Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 25 августа 2021 г. по делу N 33-8981/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Куратовой Л.В.

судей Попова К.Б, Самофаловой Л.П.

при секретаре Матюшковой Л.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N "... " по исковому заявлению ООО "Волга-Комплекс-Строй" к Микаеляну А. Ю, Саакяну А. Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ООО "Волга-Комплекс-Строй"

на решение Городищенского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Попова К.Б, выслушав объяснения представителей ООО "Волга-Комплекс-Строй" Гребенниковой Г.А. и Черняевой С.А, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Саакяна А.Л. - Марковой О.А. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ООО "Волга-Комплекс-Строй" обратилось в суд с иском к Микаеляну А.Ю, Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

В обоснование исковых требований указано, что Саакяном А.Л. не были исполнены обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, заключенному от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Строй-К", в части оплаты стоимости объекта долевого строительства - квартиры, расположенной в строящемся "адрес", пер. Свободный, в микрорайоне Разгуляевка р. "адрес". Претензии истца об оплате стоимости объекта недвижимости ответчик оставил без удовлетворения, при этом уступил свои права требования по указанному договору Микаеляну А.Ю. в нарушение условия договора долевого участия в строительстве жилья, по которому уступка прав требований допускается только после оплаты цены договора.

По приведенным основаниям, уточнив исковые требования, ООО "Волга-Комплекс-Строй" просило суд признать неисполненными обязательства Саакяна А.Л. по договору долевого участия в строительства жилья N С4-09, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Строй-К", признать расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья N С4-09, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и ООО "Строй-К", применить последствия недействительности сделки ничтожного договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве, заключенного между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимости о регистрации N "... " от ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав требования, заключенного между Саакян А.Л. и Микаелян А.Ю, а также записи N "... " от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Судом постановлено указанное выше решение об отказе в иске.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Городищенского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято по делу новое решение; исковые требования ООО "Волга-Комплекс-Строй" к Микаеляну А.Ю, Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки удовлетворены частично; признано неисполненными обязательства Саакяном А.Л. по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-09, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Строй-К"; признан расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья N С4-09, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и ООО "Строй-К"; применены последствия ничтожной сделки

по

договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю.: погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись N "... " от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ; в части удовлетворения исковых требований к Микаеляну А.Ю, Саакяну А.Л. о применении последствий ничтожной сделки

по

договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю.: в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи N "... " от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ООО "Волга-Комплекс-Строй" отказано; взысканы с Саакяна А.Л. в пользу ООО "Волга-Комплекс-Строй" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ООО "Волга-Комплекс-Строй" оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу Саакян А.Л, Микаелян А.Ю. и их представитель Маркова О.А. просят оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, исходя из изложенных доводов, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. был заключен договор участия в долевом строительстве жилья N С4-09.

По условиям данного договора ООО "Строй-К" приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, со строительным адресом: "адрес", Городищенский р-он, р. "адрес", микрорайон Разгуляевка, пер.Свободны, 4, и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать Саакяну А.Л. квартиру, общей площадью 31, 73 кв.м, с проектным номером 9.

В свою очередь Саакян А.Л. обязался принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, в установленные договором сроки оплатить обусловленную им цену и принять квартиру по акту приема-передачи.

Соглашением сторон установлена цена договора - 1 015 360 рублей. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение двух дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Днем платежа по настоящему договору считается день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.

Договор долевого участия в строительстве жилья N С4-09, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. в установленном законом порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 9.2.1 названного договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае если участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа, подлежащего уплате единовременно, в течении более чем на 2 месяца.

В соответствии с пунктом 10.1 договора уступка участником долевого строительства прав по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ Саакян А.Л. по договору цессии уступил Микаеляну А.Ю. свои права требования исполнения обязательства от ООО "Строй-К" по договору N С4-09 долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор цессии, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Микаеляном А.Ю. и Саакяном А.Л, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ функции застройщика ООО "Строй-К" "адрес" по пер.Свободный, в микрорайоне Разгуляевка, р. "адрес"а, "адрес", перешли к ООО "Волга-Комплекс-Строй".

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Волга-Комплекс-Строй" ссылалось на то, что Саакян А.Л. надлежащим образом не исполнил условия договора участия в долевом строительстве, не оплатил цену договора, а потому не вправе был уступать свои права требования по нему Микаеляну А.Ю, что, по мнению истца, является основанием для признания договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного с Саакяном А.Л. расторгнутым и, соответственно, признании договора цессии, заключенного между Микаеляном А.Ю. и Саакяном А.Л. недействительным.

Разрешая спор, учитывая срок исковой давности, о пропуске которого заявлено стороной ответчика, представленную Саакяном А.Л. справку ООО "Строй-К" от ДД.ММ.ГГГГ о том, что оплата по договору участия долевого строительства (1 015 360 рублей) произведена в полном объеме и ООО "Строй-К" претензий по оплате не имеет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами.

С учетом положений пункта 9.2.1 договора, оплата по договору долевого участия в строительстве жилья в пределах установленного договором срока - не позднее двух месяцев по истечении двух дней с момента государственной регистрации договора (регистрация договора ДД.ММ.ГГГГ, оплата по договору ДД.ММ.ГГГГ) лишает застройщика права на односторонний отказ от его исполнения.

Представленная ответчиком справка оформлена на бланке ООО "Строй-К", подписана генеральным директором ООО "Строй-К", заверена печатью застройщика. Данная справка в качестве подтверждения оплаты по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-09 была представлена в Управление Росреестра по "адрес", при государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого строительства жилья N С4-09, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю.

С момента уплаты истцом денежных средств - ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ каких-либо претензий и споров по поводу просрочки оплаты по договору между застройщиком ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. не возникало. Застройщик ООО "Строй-К" не уведомлял Саакяна А.Л. о наличии задолженности. Претензии к Саакяну А.Л. возникли у ООО "Волга-Комплекс-Строй" ДД.ММ.ГГГГ после передачи ему ДД.ММ.ГГГГ функций застройщика данного дома. Таким образом, спор возник между ООО "Волга-Комплекс-Строй" и Саакяном А.Л. по истечении двух лет с момента внесения суммы платежа.

Довод апелляционной жалобы о недопустимости указанной справки в качестве доказательства внесения денежных средств в кассу "Строй-К" несостоятелен, поскольку подлинность справки в предусмотренном законом порядке не опровергнута. Подлинность оттиска печати ООО "Строй-К" на справке об оплате ответчиком цены договора никем не оспаривается, и свидетельствует, что указанная справка действительно была выдана застройщиком, лицо, проставляющее печать на документе, являлось сотрудником ООО "Строй-К".

Ссылка на то, что согласно заключенному с Саакяном А.Л. договору долевого участия в строительстве жилья он должен был оплатить цену договора не наличными денежными средствами, а путем перечисления их на расчетный счет застройщика, не имеют значения для существа рассматриваемого спора, поскольку факт оплаты Саакяном А.Л. спорного объекта долевого строительства жилья не опровергают.

Оформление надлежащих документов по оплате договора является обязанностью юридического лица, в данном случае застройщика, а не участника долевого строительства. Подтверждение полной оплаты договора справкой, а не первичным бухгалтерским документом (расчетно-кассовым ордером), не оприходование денежных поступлений от Саакян А.Л. в кассу застройщика, не опровергают надлежащее исполнение им своих финансовых обязательств. Участник долевого строительства не может нести ответственность должника в денежном обязательстве за оформление расчетов и надлежащее ведение застройщиком бухгалтерской документации при проведении денежных операций.

В отсутствие надлежащих, допустимых и достаточных доказательств иному Саакян А.Л. действовал добросовестно, оплатил объект долевого строительства. Обстоятельство, что должностные лица ООО "Строй-К" не внесли полученные от Саакяна А.Л. денежные средства на счет общества не могут быть поставлены в вину участника долевого строительства, и соответственно не дают застройщику (его правопреемнику) право на односторонний отказ от исполнения договора и признании последующих сделок, заключенных в отношении спорного объекта долевого строительства, недействительными.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно положениям статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со статьей 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве был заключен ДД.ММ.ГГГГ, течение срока исковой давности началось с ДД.ММ.ГГГГ (с учетом даты регистрации договора - ДД.ММ.ГГГГ и положений пунктов 3.2 и 9.2.1 спорного договора долевого участия в строительстве жилья), настоящее исковое заявление направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В целом доводы апелляционной жалобы о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, ненадлежащей оценке представленных доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к иному толкованию норм материального права.

Оснований для иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу разрешен верно.

Обстоятельств, влекущих безусловную отмену решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Городищенского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Волга-Комплекс-Строй" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи