Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2021 г. по делу N 66а-1390/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-374/2021 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Центросклад" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 27 мая 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного истца Аксельрод А.В, судебная коллегия

установила:

административный истец ЗАО "Центросклад" обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 27 мая 2021 г. заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 9 758 000 руб. Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости определено считать 26 декабря 2020 г.

Заинтересованным лицом комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой Комитет просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Указывает на некорректный подбор объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Полагает, что объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки. Выражает несогласие с применением экспертом корректировки на торг 18%, как для пассивного рынка, к которому Ставропольский край и город Ставрополь не относится. Указывает на необоснованное применение корректировок на конфигурацию, рельеф и форму участка для аналогов, неприменение корректировок на наличие на объектах-аналогах N 2 и N 3 фундамента и асфальтового покрытия.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлены письменные возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, земельный участок находится в аренде у административного истца, расчет арендной платы за который осуществляется из кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 19 566 597, 15 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец представил отчет независимого оценщика ООО Консалтинговая компания "АРГУС" N от ДД.ММ.ГГГГ г, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка составила 8 032 000 руб.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства представителя административного истца определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания "Эксперт".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на 1 января 2019 г. определена рыночная стоимость земельного участка в размере 9 758 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости города Ставрополя, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

Все примененные корректировки, в том числе на масштаб (площадь), на условия рынка (торг), конфигурацию, форму и рельеф участков, вопреки доводам апелляционной жалобы, исследованы и описаны экспертом в экспертном заключении в разделе "Описание применяемых корректировок для объекта исследования".

Величина корректировки на торг в размере 18% определена экспертом в соответствии с выводами о неактивности рынка и данными Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2018 г. Применение корректировки как к неактивному рынку экспертом приведено на странице 41 заключения в разделе "Анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения" и обосновывается превышением удельного веса предложения по передаче прав на земельные участки производственного назначения, к которым отнесен объект оценки, над удельным спросом более чем в 45 раз, а также колебанием и неоднородностью цены предложений в течение коротких промежутков времени, снижением объема и уровня активности по операциям.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отсутствии повышающих корректировок на улучшения к объектам-аналогам N 2 и N 3 на наличие фундамента и асфальтового покрытия, судебная коллегия оставляет без удовлетворения. Обоснование их не применения приведено экспертом на страницах 81-82 заключения со ссылкой на наличие формального характера фундаментов, асфальтированности незначительной части аналога N 2. Экспертом приведены соответствующие фотографии земельных участков, а также данные публичной кадастровой карты.

Иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 27 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи