Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 24 марта 2021 г. по делу N 33-2821/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Самчелеевой И.А.

судей Дудовой Е.И, Маркина А.В, при секретаре Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Саенкова А.Н. на решение Самарского районного суда г. Самары от 30 ноября 2020 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Саенкова А.Н. к администрации г.о. Самара, ТСЖ "Покровский" об изменении предмета договора о долевом участии в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиры отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маркина А.В, судебная коллегия

установила:

Саенков А.Н. обратился в суд с иском к администрации г.о. Самара, ТСЖ "Покровский" об изменении предмета договора о долевом участии в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиры.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между Саенковым А.Н. и ООО "Волгасоцжилстрой" заключен договор N N о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". По окончанию строительства жилому дому присвоен адрес: "адрес". Предметом договора является долевое участие в строительстве нежилого помещения по указанному адресу, в доле, составляющей N кв.м, что соответствует общей площади нежилого помещения, расположенного на 1 этаже. Оплата по договору в сумме 2 181 767 рублей истцом произведена в полном объеме, однако ООО "Волгасоцжилстрой" свои обязательства по передаче дольщику нежилого помещения в указанные сроки не выполнило.

Кроме того, застройщиком не были внесены соответствующие изменения в проектную и разрешительную документацию по строительству нежилого помещения, являющегося предметом договора. Вследствие чего, в законченном строительством жилом доме на 1 этаже вместо нежилого помещения расположены жилые помещения квартиры-N N, которые построены и введены в эксплуатацию как жилые помещения. В настоящее время истец не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности на принадлежащие ему жилые помещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд считать предметом договора N N о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. "адрес" (строительный) в Самарском районе г. Самары - долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: "адрес" общей площади, что соответствуют двухкомнатной квартире номер 1, в доле, составляющей N кв.м общей площади, что соответствует двухкомнатной квартире номер N, расположенных на N этаже. Признать за истцом право собственности на квартиру N N, общей площадью N кв.м, жилой - N кв.м, и квартиру N N, общей площадью N кв.м, жилой - N кв.м.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года к участию в дело привлечен застройщик - ТСЖ "Покровский".

Судом постановлено приведенное выше решение, которое в апелляционной жалобе Саенков А.Н. просит отменить, исковые требования удовлетворить, указывая на то, что нежилое помещение общей площадью N кв.м. приобретаемое истцом по договору N N о долевом участии в строительстве жилого дома по "адрес" "адрес", и фактически построенный на 1 этаже данного жилого дома два жилых помещения в совокупности являются тождественными объектами недвижимости. Также истец ссылается на то, что настоящие исковые требования не могут являться подменой административного порядка перевода нежилого помещения в жилое, поскольку истец не имеет права подавать заявление о переводе помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, на основании требований ст.23 ЖК РФ, так как не имеет возможности оформить право собственности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Ковалева О.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года ООО "Волгасоцжилстрой" (Застройщик) и Истец (Дольщик) заключили договор N N о долевом участии в строительстве жилого дома по "адрес" согласно которому Застройщик передает Дольщику объект долевого строительства, который соответствует нежилому помещению общей площадью N кв.м по адресу: "адрес" стоимостью 2 116 480 рублей.

Свои обязательства по договору перед ООО "Волгасоцжилстрой" истец выполнил в полном объеме, что подтверждается представленной суду копиями квитанций к приходному-кассовому ордеру N N (л.д. 12).

Распоряжением главы администрации Самарского района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому был присвоен адрес: г "адрес"

Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: "адрес", построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд первой инстанции, разрешая заявленный спор, руководствовался положениями ст. ст. 15, 16, 22, 23, 24 ЖК РФ, пришел к выводу, что исковые требования об изменении предмета договора и вытекающие из него требования о признании права собственности на жилые помещения на основании договора N N о долевом участии в строительстве жилого дома не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, и дальнейший порядок обжалования в случае несогласия с соответствующим решением органа местного самоуправления.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом судьи по следующим основаниям.

В силу статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий перевод помещений и представляет в том числе правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из материалов дела, предметом договора N N является доля в строительстве жилого дома, которая соответствует нежилому помещению общей площадью N кв.м по адресу: "адрес".

По условиям данного договора N N ООО "Волгасоцжилстрой" взяло на себя обязательство выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать его Государственной комиссии с обеспечением качества строительно-монтажных работ в соответствии со СНиП ориентировочно в 1 квартале ДД.ММ.ГГГГ г, и после сдачи жилого дома в эксплуатацию передать истцу указанное в договоре помещение и всю необходимую документацию для надлежащего оформления права собственности.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ застройщик дома ООО "Волгасоцжилстрой" (ОГРН N) прекратило деятельность в связи с ликвидации и было исключено ДД.ММ.ГГГГ года из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Из односторонних актов приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ г. усматривается, что ТСЖ "Покровский" передает истцу (дольщику) жилое помещение, квартиру N "адрес"

Согласно техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ года, изготовленным ГУП Самарской области " "данные изъяты"", на 1-ом этаже жилого дома по адресу: "адрес"

В соответствии с выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ года, сведения о нежилом помещении по адресу: г. "адрес" отсутствуют.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ г. N N Министерством строительства Самарской области был разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. "адрес", в котором располагается 63 квартиры.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания, ст. 19 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Как следует из материалов дела, в процессе строительства объекта застройщиком ООО "Волгасоцжилстрой" не были произведены необходимые проектные и строительные мероприятия, для создания объекта недвижимости, подлежащего передаче истцу, согласно заключенного с ним договора.

Фукнции застройщика взяло на себя ТСЖ "Покровский", которое не является правопреемником ООО "Волгасоцжилстрой" и не принимало на себя обязательств по изменению проекта строительства с целью передачи истцу указанного нежилого помещения. Строительство было осуществлено по первоначальному проекту, без учёта интересов дольщика Саенкова А.Н, оговоренного договором долевого строительства. При этом, право истца на построенные помещения застройщик не оспаривает, что подтверждается актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, из которых усматривается, что ТСЖ "Покровский" передает истцу жилое помещение, квартиру N N

Замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.

Как указано выше, поскольку первоначальный застройщик дома ООО "Волгасоцжилстрой" прекратило деятельность в связи с ликвидацией, устранить несоответствие и заменить объект долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, в договоре участия в долевом строительстве невозможно.

Вины сторон в сложившейся ситуации не имеется. Иным способом, кроме судебного, восстановить права истца не представляется возможным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что перевод из нежилого помещения в жилое с определением цели его использования в установленном законом порядке осуществлен не был, тогда как данный вопрос, в соответствии со ст. 23 ЖК РФ, отнесен к компетенции органа местного самоуправления и разрешается по инициативе собственника или уполномоченного им лица, но не суда. Однако, судом не учтено, что во внесудебном порядке установить идентичность недвижимого объекта, указанного в 1.3. договора N N о долевом участии в строительстве жилого дома по "адрес", с объектами, построенными фактически и отраженными в актах приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, составленными ТСЖ "Покровский", и внести изменения в договор долевого участия не представляется возможным. Истец не является собственником фактически построенного объекта недвижимости, подлежащего передаче ему как участнику долевого строительства по договору N N о долевом участии в строительстве жилого дома по "адрес", поскольку документы для осуществления государственной регистрации прав, предусмотренные ст. 18 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" у истца отсутствуют, в связи с чем, истец не может подать заявление о переводе помещения из жилого в нежилое в орган, осуществляющий перевод помещений, на основании требований ст. 23 ЖК РФ.

Вышеуказанные обстоятельства судом первой инстанции не были приняты во внимание, спор не разрешен.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неверным применением норм материального права с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 30 ноября 2020 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Саенкова А.Н. к администрации г.о. Самара, ТСЖ "Покровский" об изменении предмета договора о долевом участии в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиры удовлетворить.

Считать предметом договора N N о долевом участии в строительстве жилого дома по "адрес" - долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: г "адрес" в доле, составляющей N кв.м общей площади, что соответствуют двухкомнатной квартире номер N, в доле, составляющей N кв.м общей площади, что соответствует двухкомнатной квартире номер N расположенных на N этаже.

Признать за Саенковым А.Н. право собственности на квартиру N N, общей площадью N кв.м, жилой - N кв.м, и квартиру N N общей площадью N кв.м, жилой - N кв.м,.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: