Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021 г. по делу N 8Г-13457/2021[88-14056/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Родиной А.К, судей Коренева А.С, Лезиной Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-19/2021 по иску Лыгаловой Эльвиры Альбертовны к Шадрину Вячеславу Геннадьевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, встречному исковому заявлению Шадрина Вячеслава Геннадьевича к Лыгаловой Эльвире Альбертовне о расторжении договора купли-продажи, по кассационной жалобе Шадрина Вячеслава Геннадьевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19.05.2021.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Лыгалова Э.А. обратилась в суд с иском к Шадрину В.Г. и просила взыскать задолженность по договору купли-продажи от 15.07.2020 в размере 900 000 руб.

В обоснование требований Лыгалова Э.А. указала, что Шадрин В.Г. по договору приобрел у неё нежилые помещения общей площадью 71, 8 кв.м по адресу: "данные изъяты" (далее - нежилые помещения) за 900 000 руб, однако свои обязательства по оплате приобретенной недвижимости не исполнил в полном объёме, несмотря на то, что в ЕГРН зарегистрирован переход перехода права собственности на нежилые помещения к Шадрину В.Г.

Шадрин В.Г. обратился в суд со встречным иском к Лыгаловой Э.А. и просил расторгнуть договор купли-продажи от 15.07.2020, прекратить запись в ЕГРН о регистрации права собственности Шадрина В.Г. на нежилые помещения.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи передача объекта осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, до настоящего времени объект недвижимости покупателю не передан, передаточный акт сторонами договора не подписан, нежилые помещения сданы в аренду Орлову, что ограничивает покупателя во владении. Поскольку не соблюдены существенные условия в виде подписания акта приема-передачи, а также передачи нежилого помещения свободного от прав третьих лиц, соответственно, не достигнуто соглашение по существенным условиям. Кроме того, отсутствует актуальная техническая документация, в помещении произведена перепланировка без наличия надлежащего разрешения, что нарушает его права пользования помещением.

Решением Верещагинского районного суда Пермского края от 04.02.2021 в удовлетворении исковых требований Лыгаловой Э.А. отказано, встречные исковые требования Шадрина В.Г. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19.05.2021 решение суда отменено, принято новое решение, которым исковые требования Лыгаловой Э.А. удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Шадрина В.Г. отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение, ссылаясь на его незаконность.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что имеются предусмотренные ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, заявленных Лыгаловой Э.А, поскольку пришёл к выводу, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости в связи с наличием существенного нарушении договора со стороны Лыгаловой Э.А. (подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд исходил из того, что Лыгалова Э.А. как продавец не передала нежилые помещение в соответствии с п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в нарушение п. 3.3 договора, которое является существенным условием договора купли-продажи. Кроме того, нежилое помещение находится в пользовании третьего лица (Орлова), при этом Шадриным В.Г. было соблюдено требование о досудебном порядке расторжения договора. В связи с удовлетворением встречного иска о расторжении договора суд отказал в удовлетворении требований о взыскании денежных средств по договору.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, поскольку пришёл к выводу, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи по требованию Шадрина В.Г.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что существенные условия договора купли-продажи недвижимости (предмет и цена) были определены, поэтому договор был заключен (ст. 432, п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лыгалова Э.А. исполнила свои обязательства по передаче объекта недвижимости, что подтверждается регистрацией перехода права собственности по договору, поскольку 27.07.2020 право собственности зарегистрировано за Шадриным В.Г, который в полном объёме не исполнил свои обязательства по договору в части уплаты покупной цены в размере 900 000 руб. Указание в договоре на то, что составление акта-приема передачи является неотъемлемой частью договора не освобождает ответчика от оплаты приобретенного имущества.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что Шадрин В.Г. не привел обстоятельств, которые в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о существенном нарушении договора со стороны Ладыгиной Э.А. Отсутствие фактического интереса в использовании помещений, несоставление акта приема-передачи объекта недвижимого имущества не является основанием для удовлетворения требования о расторжении договора. Наличие акта-приема передачи недвижимого имущества не является обязательным условием для совершения сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества. Кроме того, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет, напротив Лыгалова Э.А. предпринимала меры к передаче объекта в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако ответчик уклоняется от его подписания.

Ссылка стороны Шадрина В.Г. на то, что ответчику передано имущество ненадлежащего качества - обремененного правами третьего лица (помещения сданы в аренду Орлову) не свидетельствует о необходимости расторжения договора купли-продажи.

В кассационной жалобе Шадрин В.Г. настаивает на наличии оснований для расторжения договора, а соответственно, отсутствии оснований для взыскания с него платы по договору, при этом нарушено условие п. 3.3 договора о передаче нежилых помещений без обременений.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что доводы кассационной жалобы заслуживают внимания.

Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что составление акта приема-передачи объекта недвижимости сторонами предусмотрено как существенное условие договора, относительно которого сторонами было достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку составление акта приема-передачи относится к стадии исполнения договора.

Вместе с тем, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду неустановления наличия существенных нарушений со стороны продавца (подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) сделаны без исследования всех доводов, на которые ссылался Шадрин В.Г, а соответственно, при неустановлении такого обстоятельства как отсутствие существенных нарушений со стороны продавца нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, наличие договорных отношений по поводу недвижимости, которые в силу закона являются обязательными для приобретателя недвижимости, является обременением данного имущества.

Шадрин В.Г. последовательно ссылался на то, что нежилое помещение передано в аренду другому лицу, что влечет для Шадрина В.Г. как покупателя невозможность использовать нежилое помещение.

Выводы суда первой инстанции о том, что основанием для расторжения договора является факт передачи нежилых помещений Орлову в аренду сделаны фактически только на основании объяснений Шадрина В.Г, при этом обстоятельства, свидетельствующие или опровергающие данный довод, установлены не были. Вместе с тем является ошибочным и указание суда апелляционной инстанции на то, что не имеет значения ссылка Шадрина В.Г. на передачу нежилых помещений в аренду, поскольку при отсутствии доказательств того, что Шадрин В.Г. был согласен принять такое нежилое помещение при наличии обременения противоречит положениям п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом Шадрину В.Г. не было предложено представить доказательства наличия такого обременения. Соответственно, судами не обсуждался вопрос о наличии оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, пользователей нежилого помещения.

Также суды оставили без внимания довод Шадрина В.Г. о том, что в нежилом помещении была произведена перепланировка.

Само по себе наличие перепланировки не является безусловным основанием для расторжения договора. Вместе с тем, исходя из положений п. 14 ст. 1, ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства производится при наличии соответствующих разрешений, оформляемых органом местного самоуправления. Выполнение реконструкции без соблюдения установленного порядка может влечь за собой признание объекта самовольной постройкой, что влечёт за собой неблагоприятные последствия, в том числе запрет на совершение сделок с такой постройкой (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, данные обстоятельства судами не устанавливались, стороне продавца не предлагалось представить доказательства того, что отсутствовали изменение характеристик нежилого помещения, свидетельствующих о реконструкции, а если и имелись, то Шадрину В.Г. было известно об этом. В свою очередь, Шадрину В.Г. не было предложено представить доказательства того, что на случай изменения параметров объекта имелись основания для признания нежилого помещения самовольной постройкой.

Соответственно, не были установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что продавец исполнил обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, обсудить вопрос о наличии или отсутствии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить возникший спор исходя из установленных обстоятельств в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие по данному делу правоотношения.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19.05.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи