Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 августа 2021 г. по делу N 66а-1270/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Салтыкова Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-376/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-001418-15) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Самсон" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 12 апреля 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью ПКФ "Самсон" (далее - ООО ПКФ "Самсон") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 11702, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", а также объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 9451, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной их рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком индивидуальным предпринимателем Фомкиной И.Н. (далее - ИП Фомкина И.Н.) в отчетах об оценке от 3 августа 2020 г. N 157 и N 157/1, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 12 апреля 2021 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 февраля 2020 г. в размере 406502280 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 279662810 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлияет на наполняемость бюджета Краснодарского края. По мнению автора апелляционной жалобы, положенное в основу решения суда заключение эксперта выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика Сергеева Р.М, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 11702, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 9451, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" в размере 345493050, 56 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" по состоянию на 26 февраля 2020 г. актом определения кадастровой стоимости от 24 марта 2020 г. в размере 531011884, 93 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 апреля 2020 г.

Принимая во внимание, что ООО ПКФ "Самсон" является собственником объектов недвижимости, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке от 3 августа 2020 г. N 157 и N 157/1 выполненные оценщиком ИП Фомкиной И.Н. (далее - отчеты об оценке), из которых следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

-для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 398392193 рублей по состоянию 26 февраля 2020 г.;

-для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 270533109 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Исследовав отчеты об оценке объектов недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в их обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственность "НЭО Эксперт" (далее - ООО "НЭО Эксперт").

Согласно заключению эксперта ООО "НЭО Эксперт" Ч. от 11 января 2021 г. N ЭЗ 83/О (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 406502280 рублей по состоянию 26 февраля 2020 г.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером N - 279662810 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы в заключении эксперта от 11 января 2021 г. N ЭЗ 83/О.

Отчеты об оценке судом обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости объектов недвижимости. Содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости, опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которым представителем административного истца уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 11 января 2021 г. N ЭЗ 83/О получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 11 января 2021 г. N ЭЗ 83/О в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объектов недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 того же Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт применил доходный подход, обосновав отказ от использования затратного и сравнительного подходов.

Оценив доводы апелляционной жалобы административного ответчика о неверном расчете экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N судебная коллегия отмечает следующее.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения дополнительных корректировок ввиду различия по площади и функциональному назначению указанного объекта оценки и подобранных для расчета его рыночной стоимости объектов аналогов признаются несостоятельными. По результатам анализа рынка экспертом установлено, что при определении величины арендной ставки для объектов, аналогичных исследуемым, фактор масштаба не является ценообразующим, поскольку оцениваемое помещение сдается в аренду различным арендаторам, а не одной организации единым объектом. Объект экспертизы, как и объекты-аналоги, относятся к одному сегменту рынка - рынок коммерческой недвижимости, в связи с чем корректировка на функциональное назначение также не требовалась.

Не требовало введения дополнительных корректировок такое различие объекта оценки с кадастровым номером N и подобранных для расчета его рыночной стоимости объектов аналогов как "этаж расположения". Поскольку в состав оцениваемого объекта недвижимости входят нежилые помещения, расположенные на разных этажах, для определения арендной ставки экспертом отобраны объекты-аналоги, расположенные также на разных этажах. Вопреки доводам административного ответчика торговые помещения, расположенные на втором этаже торгового центра и выше, не будут приносить меньший доход относительно помещений первого этажа, поэтому экспертом обоснованно не вводилось дополнительных поправок по указанному фактору.

Не состоятельным является довод апелляционной жалобы о необходимости введения корректировки на состояние отделки в отношении объекта-аналога N 3. В ходе изучения фотоматериалов объявления о продаже указанного аналога установлено, что состояние внутренней отделки помещения свидетельствует о возможности эксплуатации данного объекта недвижимости без проведения ремонтных работ.

Утверждение апеллянта о неверном округлении экспертом стоимости аренды 1 кв. м объекта-аналога N 2 также опровергается материалами дела. Как следует из экспертного заключения, площадь объекта-аналога N 2 составляет 67, 35 кв. м, а не 67, 4 кв. м как указывает административный ответчик. С учетом того, что стоимость аренды данного помещения составляет 43750 рублей, стоимость аренды 1 кв. м данного помещения будет ровняться 649, 59 рублей, что округленно составляет 650 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы местоположение объекта оценки сопоставимо с подобранными для расчета его рыночной стоимости объектами-аналогами по инфраструктуре, расположению относительно социально-значимых объектов, и в целом характеризуется сопоставимой коммерческой привлекательностью, в связи с чем введения дополнительных корректировок по данному ценообразующему фактору не требовалось.

Информация, приведенная на страницах 35-39 заключения, является проверяемой. Копии интернет-страниц содержащие, в том числе и ссылки на источник информации приведены на страницах 83-85 экспертного заключения.

Вопреки утверждению представителя административного ответчика выделение из стоимости единого объекта недвижимости доли, приходящейся на земельный участок, является обоснованным. Объект экспертизы расположен на земельном участке. Функционирование объекта оценки без использования земельного участка невозможно, поэтому доход, получаемый собственником от эксплуатации объекта, приходится, в том числе и на земельный участок, на котором он расположен. В данном конкретном случае доля стоимости земельного участка определялась согласно справочным данным, полученным в результате рынка, поэтому информация о долях земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги, не требовалась.

Проверяя доводы апелляционной жалобы о неверном расчете экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, судебная коллегия также не усматривает оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения.

Данный объект оценки, как и подобранные для расчета его рыночной стоимости объекты-аналоги, относится к сегменту рынка - рынок коммерческой недвижимости. Вопреки утверждению представителя административного ответчика объект-аналог N 7 сопоставим с объектом оценки по своему функциональному назначению, поскольку предлагается к аренде как коммерческое помещение свободного назначения.

Вопреки ошибочному утверждению автора апелляционной жалобы подобранный для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N объект-аналог N 7 является сопоставимым по такому ценообразующему фактору как местоположение, поскольку расположен в густонаселенном районе города, в районе расположения объекта оценки - мкр. Черемушки. Следовательно, введения дополнительных корректировок по данному фактору не требовалось, поскольку коммерческая привлекательность данных объектов недвижимости является сопоставимой.

Как при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, так и при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N не требовалось введения корректирующего коэффициента на такое различие объектов оценки и подобранных объектов-аналогов как "этаж расположения". Как уже ранее отмечено, расположение торговых помещений выше первого этажа не свидетельствует об их меньшей коммерческой привлекательности, следовательно, данный фактор в рассматриваемом случае не является ценообразующим.

Не состоятельным является довод апелляционной жалобы о несопоставимости по местоположению отобранных для расчета рыночной стоимости объекта оценки объектов-аналогов N 3 и N 4. Все объекты-аналоги, используемые для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположены в одном с объектом оценки мкр. Черемушки. Введения дополнительных корректировок по данному ценообразующему фактору не требовалось.

При описании расчета потенциального валового дохода в текстовой части экспертом допущена техническая ошибка - для определения коэффициента недозагрузки был использован коридорный коэффициент 1, 18. Коэффициент недозагрузки определен экспертом на уровне 0, 82, а не 0.85 как указано в текстовой части экспертного заключения. Расчет потенциального валового дохода произведен экспертом корректно, приведенная техническая ошибка не оказала влияние на результаты установления рыночной стоимости объекта экспертизы.

В ходе расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N экспертом также обоснованно произведен вычет доли стоимости, приходящейся на земельный участок, на котором расположен данный объект, по вышеприведенным основаниям.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы судебной коллегией не установлено.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 12 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 сентября 2021 г.

Председательствующий

Судьи