Решение Московского городского суда от 08 сентября 2021 г. по делу N 3а-1658/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Фирменный магазин "Модная обувь" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Фирменный магазин "Модная обувь" обратилось с административным иском в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 3 816 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 102 063 000 руб. на основании отчета N LM1076-1 от 19 марта 2021 года, подготовленного ООО "ЛМ", и части здания (нежилого помещения) с кадастровым номером * общей площадью 3 128, 4 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 236 280 000 руб. на основании отчета N LM1076-2 от 23 марта 2021 года, подготовленного ООО "ЛМ".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником части здания (нежилого помещения) и арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года значительно превышает их рыночную стоимость. Несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и как плательщика арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца представил суду письменное заявление об уточнении требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

От представителя Департамента городского имущества города Москвы поступили письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованного лица ЗАО "Аэротур", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником части здания (нежилого помещения) с кадастровым номером * общей площадью 3 128, 4 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 321 827 580, 36 руб, и совместно с ЗАО "Аэротур" соарендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 3 816 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 162 073 457, 28 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах, копией договора аренды N М-09-036955 от 28 марта 2012 года.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении части здания (нежилого помещения) уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости части здания (нежилого помещения) влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "Фирменный магазин "Модная обувь" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 28 апреля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Фирменный магазин "Модная обувь" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, были представлены отчеты N LM 1076-1 от 19 марта 2021 года и N LM 1076-2 от 23 марта 2021 года, подготовленные ООО "ЛМ".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленных оценщиком отчетов на их соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" - П.М.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты N LM 1076-1 от 19 марта 2021 года и N LM 1076-2 от 23 марта 2021 года, подготовленные ООО "ЛМ", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2018 года части нежилого здания с кадастровым номером * составляет 228 130 000 руб, земельного участка с кадастровым номером * - 158 799 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "ЛМ", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "ЛМ", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом П.М.А. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что итоговая рыночная стоимость объектов находится в пределах диапазона рыночных цен. По мнению эксперта, само по себе существование на рынке других предложений не означает, что выбранные экспертом аналоги некорректны или не могут быть использованы для определения рыночной стоимости объектов исследования.

На стр. 190 заключения эксперта указано: " Дополнительно: стоимость части здания с кадастровым номером *, общей площадью 3 128, 4 кв.м, расположенного по адресу: *, рассчитанная в рамках заключения эксперта, попадает в диапазон цен предложения 49 071 руб./кв.м - 211 434 руб./кв.м для объектов торгового назначения, находящихся в локальном расположении от исследуемого объекта или в соседних районах без учета прав на землю. Также стоит отметить, что диапазон рыночных удельных показателей представлен на основании цен предложения объектов-аналогов, которая не учитывает корректировку на уторгование и корректировок, учитывающих индивидуальные особенности объекта исследования".

Эксперту в рамках проведения судебной оценочной экспертизы необходимо определить стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. По данным "Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", Нижний Новгород, 2017 г. под редакцией Лейфера Л.А, таблица 114. доля улучшений в составе единого объекта недвижимости для торговых объектов класса С составляет 0, 77.

Также эксперт отметил, что исследуемый объект имеет в своем составе не только торговые помещения, 1799 кв.м - торговые, 325, 1 кв.м - офисные, 1004, 3 кв.м - складские помещения.

Часть приведенных административным ответчиком аналогов несопоставима с объектом исследования.

При подборе аналогов эксперт ориентировался на достоверность и достаточность информации об аналогах, о ценах и характеристиках. К расчетам принимались аналоги, по которым известна вся необходимая информация (см. раздел 4.7 Заключения эксперта).

Экспертом были внесены корректировки по всем отличающимся от объекта исследования элементам сравнения. После внесения корректировок коэффициент вариации составил 17, 97%, что говорит о том, что аналоги могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость объекта исследования, которую определилэксперт, составляет 228 130 000 руб. Стоимость права аренды земельного участка, приходящегося на объект исследования, по расчетам эксперта составляет 104 142 242 руб. Таким образом, стоимость единого объекта недвижимости составит 332 272 242 руб. (228 130 000 руб. +104 142 242 руб.) или 106 212 за кв.м (332 272 242 руб. / 3 128, 4 кв.м), а не 94 704 руб./кв. м, как указывает административный ответчик. Доля земельного участка в размере 23 % усредненная (стр. 29 Заключения) и принята в анализе рынка для аналогов для анализа диапазона стоимостей ОКС.

В соответствии с п. 23 ж) ФСО N 7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в связи с чем эксперт производил расчет рыночной арендной ставки для объекта исследования. Эксперт пояснил, что фактические договоры аренды, заключенные собственником объекта, который является лицом, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объекта, могут не отражать рыночную величину арендной ставки для объекта исследования.

Административный ответчик ошибочно указывает, что эксперт не указал наличие/отсутствие в ставке величины операционных расходов. При расчете ставки аренды для торговой галереи на стр.154 Заключения эксперта указано, что ставка аренды определяется без учета коммунальных платежей. Таким образом, ставка аренды включает только эксплуатационные расходы. В копиях интернет-страниц объявлений имеются данные о наличии/отсутствии в ставках аренды операционных расходов.

Эксперт отметил, что на основании данных "Сборника рыночных корректировок", СРК-2017, под редакцией к.т.н. Яскевича Е.Е, ООО "НПЦПО", М. 2017 г, стр. 8, земельные участки под торговлю и сервис отнесены к одной ценовой группе. Корректировка не требуется. По приведенной административным ответчиком корректировке стоимость земельных участков под офис и торговлю одинаковая, что нельзя признать верным.

Письменные пояснения эксперта на все поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента

рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 28 апреля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость части нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 3 128, 4 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 228 130 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 3 816 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 158 799 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 апреля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2021 года