Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 сентября 2021 г. по делу N 33-22547/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дементьевой Е.И., и судей фио, фио, при ведении протокола помощником Астаховой Е.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе представителя истца Номоконовой Е.Ф. по доверенности Карчава А.С. на решение Кузьминского районного суда адрес от 03 сентября 2019 года по гражданскому делу по иску Номоконовой Е.Ф. к Брсояну С.А. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2018 не заключенным, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, которым постановлено:

В иске Номоконовой Екатерины Фазиловны к Брсояну Славику Астрибековичу о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2018 не заключенным, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов - отказать, УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд с иском к Брсояну С.А. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2018 не заключенным, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов. В обоснование иска истец указала, что 25.12.2018 между ней и ответчиком к Брсояном С.А. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома в адрес, стоимость всего объекта составляет 11.000.000 руб, из которых 1.000.000 руб. стоимость земельного участка, 10.000.000 руб. стоимость неотделимых улучшений. В качества задатка истец (покупатель) передала сумма, срок заключения основного договора купли-продажи сторонами определен до 15.03.2019. 08.02.2019 стороны встретились с целью подписания основного договора. Истцу был представлен договор купли-продажи дома и земельного участка, но не было представлено соглашение о неотделимых улучшениях, в связи с чем, сделка была перенесена на другой день, так же в предварительном договоре отсутствовали сведения относительно имеющихся в отношении земельного участка ограничений. Указанные нарушения истец полагает существенными, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора. Обращаясь в суд, истец указала, что до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, денежные средства истцу не возвращены, в связи с чем, сумма задатка подлежит взысканию в пользу истца, как неосновательное обогащение.

Истец фиоФ в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена, обеспечила явку представителя адвоката фио, которая исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик Брсоян С.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который возражал против удовлетворения требований истца по доводам письменных возражений.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Номоконовой Е.Ф. по доверенности Карчава А.С, полагая решение суда незаконными необоснованным

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

Судом установлено, что 26.12.2018 между Брсояном С.А.(продавец) и Номоконовой Е.Ф.(покупатель) был подписан предварительный о договор купли-продажи недвижимости.

Пунктом 1 предварительного договора сторонами определен предмет договора.

Согласно пп. 1.1. по вышеуказанному договору, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельный участок и расположенный на нем жилой дом и неотделимые улучшения (объект недвижимости) расположенные по адресу: адрес, общей площадью 1450 кв.м, с кадастровым номером 38:06:140709:785, категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, право собственности зарегистрировано 04.03.2011г.

Согласно п.п.1.2 настоящего договора объект недвижимости будет продан за 11.000.000 руб, при этом цена сторонами признается окончательной и изменению не подлежит. Так же стороны договорились, что в договоре купли- продажи стоимость земельного участка и дома составит 1.000.000 руб, стоимость неотделимых улучшений составит сумма и будет указана в соглашении о неотделимых улучшениях.

Согласно п.п. 1.3 указанного предварительного договора, в срок до 28.02.2019г. продавец взял на себя обязательство зарегистрировать дом как жилой или как объект незавершенного строительства

Стороны договорились, что покупателем был передан продавцу обеспечительный платеж (п.п. 2.1) в виде задатка в размере сумма, факт передачи подтвержден распиской от 26.12.2018 (л.д.13).

Срок основного договора купли-продажи сторонами определен не позднее 15.03.2019 (п.п.4.1).

Обращаясь с исковыми требованиями истец указала, что основной договор купли-продажи объектов между истцом и ответчиком не заключен, поскольку стороны не договорились по существенным условиям сделки, а именно отсутствует соглашение о неотделимых улучшениях; в предварительном договоре отсутствуют сведения об ограничениях земельного участка.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Так, в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как предусмотрено п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как предусмотрено ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

На основании указанных документов, исходя из указанных норм закона, суд пришел к выводу о том, что стороны предварительно договорились по всем существенным условиям. Так в предварительном договоре указаны объекты сделки: жилой дом и земельный участок и местом их расположения (ст. 554 ГК РФ), цена продаваемого имущества, которая изменению не подлежит (ст.555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49 чтобы предварительный договор признали заключенным, достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительном договоре должно быть условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие иных условий основного договора само по себе не свидетельствует о не заключенности предварительного договора, поскольку недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий могут быть установлены решением суда (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Довод истца о том, что сведения имеющиеся ограничений в отношении продаваемого земельного участка должны определяться как существенные условия, о которых истцу (покупателю) не были известны, суд отклонил. Так из объяснений сторон и предварительного договора следует, что покупатель, намерен в счет оплаты объектов предоставить кредитные денежные средства, согласовывал с банком проект договора и предоставлял его в банк, в том числе выписку из ЕГРН, содержащую сведения о недвижимости и установленных ограничениях, в связи с чем, не мог не знать об ограничениях.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По условиям предварительного договора, предметом сделки являются жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес.

Так стороны договорились, что в срок до 28.02.2019 продавец осуществит государственную регистрацию жилого дома или как объект незавершенного строительства.

Как следует из представленных документов право собственности на жилой дом зарегистрировано 17.01.2019г, о чем в ЕГРН сделана запись N 38:06:140709:3703-38/115/2019-1.

В связи с чем, продавец Брсоян С.А. свои обязательства о регистрации права собственности на жилой дом исполнил.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

06.02.2019 г. в адрес Номоконовой Е.Ф. была направлена телеграмма, в которой продавец уведомляет о необходимости явиться покупателя 08.02.2019 в 16.00 в ПАО Сбербанк для заключения договора купли-продажи по адресу: адрес.

Повторно 14.02.2019 г. в адрес Номоконовой Е.Ф. была направлена телеграмма, в которой продавец уведомляет о необходимости явиться покупателя для заключения договора купли-продажи по адресу: адрес.

В тот день в адрес покупателя было направлено заказное письмо, содержащее проект договора купли продажи дома и земельного участка, стоимость объектов 11.000.000 руб.

13.03.2019г. в адрес Номоконовой Е.Ф. было направлено заказное письмо, в котором она была приглашена на подписание договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес. 13.03.2019г в 9.00 в агентство недвижимости по адресу: адрес.

Поскольку фио не явилась на заключение договора купли-продажи, об изменении времени и даты заключения договора не сообщила, об изменении условий предварительного договора в части срока заключения основного договора не заявляла, 15.03.2019г. был составлен акт о неявке, который 16.03.2016 был направлен в адрес покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность бездействия, в результате которого основной договор не был заключен.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца фио, истец направляла проекты соглашений неотделимых улучшений, пыталась провести переговоры, но ответчик всячески уклонялся от подписания данного соглашения, Представитель истца настаивала на удовлетворении требований истца, поскольку, полагала, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения данного спора является отсутствие соглашения о неотделимых улучшений, между тем недостающие условия могли быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий могли быть установлены решением суда, однако в суд с требованиями о разрешении разногласий истец не обращался.

Судом установлено в ходе рассмотрения дела, что Брсоян С.А. (продавец) неоднократно обращался к покупателю с предложение заключить основной договор купли-продажи вышеназванного недвижимого имущества, обсуждал варианты договора, в то время как истец уклонилась от заключения основного договора, а так же и от согласования дополнительных условий сделки.

Как следует из раздела 6 "Соглашение о задатке" заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости, обеспечением исполнения сторонами обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 6.1).

Задатком признается денежная сумма сумма, передаваемая покупателем единовременно в обеспечение намерений заключения основного договора и для обеспечения его исполнения (пункт 6.2).

При заключении сторонами основного договора внесенный покупателем задаток засчитывается в счет оплаты объекта недвижимости (пункт 6.3).

Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток остается у продавца (пункт 6.4).

Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет возвратить покупателю уплаченный задаток в двойном размере (пункт 6.5) (л.д. 11-12).

В расписке к предварительному договору купли-продажи от 26 декабря 2018 года указано, что фио, действующая по доверенности от имени Брсояна С.А, получила от Номоконовой Е.Ф. сумма в качестве задатка (л.д. 13).

Кроме того, фио в исковом заявлении ссылалась на то, что передала представителю продавца сумма в качестве задатка (л.д. 8).

Таким образом, суд пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении требований о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи от 26.02.2018, поскольку предварительный договор соответствует требованиям закона. За неисполнение предварительного договора ответственна фио в силу ст. 381 ГК РФ, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, что опровергает доводы истца, изложенные в иске, об обстоятельствах неосновательно полученных ответчиком денежных средств.

В силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы при отказе в иске истцу не возмещаются.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в полном объеме, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе представителя истца Номоконовой Е.Ф. по доверенности Карчава А.С, были предметом судебной проверки, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу они направлены на иную оценку доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут послужить основанием к его отмене.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кузьминского районного суда адрес от 03 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Номоконовой Е.Ф. по доверенности Карчава А.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: