Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 сентября 2021 г. по делу N 8Г-14485/2021[88-14795/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К, Судей Марченко А.А, Храмцовой О.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-5365/2020 по иску Администрации г. Сургута к Алпатову Александру Александровичу о понуждении присоединиться к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по кассационным жалобам Администрации г. Сургута, Алпатова Александра Александровича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 12 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

У с т а н о в и л а:

Администрация г. Сургута обратилась в суд с иском к Алпатову А.А. о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30 октября 2015 года в редакции, указанной в тексте иска.

В обоснование требований указано, что ответчик является собственником нежилого помещения, находящегося в здании многоэтажной автостоянки, расположенном на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" с разрешенным использованием "под многоэтажную автостоянку со спортивным комплексом, гостиницей и помещениями" по адресу: "данные изъяты". Между администрацией (арендодатель) и ООО УК "Центр Менеджмент" (арендатор) 31 октября 2015 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". В адрес ответчика для подписания направлен проект дополнительного соглашения к указанному договору аренды, от подписания которого ответчик уклонился.

Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09 ноября 2020 года в удовлетворении требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 12 мая 2021 года указанное решение отменено. На Алпатова А.А. возложена обязанность заключить с Администрацией г. Сургута соглашение о присоединении к договору аренды в указанной в нем редакции. При этом из соглашения судом исключены п. 1 - о вступлении арендатора в договор с 10 сентября 2014 года, абз. 2 п. 3 - об указании размера арендной платы арендатора на 2014-2019 годы. С Алпатова А.А. взыскана государственная пошлина в размере 9000 руб. в соответствующий бюджет.

В кассационной жалобе истец Администрация г. Сургута просит об изменении апелляционного определения. Ссылается на то, что установление арендной платы за прошедший период не накладывает ограничения на собственника, так как нежилое помещение принадлежит ответчику с 2011 года. Не соглашается с выводами суда об исключении абз. 2 п. 3 договора, поскольку размер арендной платы за государственные и муниципальные земли относится к регулируемым ценам, изменение которых не требует внесения изменений в договор аренды, при этом расчет арендной платы является обязательным приложением к соглашению о присоединении.

В кассационной жалобе ответчик Алпатов А.А. просит об отмене апелляционного определения. Ссылается на то, что в договоре аренды указана другая площадь передаваемого в аренду земельного участка (1070 кв.м, а не 5600 кв.м), что указывает на различие предмета договоров. Указывает на отсутствие оснований полагать, что нежилое помещение ответчика расположено в пределах земельного участка площадью 1070 кв.м. При расчете размера арендной платы в договоре ответчик указал площадь земельного участка 5600 кв.м, между тем доказательств использования ответчиком такой площади не приведено. Полагает, что расчет истца неверен, поскольку должен производиться с учетом площади земельного участка, необходимого для размещения гаражного бокса ответчика, - 9 кв.м. Ссылается на то, что истцом не приведен размер арендной платы, который является существенным условием договора. Указывает, что истцом применены неверные корректирующий коэффициент 3% и коэффициент переходного периода - 0, 5%, исходя из кадастровой стоимости 7782, 35 руб. за 1 кв.м для земель 6-ой категории, применяемые к гостинцам, тогда как объект ответчика находится в здании многоэтажной автостоянки со спортивным комплексом, к которым применяется коэффициент, равный 0, 5% и 0, 4% соответственно, а удельная стоимость должна применяться в виде 1% от ставки арендной платы.

Ответчик Алпатов А.А. в судебное заседание не явился, истец Администрация г. Сургута (далее - Администрация), третье лицо ООО УК "Центр Менеджмент" "Доверительный управляющий закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Сибпромстрой Московия" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационные жалобы не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено при рассмотрении дела, 30 октября 2015 года между Администрацией г. Сургута и ООО "Управляющая компания "Центр Менеджмент" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 5600 кв.м, по адресу: "данные изъяты". На данном земельном участке размещены объекты недвижимости - многоэтажная автостоянка со спортивным комплексом, гостиницей и помещениями общественного назначения, принадлежащие ряду граждан. Одно из 297 машино-мест в указанной автостоянке с 16 октября 2011 года находится в собственности Алпатова А.А.: с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 19, 9 кв.м.

В ответ на направленный администрацией проект соглашения от 28 октября 2019 года о присоединении к договору аренды земельного участка от 30 октября 2015 года Алпатов А.А. направил письменный отказ.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что суд не вправе определять условия договора для сторон. Указал на то, что условие о вступлении ответчика в договор аренды, начиная с 2014 года, и внесение арендной платы за период с указанного времени является, по сути, содержанием иного договора аренды. Отметил право истца на взыскание платы за фактическое пользование ответчиком земельного участка в порядке ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами не согласился. Руководствуясь п. 2 ст. 154, ст. 421, п. 2 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 1, 2, 6, 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", возложил на ответчика обязанность заключить соглашение о присоединении к договору аренды в указанной редакции за определенными исключениями, которые обусловлены моментом вынесения апелляционного определения, определяющим дату присоединения Алпатова А.А. к договору аренды. Исходил из того, что при наличии у стороны обязанности заключить договор, несогласие с предложенными условиями договора не может являться основанием для отказа в иске, а возлагает на суд обязанность урегулировать возможные разногласия посредством определения условий, о которых спорят стороны. Суд исключил из соглашения условие о присоединении арендатора к договору с 2014 года, так как на основании п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. Суд также указал на исключение абзаца 2 в пункте 3 договора об установлении размера арендной платы за период с 2014 года по 2019 год, так как при расчете арендной платы за земельный участок используется ставка арендной платы и коэффициент, соответствующие группе видов разрешенного использования, к которым отнесены участки при проведении кадастровой оценки.

Выводы суда апелляционной инстанций соответствуют установленным обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Доводы кассационной жалобы администрации о том, что установление арендной платы за прошедший период не накладывает на ответчика ограничения, так как нежилое помещение принадлежит ему с 2011 года, доводы о безосновательности вывода суда об исключении из соглашения абз. 2 п. 3 договора аренды, поскольку размер арендной платы за государственные и муниципальные земли относится к регулируемым ценам, изменение которых не требует внесения изменений в договор аренды, при этом расчет арендной платы является обязательным приложением к соглашению о присоединении, к отмене обжалуемого судебного акта не влекут.

В силу ст. 425, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Следовательно, распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон и по общему правилу возможно только по соглашению между ними. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Когда заключение договора для стороны обязательно, суд не может отказать истцу в иске, если предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (ст.ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив отсутствие оснований для понуждения ответчика включить в договор аренды условия о распространении его положений на отношения сторон, начиная с 2014 года (ввиду несогласия ответчика с таким условием), и, соответственно, о расчете размера арендной платы за период до момента заключения договора и с учетом того, что размер арендной платы за земельные участки из земель, на которые государственная собственность не разграничена, является регулируемым, суд апелляционной инстанции обоснованно исключил такие пункты из предложенного истцом соглашения.

Доводы кассационной жалобы Алпатова А.А. о том, что в договоре аренды отражена другая площадь передаваемого в аренду земельного участка, чем в соглашении (1070 кв.м, а не 5600 кв.м), что указывает на различие предмета договоров, о недоказанности расположения помещения ответчика на земельном участке площадью 1070 кв.м, об отсутствии доказательств использования ответчиком земельного участка площадью 5600 кв.м, подлежат отклонению, основаны на ошибочном истолковании положений материального закона.

На основании п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка, предоставляемого собственникам расположенных на нем зданий и помещений в зданиях, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Судами установлено и видно из материалов дела, что площадь земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", предоставленного в аренду, составляет 5600 кв.м. Соответственно размер обязательства ответчика по договору аренды будет подлежать исчислению с учетом указанной площади земельного участка и доле ответчика в совокупной площади всех расположенных на участке зданий, строений, помещений.

Вопреки указанным доводам в договоре аренды от 30 октября 2015 года указана аналогичная площадь земельного участка - 5600 кв.м. Тогда как 1070 кв.м - площадь, приходящаяся на долю арендатора (не ответчика), заключившего данный договор, для расчета подлежащей внесению им арендной платы.

В поданной жалобе Алпатов А.А. ссылается также на то, что истцом не приведен размер арендной платы, который является существенным условием договора, указывает, что истцом применены неверные корректирующий коэффициент 3% и коэффициент переходного периода - 0, 5%, исходя из кадастровой стоимости 7782, 35 руб. за 1 кв.м для земель 6-ой категории, применяемые к гостинцам, тогда как объект ответчика находится в здании многоэтажной автостоянки со спортивным комплексом, к которым применяется коэффициент, равный 0, 5% и 0, 4% соответственно, а удельная стоимость должна применяться в виде 1% от ставки арендной платы. Между тем, подобные доводы о неправомерности апелляционного определения не свидетельствуют.

Пунктом 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 02 декабря 2011 года N457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Таким образом, арендная плата за использование земельного участка из числа неразграниченных земель относится к категории регулируемых цен и не определяется в договоре аренды соглашением сторон.

В соглашении к договору аренды указано, что размер обязательства арендатора по договору соразмерен его доле в праве на здания, сооружения, помещения в них, расположенные на участке (п. 2 Соглашения), что соответствует требованиям п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Разделом 4 договора аренды от 30 октября 2015 года определена возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением установленного порядка определения размера арендной платы, категории земель, кадастровой стоимости земельного участка, его разрешенного использования. При этом какой-либо конкретный размер подлежащей внесению арендной платы, ставки и коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, не указаны. Соответственно, оснований полагать, что данным договором аренды, присоединиться к которому понужден ответчик, нарушены его права и законные интересы не имеется.

Иные доводы жалоб заявителей сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции, субъективному толкованию закона применительно к имевшей место ситуации, аналогичны заявлявшимся доводам при разрешении спора по существу, которым дана оценка.

Обстоятельства по делу установлены правильно, требования разрешены в соответствии с нормами закона и представленными доказательствами. Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не пересмотру по существу. Отступления от этого принципа оправданы только, когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 12 мая 2021 года оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации г. Сургута, Алпатова Александра Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи