Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-43/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Первая нерудная компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе административного истца АО "Первая нерудная компания" на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 30 апреля 2021 г, которым административный иск удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Токова Х.Э, судебная коллегия
установила:
акционерное общество "Первая нерудная компания" (далее - АО "Первая нерудная компания", административный истец) обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". В обосновании требований указывает, что установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налогового бремени.
Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 30 апреля 2021 г. заявленные требования административного истца удовлетворены. Административному истцу восстановлен срок для обращения в суд с административным исковым требованием об оспаривании определения кадастровой стоимости. Установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. в размере его рыночной стоимости 55 764 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 11 сентября 2020 г.
В апелляционной жалобе представитель административного истца просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об установлении кадастровой стоимости, согласно представленному отчету об оценке. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты".
Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 28 ноября 2014 г. N 412 утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населенных пунктов, а также по муниципальным районам и городским округам Республики Северная Осетия-Алания по состоянию на 1 января 2015 г.
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2015 г. определена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 74 276 432 руб.
ДД.ММ.ГГГГ г. административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, представив к заявлению отчет об оценке ДД.ММ.ГГГГ. N выполненный оценщиком ИП ФИО1 в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составила 26 907 000 руб.
По результатам рассмотрения заявления Комиссией установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным Федеральными стандартами оценки. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ г. N заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.
Согласно положениям статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил вышеуказанный отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 1 января 2015 г. рыночная стоимость земельного участка составила 26 907 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ПРОФЭКСПЕРТ".
По результатам судебной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ г, выполненной экспертом ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" ФИО2, по состоянию на 1 января 2015 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 55 764 000 руб.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом суд принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.
Доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам по оценки по доводам представленной рецензии, подготовленной экспертом ООО "Строитель" ФИО3 судебная коллегия находит не убедительными.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
С учетом установления рыночной стоимости оценки на ретроспективную дату 1 января 2015 г, экспертом правомерно не проводился осмотр объекта, о чем, как того требует пункт 5 ФСО N7, указано на странице 17 экспертного заключения в разделе "Описание объекта исследования", а также приведены допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 экспертом исследован рынок земельных участков под индустриальную застройку, то есть в сегменте, к которому им был отнесен по фактическому использованию оцениваемый объект, в объявлениях, размещенных за период со 2 января 2014 г. по 1 января 2015 г. Анализ рынка объекта исследования приведен в экспертном заключении.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО N 5), в связи с чем доводы рецензии о необходимости в данном случае отбора аналогов из других регионов безосновательны. К аналогам из "адрес" экспертом применены соответствующие понижающие корректировки на местоположение.
Вопреки доводам рецензии, экспертом применены корректировки на наличие (отсутствие) железнодорожной ветки к аналогам NN1, 3, 4, что отражено в таблице 4 "Расчет стоимости земельного участка", с приведением соответствующего обоснования в разделе "Описание и расчет поправок в цене объектов-аналогов".
Обоснование отсутствия необходимости введения корректировок на наличие коммуникаций экспертом приведено в разделе "
