Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 18 октября 2021 г. по делу N 33-8153/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Амосова С.С, судей Алсыковой Т.Д. и Ринчинова Б.А, при секретаре Богомоевой В.П, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1266/2021 по иску Давыдовой Ольги Викторовны к ЗАО "Иркутсклесстрой" и Гудкову Александру Сергеевичу о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию; встречному иску Гудкова Александра Сергеевича к Давыдовой Ольге Викторовне и ЗАО "Иркутсклесстрой" о признании договора расторгнутым, выселении, снятии с регистрационного учета

по апелляционной жалобе представителя Давыдовой О.В. Хохрякова Д.О.

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 28 июня 2021 года, установила:

в обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда Иркутской области от 03.09.2019 ЗАО "Иркутсклесстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Шерстянников А.Г. В ходе конкурсного производства в конкурсную массу должника включено в том числе нежилое здание (данные изъяты). В данном доме на различных основаниях, в том числе на основании договоров социального найма, договоров коммерческого найма проживает истец. Спорное жилое помещение было предоставлено супругу истца в связи с трудовыми отношениями. Истец была вселена в данное жилое помещение как член семьи Давыдова. С Дата изъята до настоящего момента истец проживает и содержит спорное жилое помещение, производит оплату за него, осуществляет текущий ремонт жилого помещения. Супруг истца умер в Дата изъята. С Дата изъята у Давыдовой О.В. была временная регистрация в спорном жилом помещении, а с Дата изъята постоянная регистрация. Здание общежития по адресу: "адрес изъят" принадлежит на праве собственности ЗАО "Иркутсклесстрой" на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением ГКГИ от Дата изъята.

В собственность ЗАО "Иркутсклесстрой" общежитие перешло на основании плана приватизации, то есть ответчик является иной организацией, ставшей собственником общежития и на которую законом возложена обязанность сохранения прав проживающих при переходе права собственности и в соответствии со ст. 209 ГК РФ совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, то есть использовать имущество в соответствии с его целевым назначением. Переход права собственности состоялся с обременением. В настоящий момент в спорном жилом помещении проживает истец по договору коммерческого найма, в приватизации другого жилья не участвовала.

Давыдова О.В. просила суд признать за ней право пользования жилым помещением - комнатой Номер изъят в общежитии ЗАО "Иркутсклесстрой", расположенном по адресу: "адрес изъят"; признать право на приватизацию жилого помещения - комнаты Номер изъят в общежитии ЗАО "Иркутсклесстрой", расположенного по адресу: "адрес изъят".

В обоснование встречных исковых требований Гудковым А.С. указано, что Дата изъята Давыдова О.В. и ЗАО "Иркутсклесстрой" заключили договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес изъят", сроком на 1 год. В нарушение п. 5.2.3 договора найма Давыдова О.В. не вносит платежи по договору с (данные изъяты). Поскольку в настоящее время Давыдова О.В. не является работником ЗАО "Иркутсклесстрой", то в силу п. 5.2.6 договора найма договор подлежит расторжению. На основании положений ст. 684 ГК РФ договор найма с Давыдовой О.В. был продлен до Дата изъята. С учетом п. 2.2.7 договора найма Дата изъята Давыдовой О.В. было направлено уведомление о расторжении договора коммерческого найма и освобождении жилого помещения не позднее Дата изъята. Повторное уведомление о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения было направлено Дата изъята. До настоящего времени жилое помещение не освобождено. Согласно данным Управления Росреестра по Иркутской области на первом этаже здания, распложенного по адресу: "адрес изъят" нет жилых помещений, соответственно, занимаемое Давыдовой О.В. помещение не является жилым. Кроме того, в архиве ЗАО "Иркутсклесстрой" экземпляр договора коммерческого найма жилого помещения от Дата изъята отсутствует, в связи с чем договор Давыдова О.В. с ЗАО "Иркутсклесстрой" не заключала.

Гудков А.С. просил суд признать расторгнутым договор коммерческого найма от Дата изъята, заключенный между Давыдовой О.В. и ЗАО "Иркутсклесстрой"; выселить Давыдову О.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес изъят"; снять её с регистрационного учета по адресу: "адрес изъят".

Решением от 28.06.2021 суд постановилисковые требования Давыдовой О.В. оставить без удовлетворения. Встречные исковые требования Гудкова А.С. удовлетворить частично. Признать расторгнутым договор коммерческого найма от Дата изъята, заключенный между Давыдовой О.В. и ЗАО "Иркутсклесстрой". Выселить Давыдову О.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес изъят". Отказать в удовлетворении встречных исковых требований о снятии Давыдовой О.В. с регистрационного учета по адресу: "адрес изъят".

В апелляционной жалобе представитель Давыдовой О.В. Хохряков Д.О. просит решение отменить, принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении исковых требований, отказе в удовлетворении встречного иска. Ссылается на определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 22.08.2017 N 33-7820/2017, полагает, что подлежат применению правила ст. 61 ГПК РФ. Не дана оценка доводам Давыдовой О.В, что жилое помещение представлялось в связи с трудовыми отношениями её супруга ЗАО "Иркутсклесстрой", общежитие строилось, когда оно не было частным жилым фондом. Полагает, что имел место договор социального найма в специализированном жилом фонде. Давыдова. В. и члены её семьи вселились в помещение до введения ЖК РФ на основание договора, трудовые отношения были прекращены в связи с сокращением штата и/или выходом на пенсию, в связи с чем истцы не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Давыдова О.В. и члены её семьи проживают в жилом помещении на законном основании. По документам помещение, в котором проживает Давыдова О.В. является нежилым, не установлены основания, по которым нежилое помещения стало жилым, является ли перевод нежилого помещения в жилое законным. Полагает, что переход государственных предприятий в иную форму собственности не влияет на права граждан, проживающих в домах предприятий, в том числе на приватизацию жилья. В решении суда указаны выводы, противоречащие друг другу. Нарушен принцип состязательности сторон, не оспорены доводы Давыдовой О.В, доводы Гудкова А.С. голословны. Суд не определилобстоятельства, имеющие значение для дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Гудкова А.С. Рутковская Н.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции явились представитель Давыдовой О.В. Хохряков Д.О, представитель Гудкова А.С. Рутковская Н.Г, прокурор Альбрехт О.А, иные лица не явились, извещены надлежащим образом. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Ринчинова Б.А, объяснения представителя Давыдовой О.В. Хохрякова Д.О, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, просившего об отмене решения суда, представителя Гудкова А.С. Рутковской Н.Г, заключение прокурора Альбрехт О.А, согласившихся с решением суда, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам апелляционной жалобы и возражений на неё, обсудив приведенные в них доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 1 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии со ст.18 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания ч.2 ст.30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

В силу п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 688 ГК РФ определено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Как установлено судом, решением исполкома Иркутского городского Совета депутатов трудящихся Номер изъят утвержден акт государственной приемочной комиссии от Дата изъята о вводе в эксплуатацию общежития на 440 мест треста "Иркутсклесстрой" по "адрес изъят", разрешена его эксплуатация. Здание оставлено на балансе треста "Иркутсклесстрой". Право собственности на данное общежитие у ЗАО "Иркутсклесстрой" возникло на основании распоряжения от 29.09.1993 года N 617/АК Иркутского территориального агентства государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом "Об утверждении плана приватизации и преобразовании головного государственного промышленно-строительного предприятия "Иркутсклесстрой" в акционерное общество открытого типа".

Данные документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Право собственности ЗАО "Иркутсклесстрой" зарегистрировано сразу после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03.09.2019 года по делу N А19-525/2019 ЗАО "Иркутсклесстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в рамках которого осуществлялась продажа включенного в конкурсную массу имущества, в том числе вышеуказанного здания общежития.

Дата изъята между ЗАО "Иркутсклесстрой" и Гудковым А.С. заключен договор Номер изъят купли-продажи здания, о чем Дата изъята в ЕГРН внесена запись.

Судом установлено, что Гудков А.С. является собственником всех помещений, распложенных на первом этаже здания, расположенного по адресу: "адрес изъят", что подтверждено выписками из ЕГРН.

Из материалов дела следует, что Дата изъята между ЗАО "Иркутсклесстрой" (наймодатель) и Давыдовым С.М. (наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения (общежитие), согласно которому наймодатель предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а наниматель принимает в срочное возмездное пользование жилое помещение для проживания в нем. Вместе с нанимателем в жилом помещении постоянно проживают: Давыдова О.В. (жена).

Согласно п.1.3 договора от Дата изъята техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в приложении N 1. Согласно приложению N 1 к договору от Дата изъята ЗАО "Иркутсклесстрой" передает, а Давыдов С.М. принимает жилое помещение, расположенное по адресу: (данные изъяты).

Согласно п.1.4 договора от Дата изъята срок найма жилого помещения установлен на 1 год с момента заключения данного договора.

Согласно акту передачи жилого помещения, являющемуся приложением к данному договору, ЗАО "Иркутсклесстрой" передало Давыдову С.М. помещение площадью (данные изъяты), при этом помещение было пронумеровано как Номер изъят.

Вместе с тем, договор коммерческого найма от Дата изъята Давыдовым С.М. не был подписан, что дает основание полагать о его незаключенности.

Судом установлено, что Дата изъята между ЗАО "Иркутсклесстрой" и Давыдовой О.В. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения (общежитие), из которого следует предоставление Давыдовой О.В. в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение по адресу: "адрес изъят".

Согласно п.1.4 договора найма от Дата изъята срок найма жилого помещения установлен на 1 год с момента заключения настоящего договора.

Согласно п.2.2.8 договора найма от Дата изъята наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать наймодателю в течение месяца жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.

Согласно п.5.2.3 договора коммерческого найма от Дата изъята договор подлежит расторжению в случае невнесения нанимателем платежей более 3-х раз в срок, установленный договором.

С данными условиями договора Давыдова О.В. была ознакомлена и согласна, что подтверждено её подписью.

При этом, Давыдова О.В. была вселена в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации, а не в муниципальное или государственное жилье, в дальнейшем с Давыдовой О.В. был заключен договор коммерческого найма с ЗАО "Иркутсклесстрой", а не договор социального найма.

Об указанных обстоятельствах Давыдовой О.В. было достоверно известно.

Договор коммерческого найма жилого помещения от Дата изъята, с учетом положений ст.684 ГК РФ, был продлен на тех же условиях и на тот же срок до Дата изъята.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что Давыдова О.В. была вселена в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации, что опровергает факт пользования Давыдовой О.В. спорной квартирой на условиях социального найма и свидетельствует о невозможности приобретения ею права собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации. Кроме того, право собственности Гудкова А.С. на данное помещение возникло на законных основаниях и не оспорено в установленном законом порядке. Судом установлено, что в адрес нанимателя Давыдовой О.В. Дата изъята направлено уведомление об отказе от продления договора найма, также в уведомлении содержалась просьба освободить жилое помещение не позднее Дата изъята. Повторное уведомление о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения было направлено Дата изъята. Кроме того, судом установлено, что Давыдова О.В, являющаяся нанимателем спорной квартиры, в трудовых отношениях с ЗАО "Иркутсклесстрой" не состояла, кроме того, она в течение длительного периода времени, превышающего 3-х месячный срок, не вносила плату за наем жилья, что по условиям договора является основанием для расторжения договора коммерческого найма и выселения нанимателя и проживающих с ним лиц. В материалы дела представлен договор коммерческого найма Номер изъят, заключенный между ЗАО "Иркутсклесстрой" (наймодатель) и Давыдовой О.В. (наниматель). Согласно акту передачи жилого помещения, являющемуся неотъемлемой частью данного договора ЗАО "Иркутсклесстрой" передало во временное пользование Давыдовой О.В. жилое помещение, расположенное по адресу: (данные изъяты). Согласно п.1.4 договора от Дата изъята срок найма жилого помещения устанавливается бессрочно с момента заключения настоящего договора. Вместе с тем, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма) в соответствии со ст.683 ГК РФ не может являться бессрочным.

Суд принял во внимание, что указание в договоре найма от Дата изъята на бессрочное безвозмездное владение и пользование носит явно произвольный характер, поскольку бессрочный характер договора коммерческого найма и безвозмездное пользование жилым помещением по такому договору законом не предусмотрены, а заключение договора социального найма жилого помещения является возможным только в отношении граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений, в пределах нормы предоставления на основании решения, принятого либо утвержденного органами исполнительной власти, местного самоуправления. Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия. Поскольку спорное помещение по договору социального найма Давыдовой О.В. не предоставлялось, заключенный Дата изъята договор найма не соответствует порядку предоставления жилья, что исключает возможность квалификации установившихся отношений как жилищных отношений на условиях социального найма, оснований для признания заключенного Дата изъята договора найма договором социального найма не имеется. Из заключения кадастрового инженера ООО "Контур" Голубевой О.К. следует, что помещение, расположенное по адресу: "адрес изъят", не обладает признаками обособленности, поскольку установленная конструкция является перегородкой, функциональная нагрузка которой - разделить большое помещение на его части, то есть по своей сути может быть перенесена в любое другое место, что в свою очередь, ставит под сомнение неизменность основой характеристики объекта - его площади.

Согласно письму конкурсного управляющего ЗАО "Иркутсклесстрой" Шерстянникова А.Г, ЗАО "Иркутсклесстрой" не передавало конкурсному управляющему экземпляр договора коммерческого найма Номер изъят В ходе рассмотрения дела установлено, что помещений площадью (данные изъяты), расположенных на первом этаже здания по адресу: "адрес изъят", не имеется. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Давыдовой О.В. о признании права пользования жилым помещением -комнатой Номер изъят в общежитии ЗАО "Иркутсклесстрой", расположенном по адресу: "адрес изъят", признании права на приватизацию жилого помещения - комнаты Номер изъят в общежитии ЗАО "Иркутсклесстрой", расположенного по адресу: "адрес изъят". Давыдова О.В. не являются членом семьи собственника, Давыдова О.В. не внесла платежи, установленные договором найма более 3-х раз, из указанного следует, что договор найма следует признать расторгнутым. Суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для выселения Давыдовой О.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес изъят". В удовлетворении встречных исковых требований о снятии Давыдовой О.В. с регистрационного учета по адресу: "адрес изъят" отказано.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Ссылка на определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 22.08.2017 N 33-7820/2017, не влечет отмены решения суда. Оснований полагать, что подлежат применению правила ст. 61 ГПК РФ, не имеется, в рассматриваемом деле участвуют иные лица, установлены иные обстоятельства.

Из материалов дела следует, что Давыдова О.В. вселялась по договору коммерческого найма в частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности юридического лица. Доводы, что общежитие строилось, когда оно не было частным жилым фондом, не могут привести к отмене решения суда. Оснований полагать, что имел место договор социального найма в специализированном жилом фонде, отсутствуют.

Спорное общежитие не могло быть отнесено к специализированному жилищному фонду на момент заселения Давыдовой О.В, так как ЗАО "Иркутсклесстрой" не являлось муниципальным или государственным предприятием. Основания полагать, что с Давыдовой О.В. был заключен договор социального найма, отсутствуют.

Доводы, что Давыдова О.В. вселилась в помещение до введения ЖК РФ, противоречат представленным Давыдовой О.В. доказательствам о вселении в Дата изъята. Доводы, что трудовые отношения с Давыдовым С.М. были прекращены в связи с сокращением штата и/или выходом на пенсию, не подтверждены доказательствами, представлено лишь свидетельство о смерти Давыдова С.М. Дата изъята.

При имеющихся обстоятельствах дела доводы, что Давыдова О.В. проживает в жилом помещении на законном основании, не влекут отмены решения суда.

Доводы, что по документам помещение, в котором проживает Давыдова О.В, является нежилым, не установлены основания, по которым нежилое помещение стало жилым, является ли перевод нежилого помещения в жилое законным, не могут привести к отмене решения суда, принятого на основании заявленных сторонами исковых требований. Перевод нежилого помещения в жилое не являлся предметом судебного разбирательства.

Доводы, что переход государственных предприятий в иную форму собственности не влияет на права граждан, проживающих в домах предприятий, в том числе на приватизацию жилья, не влекут отмены решения суда, так как Давыдова О.В. на момент такого перехода в домах государственного предприятия не проживала.

Противоречивых выводов суда, влекущих его отмену, не имеется. Нарушений принципа состязательности сторон судом не допущено.

Доводы Давыдовой О.В. и доводы Гудкова А.С. получили оценку суда первой инстанции.

Юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не установлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Таким образом, судебное постановление, проверенное по доводам апелляционной жалобы, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 28 июня 2021 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Давыдовой О.В. Хохрякова Д.О. - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 18 октября 2021 года.

Судья-председательствующий С.С. Амосов

Судьи Т.Д. Алсыкова

Б.А. Ринчинов