Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 02 сентября 2021 г. по делу N 33-4768/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Щукина А.Г, судей Кочеровой Л.В, Лозовой Ж.А, при секретаре Говорун А.С.

рассмотрела в судебном заседании 02 сентября 2021 года дело по апелляционным жалобам представителя Министерства имущественных отношений Омской области Лукьяновой Н.М. и ответчика Макарова В.М. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от "... ", которым постановлено:

"Исковые требования Министерства имущественных отношений Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с Макарова В. М. в пользу Министерства имущественных отношений Омской области задолженность по арендной плате в размере "... "

В удовлетворении иных требований - отказать.

Взыскать с Макарова В. М. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере "... "".

Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных отношений Омской области обратилось в суд с иском к Макарову В.М. о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование истец указал, что в собственности Омской области находится земельный участок с кадастровым номером N "... ", предоставленный по договору аренды "... "

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположено, в том числе здание гаража, общей площадью "... " м?, находящееся с "... " в общей долевой собственности Макарова В.М. и Коваленко С.В.

Просил с учетом уточнений взыскать с Макарова В.М. задолженность по арендной плате за период с "... " по "... " в размере "... ", проценты за пользование чужими денежными средствами за период с "... " по "... " в размере "... ".

Определением и протокольным определением Куйбышевского районного суда г. Омска от "... " и от "... " к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Коваленко С.В. и "... " в лице конкурсного управляющего.

Представители истца Министерства имущественных отношений Омской области Махалов А.Г. и Лукьянова Н.М. в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Макаров В.М. участия не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика Пономарев Н.А. пояснил, что требования о взыскании задолженности за пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером N "... " в виде неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат.

Третьи лица Коваленко С.В. и "... " в лице конкурсного управляющего Левченко Е.И. в судебном заседании участия не принимали.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных отношений Омской области Лукьянова Н.М. просит решение суда отменить в части отказа во взыскании денежных средств в размере "... " за период с "... " по "... " и принять в этой части новое решение. Просила принять во внимание, что ответчик дополнительное соглашение к договору аренды не подписывал, соответственно, отношения между сторонами договора в части размера взыскания пени не урегулированы. Считает, что подлежат применению положения ст. 395 ГК РФ.

В апелляционной жалобе ответчик Макаров В.М. просит решение суда отменить. Ссылаясь на судебную практику, считает, что суд должен был определить правомочия арендатора по распоряжению своими правами. Указал, что не должен был вносить арендную плату до момента исполнения истцом своей обязанности по признанию ответчика арендатором земельного участка и включению его в договор аренды с указанием размера и порядка уплаты арендной платы и с осуществлением действий по государственной регистрации таких изменений. Решение суда в части взыскания с ответчика задолженности в виде арендной платы за пользование участком за период спора между сторонами по вопросу признания за Макаровым В.М. статуса арендатора земельного участка противоречит действующему законодательству. Просил принять во внимание, что размер арендной платы за пользование земельным участком по вине истца не был определен. Привел довод о том, что является с момента перехода к нему права собственности на здание гаража, арендатором земельного участка площадью "... "? в установленных и определенных границах; с момента государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером N "... " земельный участок с кадастровым номером N "... " прекратил свое существование как объект договора аренды. Полагает, что отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору от "... ", при этом данным доводам судом не была дана надлежащая оценка. Как не дана оценка и недобросовестным действиям истца. Просил учесть, что в связи с распоряжением от "... " ответчику был прегражден доступ на земельный участок с кадастровым номером N "... ".

В возражениях на апелляционную жалобу Макарова В.М. представитель Министерства имущественных отношений Омской области Черных Д.Д. просит жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

В пояснениях третье лицо Коваленко С.В. не соглашается с решением суда, полагая, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика Макарова В.М. Пономарева Н.А. и представителя Министерства имущественных отношений Омской области Степанову Т.А, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела "... " между субъектом Российской Федерации - Омская область, представляемой Министерством имущественных отношений Омской области (арендодатель) и "... " (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области N N "... "

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на "... " лет с "... " по "... " земельный участок из земель населенных пунктов, площадью "... " м?, находящийся в собственности Омской области, с кадастровым номером N "... ". Местоположение участка установлено по адресу: "... ". Разрешенное использование участка - для производственных целей (п. 1.2); целевое назначение аренды участка - под здание (п. 1.3).

В соответствии с положениями раздела 2 указанного договора арендная плата за участок уплачивается арендатором ежемесячно за каждый месяц до 5 числа месяца, за который производится оплата. Арендная плата за участок определяется согласно расчету, являющемуся неотъемлемым приложением к договору. По условиям договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год с учетом изменения потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, определяемыми в соответствии с действующим законодательством.

На земельном участке с кадастровым номером "... " находятся объекты недвижимого имущества: фармацевтическая фабрика (главный корпус), общей площадью "... " м?, здание гаража, общей площадью "... " м?, здание проходной, общей площадью "... " м?, здание склада, общей площадью "... " м?, расположенные по адресу: "... "

Право общей долевой собственности Макарова В.М. и Коваленко С.В. на нежилое здание - гараж, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером "... ", зарегистрировано в ЕГРН "... ".

При разрешении спора районным судом было также установлено, что решением Центрального районного суда г. Омска от "... ", с учетом апелляционного определения Омского областного суда от "... ", на Министерство имущественных отношений Омской области возложена обязанность включить Макарова В.М. и Коваленко С.В. в качестве арендаторов земельного участка в договор аренды земельного участка от "... " N "... ", направив подписанный проект дополнительного соглашения к указанному договору о предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания гаража, площадью "... " м?, кадастровый N "... ", принадлежащего "... " и "... " Судебные инстанции также признали незаконным распоряжение Министерства имущественных отношений Омской области от "... " N "... "-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области".

Обращаясь в суд с настоящими требованиями с учетом уточнений, Министерство имущественных отношений Омской области полагало подлежащим взысканию с ответчика Макарова В.М. задолженность по арендной плате в размере "... " за период с "... " по "... ", а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении уточненных исковых требований; взыскал с Макарова В.М. задолженность по арендной плате в размере "... ", распределив между сторонами судебные расходы по оплате государственной пошлины; в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказал.

Не соглашаясь с решением суда Макаров В.М. в апелляционной жалобе указал на отсутствие доступа к гаражу, в связи с изданием Министерством имущественных отношений Омской области распоряжения от "... " N "... "-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области", в связи с чем полагал, что не имеется оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным доводом в силу следующего.

По смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Применительно к рассматриваемому гражданскому правовому спору судом было установлено, что ранее Макаров В.М. и Коваленко С.В. обращались в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным решения Управления Росреестра о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N "... ", обязании административного ответчика снять с кадастрового учета данный участок. Решением Центрального районного суда г.Омска от "... ", вступившим в законную силу от "... ", в удовлетворении административного иска было отказано. При рассмотрении кассационной жалобы Макарова В.М. и Коваленко С.В. судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции отменила судебные акты суда первой и второй инстанции. При этом указала, что по смыслу п.3 ст.552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ в результате перехода права собственности на здание гаража административные истцы приобрели право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, прежний собственник объекта недвижимости - областное государственное унитарное предприятие "Омская фармацевтическая фабрика", выразив свою волю на отчуждение здания, по сути, отказался и от использования части необходимого для его эксплуатации участка.

Кроме того, решением Центрального районного суда г. Омска от "... ", вступившим в законную силу "... ", был удовлетворен административный иск Макарова В.М. и Коваленко С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконной постановку на кадастровый учет земельного участка, возложении обязанности на ответчика снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером N "... "

Разрешая спор, суд пришел к выводу, что с "... " (государственной регистрации права собственности на гараж) к Макарову В.М. перешло право на пользование соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером N "... " на тех же условиях и в том же объеме, что и прежним собственником - "... "

Следовательно, с указанного периода Макаров В.М. приобрел право пользования спорным земельным участком, занятым гаражом, и необходимым для его использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По правилам ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата.

Анализируя обстоятельства рассматриваемого спора, позицию сторон в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что юридически значимым по делу обстоятельством является факт установления фактической возможности у Макарова В.М. пользоваться принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

При этом ответчик, не соглашаясь с заявленными требованиями, ссылался на то, что с "... " года у него отсутствовал доступ к принадлежащему ему зданию гаража, поскольку он был ограничен конкурсным управляющим ОГУП "... " в доступе на территорию через ворота проходной - единственным местом прохода к гаражу. Указанные события произошли в результате принятия Министерством имущественных отношений Омской области незаконного распоряжения от "... " N "... "-р.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, доказательств, что вследствие формирования земельного участка с кадастровым номером N "... " был фактически ограничен доступ Макарову В.М. к принадлежащему ему имуществу, не приведено. Наличие каких-либо препятствий со стороны истца не нашло своего подтверждения в материалах дела.

В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции судебная коллегия установила, что Омским областным судом рассматривалась апелляционная жалоба Коваленко С.В. на заочное решение Центрального районного суда г. Омска от "... " по гражданскому делу N "... " по иску Министерства имущественных отношений Омской области к Коваленко С.В. о взыскании задолженности за пользование земельным участком (номер, присвоенный судом апелляционной инстанции N "... ").

В целях всестороннего и полного рассмотрения апелляционных жалоб Макарова В.М. и представителя Министерства имущественных отношений Омской области, а также установления всех юридически значимых по делу обстоятельств судебной коллегией были исследованы материалы указанного гражданского дела.

В соответствии с письменными пояснениями арбитражных управляющих Левченко Е.И, Бегаля П.В. и Наймаера В.В, поочередно осуществлявших обязанности конкурсных управляющих "... " в период с "... " по настоящее время, ограничение доступа к спорному гаражу отсутствовало. Кроме того, "... " Наймаер В.В. указал, что ключи от общих ворот всегда находились на проходной "... ", которое арендует помещение на данном земельном участке и ежедневно осуществляет завоз сырья и вывоз готовой продукции. Он также получал ключи на стойке охраны, расписываясь в журнале о выдаче ключей. С "... " на воротах висел незакрытый замок.

Судом апелляционной инстанции по делу N "... ", а также при рассмотрении данного дела было достоверно установлено, что ключи от ворот хранятся на проходной "... " и собственники гаража, как и собственники иных помещений имеют к ним доступ.

Копии материалов гражданского дела N "... " по апелляционной жалобе Коваленко С.В. на заочное решение Центрального районного суда г. Омска от "... " были приобщены судебной коллегией к материалам настоящего гражданского дела.

Данных, опровергающих установленные обстоятельства, сторонами не представлено. Сведений об обращении Макарова В.М. за выдачей ключей и/или их дубликата от ворот, доказательств, что ему было отказано в их выдачи в спорный период материалы дела не содержат.

При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что с момента регистрации права собственности Макарова В.М. на гараж по "... " года сложившийся порядок прохода на территорию, необходимость получения ключей на проходной от ворот не создавал для ответчика препятствия в пользовании принадлежащим ему имуществом.

Доводы стороны ответчика, что до спорного периода ворота не закрывались на замок опровергаются ответом арбитражного управляющего Левченко Е.И, из которого следует, что в период с "... " по "... " исполнял обязанности конкурсного управляющего "... " ключи от общих ворот находились на проходной. Ограничений в пользовании зданием и территорией у Коваленко С.В. и Макарова В.М. не имелось.

Ссылка стороны ответчика о том, что в результате действий Министерства имущественных отношений Омской области имелись препятствия для заключения соответствующих договоров с энергоснабжающими организациями также подлежит отклонению, поскольку доказательства подтверждающие данные обстоятельства не приведены.

Доводы подателя апелляционной жалобы в названной части признаны несостоятельными.

Поскольку в процессе рассмотрения дела факт осуществления препятствий истцом в фактическом пользовании земельным участком ответчиком не нашел своего подтверждения, земельным законодательством предусмотрен принцип платности за пользование земельным участком, суд обоснованно не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы с Макарова В. М. в размере "... ". При этом отсутствие договора аренды, либо письменного дополнительного соглашения к нему не освобождает ответчика от осуществления арендной платы за пользование землей.

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды не заключено по настоящее время, данный факт не свидетельствует о невозможности пользоваться гаражом и арендованным земельным участком как с момента регистрации прав ответчика на объект недвижимости, так и после издания Министерством имущественных отношений Омской области распоряжения от "... " N "... "-р.

Ссылка ответчика на апелляционное определение Омского областного суда от "... " по делу N "... " (N "... "), а также на проведенное экспертное исследование основанием для иного вывода не является, поскольку предметом судебного разбирательства являлась законность выдела земельного участка с кадастровым номером N "... ", обстоятельства фактической возможности доступа к гаражу не исследовались. Экспертом обстоятельства наличия либо отсутствия у собственников гаража ключей/дубликатов ключей от ворот проходной или возможности их получения на проходной "... " не выяснялись.

Сам факт издания Министерством имущественных отношений Омской области распоряжения при отсутствии доказательств свидетельствующих о наличии препятствий в фактическом использовании земельного участка, а именно для прохода к гаражам, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей.

Оценивая доводы сторон в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не доказал факт нарушения его прав как арендатора в виде отсутствия доступа к принадлежащему ему гаражу, вследствие действий истца, в связи с чем наряду с иными арендаторами он обязан вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от "... " N "... " с момента государственной регистрации за ним права собственности на здание принадлежащего ему гаража. Выводы районного суда в указанной части являются обоснованными и соответствуют положениям ст. 65 ЗК РФ, предусматривающем платность использования земли.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, указанные в ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется с момента вступления в силу нормативного акта, меняющего размер такой платы или методику ее расчета. Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется на основании нормативного акта органа власти независимо от механизма ее расчета, предусмотренного договором.

В силу приведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств районный суд обоснованно пришел к выводу, что с "... " Макаров В.М. обязан оплачивать арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером N "... " на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Анализируя представленный истцом расчет суммы задолженности ответчика, суд признал его арифметически правильным и определилк взысканию с Макарова В.М. сумму в размере "... ". Поскольку убедительных доказательств в опровержение данному выводу суду апелляционной инстанции не приведено, коллегия не усматривает поводов для апелляционного вмешательства в решение суда в указанной части.

Вместе с тем, соглашаясь с решением районного суда в части взыскания с ответчика суммы долга по арендным платежам, судебная коллегия не находит оснований для того, чтобы согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Министерства имущественных отношений Омской области о взыскании с Макарова В.М. процентов за пользование чужими денежными средствами. Доводы апелляционной жалобы истца в рассматриваемой части коллегия полагает заслуживающими внимания.

Поскольку материалами дела был достоверно установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств Макаровым В.М, который не вносил арендную плату, руководствуясь положениями ст. 395 ГК РФ, коллегия считает возможным взыскать с него в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с "... " по "... " в размере "... ". Оснований сомневаться в арифметической правильности расчета процентов, приведенного в исковом заявлении, не имеется.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы представителя Министерства имущественных отношений Омской области коллегия находит обоснованными.

Поскольку районным судом при вынесении обжалуемого решения допущены нарушения норм материального права, решение суда от "... " с учетом заслуживающих внимание доводов апелляционной жалобы представителя истца подлежит отмене в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме этого, анализируя приведенные выше фактические обстоятельства рассматриваемого спора, а также иные установленные по делу данные, руководствуясь положениями ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, коллегия полагает необходимым определить к взысканию с Макарова В.М. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере "... ".

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 15 июня 2021 года отменить в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с Макарова В. М. в пользу Министерства имущественных отношений Омской области проценты за пользование чужими денежными средствами за период с "... " по "... " в размере "... "

Взыскать с Макарова В. М. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере "... "

Апелляционную жалобу Макарова В. М. оставить - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено "... ".