Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 29 сентября 2021 г. по делу N 33-26910/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Артемьевой Ю.А, судей Поляковой Ю.В, Рыбачук Е.Ю, при ведении протокола помощником судьи Л, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Маслова А. В, Николаева Д. С. на решение Щелковского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" по гражданскому делу "данные изъяты" ("данные изъяты";)по иску Кошкина М. С. к ДНТСН "Полет" о признании права собственности на земельный участок, установлении его границ и по встречному иску Маслова А. В, Николаева Д. С. к Кошкину М. С, ДНТСН "Полет" о признании договора купли-продажи ничтожным, заслушав доклад судьи Артемьевой Ю.А.

объяснения Кошкина М.С, представителя Кошкина М.С. Сафронова П.В, представителя Маслова А.В. и Николаева Д.С. - Петурова М.А, УСТАНОВИЛА:

Кошкин М.С. обратился в суд с иском с учетом уточнения к ДНТСН "Полет", Маслову А.В, Николаеву Д.С. о признании права собственности на земельный участок, приобретенный на основании договора купли продажи от "данные изъяты", и снятию обременения (ограничения) в отношении государственной регистрации права собственности земельного участка к.н. "данные изъяты" ("данные изъяты" на первичном Генеральном плане застройки ДНТ СН Полет или "данные изъяты" согласно обновленному генеральному плану застройки) площадью 600 кв.м. в соответствии с границами определенными судебной экспертизой.

В обоснование иска ссылался на то, что "данные изъяты" между ним и ДНТСН "Полет", в лице Рекута А.Л, был заключен договор купли-продажи земельного участка "данные изъяты" согласно генплану застройки ДНТСН "ПОЛЕТ", площадью 600 кв.м, находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: "данные изъяты", с кадастровым номером "данные изъяты", стоимость которого определена в размере 350 000 рублей. Истец оплатил полную стоимость договора, между тем ответчик на регистрацию договора купли-продажи земельного участка в МФЦ г. Щелково не явился, от государственной регистрации договора купли-продажи уклоняется, в связи с чем, истец просит признать за ним право собственности на спорный земельный участок со снятием с земельного участка наложенного обременения в пользу Маслова А.В. и Николаева Д.С.

Маслов А.В. и Николаев Д.С. обратились в суд со встречным иском к Кошкину М.С.и ДНТСН "ПОЛЕТ" о признании договора купли-продажи земельного участка б\н от "данные изъяты" недействительным, мотивируя свои требования тем, что Рекута А.Л, не имел полномочий на заключение договора в интересах ДНТСН "ПОЛЕТ" т.к. земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040371:124 не принадлежал ДНТСН, земельный участок с таким номером не существует.

В судебном заседании Кошкин М.С. и его представитель Сафронов П.В. первоначальный иск поддержали, просили удовлетворить, возражали против удовлетворения встречного иска, заявили о пропуске Масловым А.В. и Николаевым Д.С. срока исковой давности.

Представитель ДНТСН "Полет" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, в письменных пояснения против удовлетворения иска Кошкина М.С. не возражал.

Николаев Д.С. и Маслов А.В. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, их представитель по доверенности Маслова С.В. требования первоначального иска не признала, просила удовлетворить встречный иск.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по Московской области, УФСГР кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Решением Щелковского городского суда Московской области от "данные изъяты" исковые требования Кошкина М.С. удовлетворены. За Кошкиным М.С. признано право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, соответствующего расположению земельного участка "данные изъяты" отраженного на новом генеральном плане ДНТСН "Полет", полностью расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в границах, установленных дополнительной судебной землеустроительной экспертизой.

Прекращено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона в пользу Маслова А.В. и Николаева Д.С. в отношении земельного участка площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" отраженного на новом генеральном плане ДНТСН "Полет", полностью расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". Встречный иск Маслова А.В, Николаева Д.С. оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением, Маслов А.В. и Николаев Д.С. обжалуют его в апелляционном порядке, в жалобе просят о его отмене ввиду неверного применения судом норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Маслова А.В. и Николаева Д.С. Петурова М.А. доводы жалобы поддержала, просила удовлетворить.

Кошкин М.С. и его представитель Сафронов П.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения жалобы, просили отказать.

Представители ДНТСН "Полет", третьих лиц Управление Росреестра по Московской области, УФСГР кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленное решение не соответствует исходя из следующего.

Судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

"данные изъяты" между Кошкиным М.С. и ДНТСН "ПОЛЕТ", в лице заместителя председателя Рекуты А.Л, заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Кошкин М.С. приобрел в собственность земельный участок площадью 600 кв.мпод номером 17 согласно генплану застройки ДНТСН "ПОЛЕТ", находящийся в составе земельного участка, расположенного по адресу: "данные изъяты" с кадастровым номером "данные изъяты".

Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что данный земельный участок оформляется в собственность Покупателю путем размежевания земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" (л.д. 9).

Во исполнение п. 3.1 Договора, Кошкин М.С. оплатил продавцу полную стоимость земельного участка в размере 350 000 рублей, о чем в материалы дела представлена квитанция ДНТСН "ПОЛЕТ" к приходному кассовому ордеру б\н от "данные изъяты" на сумму 320 000 рублей за подписью Рекута А.Л. (л.д. 10).

"данные изъяты" между Масловым А.В, Николаевым Д.С, с одной стороны, и ДНТСН "ПОЛЕТ", с другой, заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка участок с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 15538+/-87 кв.м, в соответствии с которым ДНТСН "ПОЛЕТ" покупает земельный участок по адресу: "данные изъяты" 480 метров северо-восточное, который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 104578 кв.м, категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование - дачное строительство.Договором предусмотрена оплата по частям. В виду того, что расчет между сторонами не произведен, в силу закона у Николаева Д.С, Маслова А.В. возникло право залога на указанный земельный участок (п. 2.6 договора). Основанием для прекращения залога является полная оплата цены договора в размере 7 600 000 рублей (п.2.7 договора). Николаев Д.С. и Маслов А.В. обязуются в течении 5 рабочих дней с момента полной оплаты ДНТСН "Полет" 7 600 000 рублей, снять право залога в отношении вышеуказанного земельного участка (п. 2.9 договора). Из представленной выписки из ЕГРН следует, что залог в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" не снят.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что предмет договора содержит данные, позволяющие определенно установить предмет договора - земельный участок, договор является возмездным, оплаченным Кошкиным М.С. в полном объеме поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не может признать выводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.

Из представленных материалов следует, что по договору купли-продажи "данные изъяты" Кошкин М.С. приобретаетземельный участок "данные изъяты" согласно генплану застройки ДНТСН "ПОЛЕТ", категория земель: сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, площадь: 600 кв.м, который входит в состав земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу "данные изъяты" Данный объект (участок "данные изъяты", согласно генерального плана застройки ДНТСН "Полет"), оформляется в собственность Покупателю, путем размежевания земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".На момент заключения договора земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 104578 кв.м. принадлежал Маслову А.В, Николаеву Д.С. Надлежащие доказательства свидетельствующие, что на момент подписания договора было произведено межевание и составлен Генеральный план застройки ДНТСН "Полет" участка с кадастровым номером "данные изъяты" не представлены.

Представлено соглашение от "данные изъяты" о бронировании земельного участка "данные изъяты" площадью шесть соток по адресу: "данные изъяты" к.н. "данные изъяты", подписанное от имени Николаева Д.С. и Маслова А.В. Рекутом А.Л... (т.1. л.д.47-48). Указано, что последний действует на основании договора "данные изъяты" от "данные изъяты". Схема в материалы дела не представлена. "данные изъяты" земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 109210 кв.м.

Согласно агентского договора на условиях поручения от "данные изъяты". Рекуте А.Л. поручается от имени Маслова А.В, Николаева Д.С. совершать действия, направленные на поиск покупателей для заключения договора по реализации объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 109210 кв.м. по адресу: "данные изъяты"л.д.50). Согласно п.1.2 указанного договора Агенту представлено эксклюзивное право на поиск покупателя указанного объекта. Право на подписание договоров или каких- либо соглашений, получение денежных средств договором не представлено.

Судом первой инстанции сделан вывод, что Кошкин С.М. действуя добросовестно, не знал и не мог знать об отсутствии у Рекута А.Л. должных полномочий на продажу спорного земельного участка, поскольку, заключая договор действуя разумно и добросовестно, полагался на заверения продавца и предоставленные ему сведения.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом. В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Разумное поведение покупателя земельного участка предполагает совершение им действий по установлению собственника покупаемого объекта недвижимости и проверке полномочий продавца на отчуждение данного объекта недвижимости. Надлежащие доказательства, свидетельствующие, что истцом были проверены правоустанавливающие документы на приобретаемый им земельный участок истцом не представлены. В момент заключения договора купли продажи земельного участка, земельный участок не принадлежал ДНТСН "ПОЛЕТ", доказательства представления истцу генерального плана застройки ДНТСН "Полет" на момент заключения договора отсутствуют. Представленный в материалы дела Генеральный план ДНСНТ "ПОЛЕТ", утвержден "данные изъяты" на земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", т.е. участков выделенными позднее из участка с кадастровым номером "данные изъяты" (т.1 л.д. 73).Представленная в материалы дела копия фрагмента генерального плана территории ДНТ СТ "Полет" (л.д.92) является копией с фрагмента плана от "данные изъяты".

Решением собственников от "данные изъяты" земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" разделен на земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты".

ДНТСН "Полет" приобрел земельный участок "данные изъяты" площадью 15 538 кв.м. по договору купли-продажи лишь "данные изъяты" (л.д.148-151).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли продажи от "данные изъяты" содержит все данные позволяющие определенно установить приобретаемый истцом земельный участок. Судебная коллегия считает данный вывод ошибочным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли продажи земельного участка являются цена, предмет договора. В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). В договоре отсутствует указания на кадастровый номер земельного участка площадью 600 кв.м... Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Объектом гражданских прав и обязанностей может быть только индивидуализированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, имеющий определенное местоположение, границы и координаты.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Между тем, договором определено только, что земельный участок площадью 600 кв.м. расположен в границах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 104578 кв.м. Таким образом, договор не позволяет однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.

Генеральный план ДНСНТ "ПОЛЕТ", на момент заключения спорного договора купли-продажи, в соответствии с которым определен отчуждаемый земельный участок площадью 600 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040371:124, в материалы дела не представлен.

В рамках проведенной ИП Белюшковой А.В. судебной землеустроительной экспертизы сделан вывод, что местонахождение земельного участка, находящегося в фактическом пользовании истца, соответствует конфигурации и метонахождению земельного участка, обозначенного на плане под номером 12. Таким образом, исследуемый земельный участок Кошкина М.С. в генплане обозначен под номером 12, а в договоре купли продажи от "данные изъяты" по старой нумерации номером 17.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленное заключение эксперта, по проведенной судебной землеустроительной экспертизе, судебная коллегия считает, что сделанные выводы не могут быть положены в основу судебного акта, в силу наличия сомнений в их обоснованности и противоречий с представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно заключения судебной экспертизы в ходе обследования, установлено, что границы земельного участка, находящегося в фактическом пользовании истца на месте не огорожены по периметру, границы участка определены по столбам, указанным Кошкиным М.С. (т.1. л.д.85). При этом в заключении не указано, каким образом эксперт приходит к выводу о соответствии земельного участка "данные изъяты", расположенного на участке с кадастровым номером "данные изъяты", участку "данные изъяты" на земельном участке "данные изъяты", при отсутствии в материалах дела генерального плана межевания участка с кадастровым номером "данные изъяты" и отсутствии в договоре сведений о границах земельного участка площадью 600 кв.м... Надлежащие доказательства, подтверждающие данный вывод, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, представленное заключение не отвечает критериям обоснованности и достоверности.

Учитывая, что предмет договора купли продажи земельного участка от "данные изъяты" не определен, спорный договор не может быть признан заключенным, основания для удовлетворения требований Кошкина М.С. о признании права собственности на спорный земельный участок отсутствуют. В связи с чем также отсутствуют основания для удовлетворения требования о снятии ограничения со спорного земельного участка, поскольку оно является производным от основного требования.

На основании изложенного, учитывая отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о достижении между сторонами соглашения о предмете договора от "данные изъяты", доказательств проявления истцом при заключении сделки должной осмотрительности и разумности, судебная коллегия приходит к выводу оботмене решения в части удовлетворения исковых требований и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требованийо признании права собственности на земельный участок, снятии обременения с земельного участка.

В удовлетворении встречных исковых требований Маслова А.В. и Николаева Д.С. о признании договора купли-продажи земельного участка б\н от "данные изъяты", заключенного с Кошкиным М.С, недействительным, судом первой инстанции отказано ввиду того, что спорный договор является возмездной сделкой, одобренной решением правления ДНТСН "ПОЛЕТ" и им не оспоренной. Также суд указал на пропуск Масловым А.В. и Николаевым Д.С. срока исковой давности.

С указанными выводами судебная коллегия не может согласиться.

В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательство, что Маслов А.В. и Николаев Д.С. знали или могли узнать о заключении спорного договора купли продажи земельного участка в 2018г. не представлены.

Учитывая отсутствие согласованного предмета договора купли- продажи земельного участка от "данные изъяты" возмездность сделки и последующее одобрение ее правлением ДНТСН "ПОЛЕТ" не имеет правового значение.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска Маслова А. В, Николаева Д. С. к Кошкину М. С, ДНТСН "Полет" о признании договора купли-продажи от "данные изъяты" ничтожным подлежит отмене, как принятое на основании не правильного применения норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска Маслова А. В, Николаева Д. С. к Кошкину М. С, ДНТСН "Полет" о признании договора купли-продажи от "данные изъяты" ничтожным, в связи с незаключенностью оспариваемого договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щелковского городского суда Московской области от "данные изъяты" отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кошкина М. С. о признании права собственности на земельный участок, приобретенный на основании договора купли продажи от 19.12.2018г, и снятию обременения (ограничения) в отношении государственной регистрации права собственности земельного участка, отказать.

В удовлетворении встречного иска Маслова А. В, Николаева Д. С. к Кошкину М. С, ДНТСН "Полет" о признании договора купли-продажи от "данные изъяты" ничтожным отказать.

Председательствующий

Судьи