Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2021 г. по делу N 33-21186/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Удова Б.В., судей фио, фио, при помощнике судьи Ивановой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционным жалобам ответчиков Лобачева С.Ю. и Департамента городского имущества адрес на решение Хорошевского районного суда адрес от 03 декабря 2019 года, которым постановлено:

иск Сикачевой Галины Николаевны удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный между ДГИ Москвы и Лобачевым С.Ю. от 14 декабря 2018 года N М-08-053531 недействительным.

Решение суда является основанием для исключения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2019 г. N 77:08:0013010:1477-77/007/2019-2.

Взыскать с ДГИ Москвы в пользу Сикачевой Галины Николаевны государственную пошлину сумма (сумма прописью).

Взыскать с Лобачева Сергея Юрьевича в пользу Сикачевой Галины Николаевны государственную пошлину сумма (сумма прописью), установила:

фио обратилась в суд с иском к ДГИ адрес, Лобачеву С.Ю. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.12.2018 N М-08-053531, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2019 N 77:08:0013010:1477-77/007/2019-2.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником квартиры N 1, площадью 15, 7 кв.м, в жилом доме по адресу: Москва, адрес, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013010:1477, ранее учтенном под кадастровым номером 77:08:0013010:422 по адресу: Москва, адрес - Лыково, адрес. 17.08.2019 истцу стало известно о заключении между ответчиками ДГИ адрес и Лобачевым С.Ю. договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.12.2018 N М-08-053531 Указанный договор нарушает охраняемые законом права истца, поскольку препятствует исполнению вступившего в законную силу судебного акта в отношении земельного участка, который является делимым, договор заключен с нарушением требований действующего законодательства ввиду отсутствия на то согласия истца.

Истец фио и ее представители по доверенности Морозова Д.К, фио в судебном заседании суда первой инстанции иск поддержали.

Ответчик Лобачев С.Ю. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен, обеспечил явку своих представителей по доверенности фио, фио, которые в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, просили в иске отказать, полагая заявленные требования необоснованными.

Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений, просил в иске отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено, представило отзыв на иск, просило в его удовлетворении отказать.

Третье лицо Управа Строгино адрес в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в апелляционных жалобах просят ответчик Лобачев С.Ю, представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 июня 2020 года решение Хорошевского районного суда адрес от 03 декабря 2019 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 июня 2020 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 19 января 2021 года решение отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сикачевой Г.Н. отказано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 19 января 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда. Поводом к отмене судебного постановления послужило неправильное применение норм материального и процессуального права. В частности, суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что судом не проверено соблюдение процедуры заключения оспариваемого договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, а также факт того, является ли спорный земельный участок делимым или неделимым.

При новом рассмотрении дела в апелляционном порядке представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио, представитель ответчика Лобачева С.Ю. по доверенности фио на удовлетворении апелляционных жалоб настаивали, истец фио и ее представители по доверенности Морозова Д.К, Кабанов Р.В. в удовлетворении апелляционных жалоб просили отказать.

Иные участвующие в деле лица, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика ДГИ адрес по доверенности фио, представителя ответчика Лобачева С.Ю. по доверенности фио, истца фио, ее представителей по доверенности фио, фио, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Из материалов дела следует и подтверждается материалами дела, что спорным является земельный участок по адресу: адрес площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером 77:08:0013010:1477, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В отношении данного земельного участка между Департаментом городского имущества адрес и Лобачевым С.Ю. заключен договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.12.2018 N М-08-053531.

Сикачевой Г.Н. на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: адрес в жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013010:1477, ранее учтенном под кадастровым номером 77:08:0013010:422 по адресу: Москва, адрес.

Лобачев С.Ю. является собственником жилого помещения по адресу: адрес, в том же жилом доме.

Жилой дом разделен в натуре.

Согласно представленного в материалы дела чертежа спорного земельного участка, его раздел возможен.

Из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка составляет 1 485 кв.м.

Минимальный размер вновь образуемого земельного участка, в том числе путем выдела или раздела, законодательством адрес не установлен.

Определением Хорошевского районного суда от 03.06.2014 об утверждении мирового соглашения был установлен порядок действий сторон по оформлению права собственности на земельный участок.

Право на оформление в собственность 1/2 доли земельного участка, установлено в соответствии с частью 2 мирового соглашения - стороны оформляют право собственности на земельный участок по 1/2 доли в праве общей собственности каждому, что пропорционально в фактическом выражении по 750 кв.м, утвержденного определением Хорошевского районного суда от 03.06.2014.

Вышеуказанное определение о прекращении производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения сторонами не оспаривалось.

Согласно части 3.1 мирового соглашения, после вступления в законную силу определения суда, утвердившего мировое соглашение, в течение двух недель стороны обязуются обратиться совместно к специалистам по проведению геодезических работ для установления местоположения границ и площади земельных адрес и фио Схема раздела земельного участка с указанием конкретных координат точек раздела и уточненных площадей земельных участков согласовывается сторонами путем подписания дополнительного соглашения.

05 сентября 2014 года во исполнение мирового соглашения фио совместно с Лобачевым С.Ю. заключила соглашение об установлении внешних границ земельного участка, расположенного по адресу: адрес, и об установлении координат точек раздела земельного участка. Данное соглашение было подписано Лобачевым С.Ю.

Во исполнение п. 1 мирового соглашения был установлен забор, разделяющий земельный участок на две части.

17.10.2016 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства N77057/16/313485 в связи с фактическим исполнением исполнительного документа по делу N2-2714/2014 (исполнительный лист NФС 003596839 от 26.10.2015, выданный Хорошевским районным судом адрес).

Согласно п. 3.5 мирового соглашения, стороны совместно обращаются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для оформления права долевой собственности по 1/2 доли каждому.

В материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что кадастровые работы по формированию отдельных земельных адрес и Лобачева С.Ю. для целей исполнения определения Хорошевского районного суда адрес об утверждении мирового соглашения были проведены на основании соглашения об определении границ от 05.09.2014.

В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что пункт 3.5 мирового соглашения не исполнен ввиду заключения ответчиком оспариваемого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истцом в обоснование иска также представлено уведомление Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации права от 20.09.2019.

Проанализировав представленные сторонами доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и их представителей по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 160, 168, 421, 422, 432 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, ст. ст. 13, 61 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между Департаментом городского имущества адрес и Лобачевым С.Ю. договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.12.2018 N М-08-053531 нарушает охраняемые законом права истца, поскольку препятствует исполнению вступившего в законную силу судебного акта определения Хорошевского районного суда адрес об утверждении мирового соглашения по гражданскому делу N 2-2714/14 от 03.06.2014 в отношении земельного участка, который является делимым, с связи с чем удовлетворил заявленные истцом требования в полном объеме.

При этом доводы ответчиков о том, что оспариваемый истцом договор прав и законных интересов истца на нарушает, соответствует требованиям действующего законодательства, истец не лишен права вступить в договор аренды в качестве стороны, действия истца представляют собой злоупотребление правом и направлены на противодействие эффективному использованию земельного участка, суд отклонил, указав, что оспариваемый истцом договор аренды не соответствует требованиям закона, заключение договора с множественностью лиц на стороне арендатора допускается только при неделимости земельного участка, в то время как спорный земельный участок является делимым.

Судом принято во внимание и то, что по смыслу пунктов 2.4.1. и 2.10.1.2 Административного регламента предоставления государственной услуги адрес "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в адрес", утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15.02.2012 N 199 -ПП, при поступлении заявления от фио ДГИ адрес следовало отказать в заключении оспариваемого договора ввиду наличия предусмотренных законом оснований для отказа.

На основании ст. 98 ГПК РФ судом с ответчиков Лобачева С.Ю. и ДГИ адрес в пользу истца взысканы расходы по оплате госпошлины в равных долях, по сумма с каждого.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доводы представителя ответчика ДГИ адрес о том, что оспариваемый договор не нарушает прав и законных интересов истца, поскольку истец не лишена возможности присоединиться к заключенному между ДГИ адрес и Лобачевым С.Ю. договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, судебная коллегия отклоняет ввиду следующего.

Как предусмотрено п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, в силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган при поступлении заявления о предоставлении земельного участка в аренду одним из собственников обязан направить в течение 30 дней подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, то есть такая обязанность по направлению Сикачевой Г.Н. проекта договора возникла у ДГИ адрес при поступлении заявления Лобачева С.Ю. о заключении такого договора.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела доказательств того, что подписанный проект договора аренды ДГИ адрес направлялся в адрес истца, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, ответчиками представлено не было. Истец фио фактически была лишена возможности принести какие-либо замечания и дополнения к заключенному договору аренды со множественностью лиц на спорный земельный участок.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что процедура заключения оспариваемого у договора аренды земельного участка со множественностью лицу в силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 445 ГК РФ была нарушена.

Материалами дела подтверждается, что условия мирового соглашения (п. 3.5) не исполнены ввиду заключения ответчиком оспариваемого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Кроме того, судебная коллегия также полагает необходимым учесть следующее.

В силу положений ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, п.п. 1-3 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47; ГОСТа Р 51929-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденного и введенного в действие Приказом Росстандарта от 11 июня 2014 года N 543-ст; существенным признаком, отличающим многоквартирный дом от блокированного дома, состоящего из нескольких квартир, является наличие в многоквартирном доме помещений общего пользования.

Двух-, трех-, четырехквартирные жилые дома в случае, если каждая квартира имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеют помещений общего пользования, признаются домами блокированной жилой застройки, которые не являются многоквартирными домами.

Соответственно, так же, как и в случае с частью жилого дома, к такому имуществу не могут применяться правила, применяемые к многоквартирным домам.

Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" регулируются правоотношения по формированию земельного участка под многоквартирным домом в том случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Формирование такого земельного участка осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании обращения собственника жилого помещения в многоквартирном доме или лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из технического паспорта дома, а также кадастровых паспортов на квартиры N 1 и N 2 дома, расположенного по адресу: Москва, адрес, указанный жилой дом разделен на две квартиры, собственником одной из которых является истец, собственником другой квартиры - ответчик Лобачев С.Ю. Обе квартиры в доме являются изолированными друг от друга, имеют общую стену без проемов. Каждая квартира имеет отдельный выход на свой (отдельный, огороженный забором) земельный участок, через который осуществляется проход к относящимся к каждой квартире частям дома, квартиры не имеют помещений общего пользования. Выделение в собственность сторон части домовладения произошло на основании судебного решения.

Согласно представленному истцом в материалы дела заключению ООО " БиХоум" от 18 августа 2021 года, принятому судом апелляционной инстанции с учетом абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" с учетом указаний Второго кассационного суда общей юрисдикции, помещение общей площадью 15, 7 кв.м, принадлежащее Сикачевой Г.Н, является обособленной частью жилого дома по адресу: адрес. Данное помещение имеет отдельный вход и изолировано ввиду конструкции внутренних стен от остальной части жилого дома. В данное помещение проведены индивидуальные инженерные коммуникации - электроснабжение и водоснабжение. Таким образом, помещение, принадлежащее Сикачевой Г.Н, классифицируется как "дом блокированной застройки", поскольку соответствует критериям терминологии, а именно: каждая из частей жилого дома предназначена и используется для нужд одной семьи; части между собой отделены (имеют) общие стены без проемов; выходы их выделяемых частей осуществляются на отдельные земельные участки, в свою очередь из которых возможен выход на территорию общего пользования.

Суд апелляционной инстанции принимает вышеуказанное заключение в качестве допустимого и относимого доказательства, поскольку оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и не противоречит иным имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, жилой дом, в котором расположена квартира, принадлежащая истцу, относится к жилым домам блокированной застройки.

Порядок приобретения земельного участка под таким домом регулируется положениями статей 39.14, 39.20 ЗК РФ, по смыслу которых в целях реализации собственником здания, строения (далее - здания) своего исключительного права на приватизацию земельного участка для каждого здания подлежит образованию самостоятельный участок. Исключение составляют лишь случаи, когда такое образование в силу земельных и градостроительных норм невозможно (неделимость участка).

Исходя из изложенного, истец фио, оформив земельный участок в аренду, может потерять возможность бесплатно получить спорный земельный участок в свою собственность.

Учитывая изложенное, оснований полагать, что права и законные интересы Сикачевой Г.Н. оспариваемым договором аренды земельного участка не нарушены, у суда не имелось.

Принимая во внимание фактическое наличие на земельном участке многоквартирного дома, целевое назначение земельного участка - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома), то обстоятельство, что земельный участок является делимым, а также, что заключение договора аренды земельного участка только с одним из правообладателей здания (помещения), к тому же, являющегося собственником квартиры, без извещения об этом другого правообладателя Сикачевой Г.Н, имеющей право на приобретение земельного участка в порядке приватизации, нарушает требования закона и права истца, судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что заключение ДГИ адрес и Лобачевым С.Ю. спорного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора нарушает права Сикачевой Г.Н. и требования действующего земельного законодательства о возможности заключения такого договора лишь в отношении неделимого земельного участка, в силу чего указанный договор не может являться законной сделкой, в связи с чем исковые требования Сикачевой Г.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы ответчика Лобачева С.Ю. о том, что отсутствие согласия истца на заключение оспариваемого договора аренды не является нарушением закона и основанием для признания его недействительным, основан на неверном толковании норм материального права и может служить основанием к отмене обжалуемого решения суда.

Доводы апелляционных жалоб не содержат ссылок на обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, и выводов судебного решения не опровергают, в связи с чем, не могут являться основанием к его отмене.

Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом по делу не допущено.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хорошевского районного суда адрес от 03 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков Лобачева С.Ю. и Департамента городского имущества адрес - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: