения (домика - вагончика) Филевым И.Б., который впоследствии продал сооружение Мирзову Р.Д.

Согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Приведенные нормы закона также не были учтены судом в совокупности с доказательствами, представленными ответчиком Мирзоевым Р.Д., согласно которым (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) ответчик приобрел строение, расположенное на земельном участке. Как не устанавливалось направленность воли сторон при заключении договора купли-продажи вагончика.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе -права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Вопросы же о том, на каком праве находился земельный участок у прежнего собственника Филева И.Б., возможно ли предоставление земельного участка на таком же праве Мирзову Р.Д., судом также не обсуждались.

Таким образом, судом не учтен пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющий права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Оставлено без внимания и то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктами 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставлено арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Между тем, и указанные нормы права судом приняты во внимание не были, и не установлены обстоятельства предоставления в аренду земельного участка ГУЛ РА "Романтика", в пределах которого находится спорный земельный участок.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции фактически не разрешил требования встречного иска, не дал оценки, изложенным в нем доводам, не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, что противоречит требованиям гражданского процессуального права, предусматривающего объективное, полное и всестороннее исследование доказательств и установление фактических обстоятельств при судебном разбирательстве дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить фактические обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, и правильно применив законодательство, разрешить дело в соответствии с материальным и процессуальным правом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 362 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Майкопского районного суда от 29 августа 2008 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

О. М. Кулинченко

Судьи:

Бзегежева Н. Ш. Митусов В. М.