Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 06 октября 2021 г. по делу N 66а-1228/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кошелевой И.Л, судей Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б, при секретаре-помощнике судьи Дерюшевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-215/2021 по административному исковому заявлению отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 2 сентября 2020 года N 582, по апелляционной жалобе представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области на решение Свердловского областного суда от 22 июня 2021 года, которым административное исковое заявление отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Переверзиной Е.Б, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

отраслевой орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" обратился в Свердловский областной суд с административным иском об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия) от 2 сентября 2020 года N 582, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке, в сумме 246 400 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 26 июня 2020 года издано постановление администрации Серовского городского округа N 897 о предоставлении в собственность за плату Зеленской К.Д. земельного участка площадью 1600 кв.м с кадастровым номером N. Отраслевому органу администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" постановлено заключить с Зеленской К.Д. договор купли-продажи по цене 525 699 рублей 84 коп. 26 июня 2020 года между муниципальным образованием Серовский городской округ в лице заместителя главы администрации Серовского городского округа - председателя отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" и Зеленской К.Д. заключён договор купли-продажи N земельного участка, по условиям которого Зеленская К.Д. обязалась оплатить выкупную цену в размере 525 699, 84 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 28 сентября 2020 года в орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" от административного истца поступило заявление о внесение в постановление N897 изменения по размеру выкупной цены земельного участка, в связи с вынесением комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решения от 2 сентября 2020 года N 582 об изменении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке в размере 246 400 рублей.

Решением Свердловского областного суда от 22 июня 2021 года административный иск удовлетворён. Суд признал незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 2 сентября 2020 года N 582 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке, в сумме 246 400 рублей. Также суд постановилисключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 246 400 рублей.

В апелляционной жалобе комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области просит отменить решение Свердловского областного суда от 22 июня 2021 года, считая его незаконным и необоснованным. Податель жалобы указывает, что 21 августа 2020 года в комиссию поступило заявление от Зеленской К.Д. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, арендатором которого она являлась. Основания для отказа в принятии заявления к рассмотрению, установленные пунктом 15 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2021 года N 263 (далее по тексту - Порядок), отсутствовали. Установленные законодательством сроки уведомления органа местного самоуправления и правообладателя объекта недвижимости, а также размещения информации о проведении заседания комиссии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", не нарушены. Комиссией принято решение от 2 сентября 2020 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере 246 400 рублей, установленной в отчёте об оценке от 12 августа 2020 года N 278/2020. В решении суд ссылается на пункт 20 Порядка, включая положение абзаца 2 пункта 20 о необходимости предоставления положительного экспертного заключения, соответствующего требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, в случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более, чем на тридцать процентов, в то время как настоящее положение отменено решением Верховного суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 года N АКПИ18-142. Данное положение не могло быть положено в основу принятия судом решения об удовлетворении требований о признании решения комиссии незаконным.

В отзыве на апелляционную жалобы представитель административного истца просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области без удовлетворения.

Административный истец, административные ответчики и заинтересованные лица, извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Представителями отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом", комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области заявлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителей. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учётом особенностей, установленных настоящей главой.

Частью первой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу части двадцать седьмой статьи 24.18 названного Федерального закона решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, Зеленская К.Д. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - деловое управление, площадь земельного участка 1600 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 184 704 рублей по состоянию на 19 марта 2020 года определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Уральскому федеральному округу с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3 865, 44 рублей/кв.м для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения в кадастровом квартале N, утверждённого приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области".

26 июня 2020 года издано постановление администрации Серовского городского округа N 897 о предоставлении в собственность за плату Зеленской К.Д. земельного участка площадью 1600 кв.м с кадастровым номером N. Отраслевому органу администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" постановлено заключить с Зеленской К.Д. договор купли-продажи по цене 525 699 рублей 84 коп. 26 июня 2020 года между муниципальным образованием Серовский городской округ в лице заместителя главы администрации Серовского городского округа - председателя отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" и Зеленской К.Д. заключён договор купли-продажи N земельного участка, по условиям которого Зеленская К.Д. обязалась оплатить выкупную цену в размере 525 699, 84 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Оплата Зеленской К.Д. произведена не была.

Считая определённую кадастровую стоимость названного земельного участка не соответствующей действительной стоимости, Зеленская К.Д. 21 августа 2020 года обратилась в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, с приложением отчёта об оценке от 12 августа 2020 года N 278/2020, выполненного оценщиком ООО "Независимая оценочная компания "НЭКС" Боровковой С.В.

Решением комиссии от 2 сентября 2020 года N 582 удовлетворено заявление Зеленской К.Д, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 19 марта 2020 года в размере его рыночной стоимости равной 246 400 рублей на основании отчёта об оценке.

Суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, проанализировав подлежащее в данном случае применению законодательство, пришёл к правильному выводу о том, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы комиссии, что не оспаривалось сторонами по делу, вместе с тем решение комиссии не может быть признано законным и обоснованным.

С целью установления соответствия представленного комиссии отчёта об оценке от 12 августа 2020 года N 278/2020 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца определением Свердловского областного суда от 6 апреля 2021 года назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр экономического содействия" Скрипник Н.А. от 27 апреля 2021 года N 1763/2021, отчёт об определении рыночной стоимости от 12 августа 2020 года N 278/2020, выполненный оценщиком ООО "Независимая оценочная компания "НЭКС" Боровковой С.В. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, учитывая, что отчёт об оценке от 12 августа 2020 года N 278/2020, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, судебная коллегия находит правильным выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права административного истца, как получателя арендной платы (выкупной стоимости), что влечёт признание решения незаконным.

Оценивая заключение судебной экспертизы, иные имеющиеся по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что судебный эксперт ответил на все поставленные перед ним вопросы, мотивировав свои выводы.

Согласно заключению эксперта, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком Боровковой С.В. не соответствует требованиям пункта 8ж ФСО-3. На титульном листе отчёта и далее по тексту отчёта выявлено несоответствие наименования объекта оценки; пункту 22б ФСО-7. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из названных факторов должно быть единообразным. Объект-аналог N 1, согласно указанному оценщиком источнику, предназначен под коммерческую застройку. Отсутствует информация о введении корректировки на назначение. Данное несоответствие оказывает влияние на итоговый результат оценки; пункту 22е ФСО-7. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Сведений об имущественных правах на объект-аналог N 1, согласно указанному оценщиком источнику, не имеется. Оценщик в отчёте указывает передаваемые права на объект-аналог N 1 -аренда. Отсутствует источник, подтверждающий, что передаваемые права на объект-аналог N 1-аренда. Данное несоответствие вводит в заблуждение и подводит под сомнение возможность использования данного аналога при расчётах, оказывает влияние на итоговый результат оценки. Составленное заключение эксперта является отрицательным.

Судебная коллегия в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы. Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями законодательства, на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупреждена об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

Ссылка в решении суда на пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, который решением Верховного суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 года частично признан недействующим, основанием для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Данные положения, согласно которым при пересмотре в комиссии кадастровой стоимости объекта недвижимости, отличающейся более чем на тридцать процентов от его рыночной стоимости, достоверность рыночной стоимости подтверждается положительным экспертным заключением на отчёт об оценке объекта оценки, не подлежат применению в силу несоответствия его нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, которая в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 года N172-ФЗ не предусматривает положительное экспертное заключение в числе документов, представляемых при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение Верховного Суда РФ от 26 апреля 2018 года NАКПИ18-142).

В то тоже время, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку в силу требований статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное, экспертиза должна быть направлена на проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о несоответствии отчёта от 12 августа 2020 года N 278/2020 положениям Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, учитывая при этом, что заключение судебной экспертизы ничем не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, признав оспариваемое решение комиссии, основанное на отчёте об оценке, незаконным.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся представителем комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского областного суда от 22 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области - без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи