Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2021 г. по делу N 66а-1399/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Котченко Д.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-377/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000064-85) по административному иску Айрапетян Елены Ашотовны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "НЭКС" ФИО4, участвовавшей в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

26 декабря 2020 г. Айрапетян Е.А. посредством почтового отправления обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: для продолжения строительства объектов производственного назначения, для размещения промышленных объектов, площадью 5231 +/- 25 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором указанного земельного участка, на основании договора аренды от 29 января 2019 г. N, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 13 020 848, 27 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО5 согласно отчету N выполненному 24 декабря 2020 г, нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Протокольным определением от 15 февраля 2021 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Ставропольскому краю и заинтересованное лицо комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

15 февраля 2021 г. определением Ставропольского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 9 апреля 2021 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "НЭКС", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 5 242 003 руб.

Решением суда от 10 июня 2021 г. административное исковое заявление Айрапетян Е.А. удовлетворено, с учетом уточненного административного искового заявления.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5231 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: для продолжения строительства объектов производственного назначения, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: "адрес" установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 5 242 003 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Обжалуемым решением установлен период применения кадастровой стоимости с 1 января 2020 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН.

Вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции не разрешался.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "НЭКС" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении рыночной стоимости эксперт использовал объекты-аналоги значительно отличающиеся по площади от объекта исследования; применена значительная корректировка на торг и не применены корректировки на имеющиеся у объектов-аналогов значительные улучшения, что в совокупности повлияло на итоговую величину рыночной стоимости исследуемого земельного участка. Изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

Административный истец Айрапетян Е.А, представитель административного истца Дьякова Н.С, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, от представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административные ответчики Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество", администрация города Ставрополя, комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью "НЭКС" ФИО4, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Айрапетян Е.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: для продолжения строительства объектов производственного назначения, для размещения промышленных объектов, площадью 5231 +/- 25 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Право аренды зарегистрировано 15 февраля 2019 г. в органах регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края N, заключенного 29 января 2019 г. с администрацией города Ставрополя, кадастровый номер присвоен 11 июля 2006 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 декабря 2020 г. N N (л.д. 13-14, 16-18 том 1).

Согласно приложению N 1 к договору аренды от 29 января 2019 г. N расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 23 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 13 020 848, 27 руб. определена в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и внесены в ЕГРН 22 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 6 сентября 2021 г. N исх/017859 (л.д. 119-120 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка Айрапетян Е.А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО5 отчет N от 24 декабря 2020 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 5 906 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 15 февраля 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "НЭКС".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: для продолжения строительства объектов производственного назначения, для размещения промышленных объектов, площадью 5231 +/- 25 кв.м, расположенного по адресу: местоположение "адрес", определена в размере 5 242 003 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным 9 апреля 2021 г. обществом с ограниченной ответственностью "НЭКС", в размере 5 242 003 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N от 9 апреля 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - земли промышленного назначения (индустриального). На оцениваемом земельном участка имеются улучшения, в виде трех зданий и сооружения (объекта незавершенного строительства).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был исследован рынок земельных участков для размещения промышленных объектов в восточной части г. Ставрополя, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога в г. Ставрополе максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. При анализе рынка недвижимости в данном сегменте эксперт пришел к выводу о неактивности рынка земельных участков г. Ставрополя.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном населенном пункте с объектом оценки, сопоставимы по основным ценообразующим факторам (местоположение, назначение, допустимая площадь, возможность подключения коммуникаций), что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7. В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на район расположения, на передаваемые имущественные права, на расположение относительно крупных магистралей, на наличие свободного подъезда, на площадь, на инженерно-геологические условия, особенности конфигурации и на дополнительные улучшения. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объекта, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N, выполненный 24 декабря 2020 г. оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО5, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом применена корректировка к объектам - аналогам на площадь земельного участка, при этом площадь объектов-аналогов подобрана экспертом в допустимом диапазоне менее 1 га (л.д. 187 том 1), на торг, с учетом неактивности рынка г. Ставрополя (л.д. 184 том 1), на дополнительные улучшения, в том числе на наличие ограждений, наличие строений, фундамента и освещения (л.д. 188 том 1). Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическим рекомендациями.

Не может являться основанием для отмены приятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 10 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 5 октября 2021 г.

Председательствующий

Судьи