Кассационное определение Верховного Суда Республики Адыгея от 16 февраля 2010 г. N 33-135 Суд не обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени, возложении обязанности досрочно внести арендную плату, поскольку доводы жалобы являются обоснованными

Кассационное определение Верховного Суда Республики Адыгея
от 16 февраля 2010 г. N 33-135

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Кулинченко О. М.

судей: Бзегежевой Н. Ш. и Сиюхова А. Р.

при секретаре Д.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истца - К. на решение Майкопского городского суда от 08 октября 2009 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска К. к Г. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 277844.02, взыскании пени в размере 29121,53, возложении обязанности досрочно внести арендную плату за два срока (3, 4 квартал 2009 года) в размере 138922 рубля, отказать за необоснованностью.

Встречный иск Г. к К. удовлетворить.

Пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 27.03.2000 года N 001431 изложить в редакции "Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01:08:00050040002:0014 площадью 14779 кв. м. по адресу: (...), для размещения производственной базы в границах, указанных на прилагаемом к договору плану земельного участка, из которого 5279 кв. м. используются в соответствии с разрешенным использованием, а 9500 кв. метров не используются ввиду недостатков, не оговоренных при заключении договора.

Пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 27.03.2000 года N 001431 изложить в редакции "Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 99245,20 рубля (девяносто девять тысяч двести сорок пять рублей 20 копеек) согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы (приложение 2 и 3) и п. 2.6 настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке. Основанием для этого является решение Собрания Представителей Майкопа или администрации г. Майкоп, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льгот (уменьшения арендной платы или полного освобождения) с письменным извещением Арендатора или публикацией в средствах массовой информации.

Заслушав доклад судьи Сиюхова А. Р., представителя К. по доверенности Г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Г. и его представителя по доверенности Л., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия установила:

К. обратился в суд с иском к Г. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, задолженности по пене и о досрочном внесении арендной платы. В обоснование указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка N 001431 от 27 марта 2000 года Г. является арендатором земельного участка из земель категории "земли поселений" общей площадью 14779 кв. м. с кадастровым N 1:08:005:00400020014, расположенного по адресу: (...). Земельный участок предоставлен для размещения производственной базы. Договор был заключен сроком на 25 лет. По условиям указанного договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и в сроки, установленные договором. Ответчиком данные условия договора аренды не выполняются.

Просил суд взыскать с Г. задолженность по арендной плате в размере 277844,02 руб. за пользование земельным участком площадью 14779 кв. м. с кадастровым N 01:08:005:0040002:0014, расположенным по адресу: (...), на основании договора аренды земельного участка N 001431 от 27 марта 2000 года, взыскать с Г. сумму пени в размере 29121,53 руб., возникшую при пользовании данным земельным участком, обязать Г. досрочно внести арендную плату за два срока оплаты (3, 4 кварталы 2009 года) в размере 138922 руб.

Г. предъявил к К. в соответствии со ст. 137 ГПК РФ встречный иск о внесении изменения в п. 1.1 и п. 2.1 договора аренды земельного участка N 001431 от 27 марта 2000 года. В обоснование указал, что указанным договором ему в аренду предоставлен земельный участок площадью 14779 кв. м., однако участок площадью 9500 кв. м. он не использует ввиду его постоянного подтопления, и это подтверждается отчетом о проведенном муниципальном земельном контроле от 30 октября 2007 года, который никем не оспорен и находится у ответчика с 17 декабря 2008 года.

Ввиду недостатков переданного ему в аренду земельного участка и невозможности использования в производственных целях его части, равной 9500 кв. м., он обратился к руководителю ответчика с заявлением от 02 июня 2009 года, в котором просил устранить имеющиеся недостатки предоставленного ему в аренду земельного участка, так как он не может использовать его в полном объеме, или уменьшить арендную плату соразмерно используемой им по существу площади земельного участка, или возместить ему понесенные им в предыдущие годы затраты по улучшению качественных характеристик земельного участка и предполагаемые расходы по улучшению его состояния с учетом составленного проекта и сметы на устранение недостатков в будущем. Однако ответа на свое заявление он до настоящего времени не получил.

Просил внести изменения в договор аренды земельного участка N 001431 от 27 марта 2000 года.

Пункт 1.1. данного договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель" сдал, а "Арендатор" принял в пользование на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01:08:005 004 0002:0014, площадью 14779 кв. м., расположенный по адресу: (...), для размещения производственной базы, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка, из которого 5279 кв. м. используются в соответствии с разрешенным использованием, а 9500 кв. м. не используются ввиду его недостатков, не оговоренных при заключении договора".

Пункт 2.1 данного договора аренды изложить в следующей редакции: "Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 99245,20 руб. согласно прилагаемому в Договору расчету арендной платы (прил. 2 и 3) и п. 2.6 настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке. Основанием для этого является решение Собрания Представителей г. Майкопа или администрации г. Майкопа, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения) с письменным извещением Арендатора или публикацией в средствах массовой информации".

В судебном заседании представитель истца - К. по доверенности Г. исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Истец Г. исковые требования признал частично, встречный иск поддержал.

Суд постановил указанное выше решение.

В кассационной жалобе истец - К. просит решение Майкопского городского суда 08 октября 2009 года отменить, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же составе судей. При этом указывает, что судом сделан необоснованный вывод о том, что переход к К. прав арендодателя на земельный участок не дает комитету право в одностороннем порядке изменять условия договора аренды, в том числе и размер аренды без надлежащего оформления. Кроме того, К. неоднократно предлагал и в устной и в письменной форме Г. произвести раздел земельного участка, установить границы и площадь земельного участка с учетом раздела и наложить сервитут. Однако Г. не отказывается от части земельного участка, непригодного для использования.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Доводы жалобы являются обоснованными, а решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно договору аренды земельного участка N 221431 от 27 марта 2000 года (л. д. 11-17) Г. является арендатором земельного участка из земель категории "земли поселений" общей площадью 14779 кв. м., расположенного по адресу: (...), который предоставлен для размещения производственной базы.

Отказывая в удовлетворении иска К. и удовлетворяя встречный иск Г., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку часть арендуемого Г. земельного участка является непригодным, то за него не должна взиматься арендная плата.

Однако, как следует из материалов дела, в частности, из справки об гидрогеологических условиях на территории производственной базы арендатора гр. Г. по (адрес) в г. Майкопе ООО ПСТИ "Адыгеястройтехпроект" (л. д. 44) данный земельный участок не является непригодным для использования. В данной справке, на которую Г. ссылается как на доказательство непригодности части земельного участка, только указано, что происходит постоянное подтопление территории производственной базы, что создает неблагоприятные условия эксплуатации существующих строений и строительства новых.

В заключении эксперта ООО ПСТИ "Адыгеястройтехпроект" (л. д. 72-74) также только указывается на то, что земельный участок по (адресу) периодически подтапливается.

В ответе председателя К. от 27 февраля 2009 года N 890 (л. д. 136) на заявление Г. о перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 27 марта 2000 года N 001431 в связи с признанием непригодной к использованию части земельного участка ориентировочной площадью 9500-9600 кв. м. указано, что ставки арендной платы за использование непригодных земельных участков законодательством не определены. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 27 марта 2000 года N 001431 Г. было предложено произвести раздел земельного участка и предоставить в адрес Комитета кадастровые паспорта с заявлением об отказе от земельного участка, непригодного для использования. Однако Г. не выполнил предложенные рекомендации Комитета.

На основании ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Аналогичное положение отражено в договоре аренды от 27.03.2000 г. в п. 5.1.

Однако, Г. настаивает не на расторжении договора, а на изменений условий, касающихся арендной платы с продолжением использования данного участка.

Таким образом, при вынесении решения суд неправильно определил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, что в соответствии пп.1 п. 1 ст. 362 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, так как невозможно определить что является досрочной арендной платой, указанной в исковом заявлении, поскольку 3 и 4 кварталы 2009 года уже истекли, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, более тщательно проверить доводы сторон, а также обстоятельства, имеющие значения для дела, и в зависимости от полученных данных принять соответствующее требованиям закона решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Майкопского городского суда от 08 октября 2009 года отменить, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

О. М. Кулинченко

Судьи

Н. Ш. Бзегежева А. Р. Сиюхов