Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 05 октября 2021 г. по делу N 66а-4322/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-437/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спортивный комплекс "ОЛИМП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на решение Ярославского областного суда от 28 июня 2021 года, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Спортивный комплекс "ОЛИМП" (далее - Общество, ООО "Спортивный комплекс "ОЛИМП"), являясь собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4960 кв.м, по адресу: "адрес", арендатором которого Общество являлось на основании договора аренды от 14 октября 2015 года, обратилось в Ярославский областной суд с названным выше административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июля 2020 года в размере 6 549 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "Яроценка" ФИО7

В обоснование заявленных требований Общество ссылалось на несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 27 июля 2020 года в размере 15 841 574, 61 рубля, его рыночной стоимости, указывало что завышенный размер кадастровой стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика платы за пользование земельным участком.

Решением Ярославского областного суда от 28 июня 2021 года, с учетом определения от 22 июля 2021 года об исправлении описки, административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июля 2020 года в размере 6 549 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указано 19 мая 2021 года.

Не согласившись с данным решением Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить судебный акт и принять новый о прекращении производства по делу.

Свои доводы апелляционной жалобы административный ответчик мотивировал тем, что ООО "Спортивный комплекс "ОЛИМП" не является законным правообладателем земельного участка с кадастровым номером N, так как действие договора аренды от 14 октября 2015 года прекращено 12 октября 2018 года, а объект незавершенного строительством объекта с кадастровым номером N постановлением второго арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2020 года изъят у Общества путем продажи с публичных торгов. При этом фактическое использование земельного участка, за которое уполномоченным органом Обществу выставлено требование о взыскании неосновательного обогащения, исчисленное по аналогии с арендной платой, не свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости.

Представителем административного истца представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ярославской области письменно просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, от других лиц ходатайств о рассмотрении дела без их участия, об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно положений статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пункты 1 и 5 статьи 65, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, Общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4960 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства здания оздоровительно-восстановительного комплекса. Действие договора аренды от 14 октября 2015 года N 2-6590 истекло 12 октября 2018 года. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, степень готовности 30%, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Спортивный комплекс "ОЛИМП", решением арбитражного суда от 28 мая 2020 года изъят у Общества путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, поскольку плата за фактическое использование земельного участка в период с 28 июля 2020 года по 10 декабря 2020 года исчислена исходя из его кадастровой стоимости, размер которой оспаривается в рамках настоящего спора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у административного истца имелось право на обращение за судебной защитой в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 15 841 574, 61 рубля определена актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" от 3 августа 2020 года N 271/ЗУ по состоянию на 27 июля 2020 года.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Яроценка" ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного участка на исследуемую дату составила 6 549 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, суд первой инстанции исходил из того, что отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года является допустимым доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая отчет об оценке суд первой инстанции исходил из того, что отчет составлен специалистом в области оценочной деятельности, при составлении отчета оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; отчет содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики; в нем имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход методом сравнения продаж.

Отобранные оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам с применением соответствующих корректировок; содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия приходит к выводу, что анализ отчета об оценке в полном объеме давал суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, а полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости объекта является достоверной.

При определении рыночной стоимости объекта следует учитывать, что устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Причем достоверность этого суждения в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта. В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности достоверной величиной рыночной стоимости должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Полученная оценщиком величина рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости составила 1 320, 36 руб./кв.м (с учетом скидки на торг) и сопоставимо с диапазоном рыночных цен свободных земельных участков от 666, 67 до 929, 38 руб./кв, а также находится в границах диапазона цен предложений исследуемого сегмента торгово-офисной (под коммерческую застройку) недвижимости от 219 до 6 481 руб./кв.м (без учета скидки на торг), что следует из анализа рынка офисно-торговой недвижимости.

Учитывая изложенное, приняв во внимание, что в рамках исследования оценщик привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, а рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, оснований считать отчет об оценке недостоверным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка судебная коллегия не усматривает.

Имеющиеся замечания к отчету об оценке со стороны административного ответчика, которые были приведены в суде первой инстанции, были оценены судом и мотивированно отклонены.

Проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции не усматривает и полагает, что представленный в деле отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка правомерно принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости участка.

Других доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, апелляционная жалоба не содержит.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Исходя из изложенного судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ярославского областного суда от 28 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)