Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 октября 2021 г. по делу N 33-23689/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Утенко Р.В.

Судей

Бакуменко Т.Н.

Вересовой Н.А.

При секретаре

Матвееве Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 октября 2021 года апелляционную жалобу Байкова С. В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по гражданскому делу N... по иску Байкова С. В. к ООО "Городские кварталы" о взыскании денежных средств по договору долевого строительства.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В, выслушав пояснения представителя ответчика Кирюхиной В.И, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Байков С.В. обратился в суд с иском к ООО "Городские кварталы" о взыскании с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 144621 руб. 50 коп, неустойки за период с "дата" по "дата" в размере 34709 руб. 16 коп. и по день исполнения решения суда, исходя из 1% за каждый день просрочки от суммы 144621 руб. 50 коп.; компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.; судебных расходов в размере 30 300 руб. и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 129815 руб. 33 коп.

Истец указал, что являлся участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" 3 на основании договора от "дата" N N.., заключенного с ответчиком. В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать истцу однокомнатную квартиру условный N.., расположенную в секции N... на 5 этаже, общей проектной площадью 35, 05 кв.м, проектной площадью лоджии 3, 01 кв.м. Цена договора определена из расчёта 107 127 руб. 05 коп. за один квадратный метр общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 1.1 Договора и составляет сумму в размере 3 754803 руб. Указанную сумму истец оплатил.

Квартира передана истцу по Акту приема-передачи квартиры от "дата", в котором указана фактическая площадь "адрес", 10 кв.м. Истец обратился к кадастровому инженеру ООО "Авангард" для замеров. По результатам обмера общая площадь квартиры составила 33, 7 кв.м, без учета площади лоджии 3, 01 кв.м.

В связи с указанным в адрес ответчика истец направил заявление о возврате денежных средств, уплаченных за квартиру с большей площадью, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для предъявления данного иска.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в удовлетворении исковых требований Байкова С. В. к ООО "Городские кварталы" о взыскании денежных средств по договору долевого строительства отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание истец не явился, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещен по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), об отложении дела не просил. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие истца в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции, "дата" между истцом Байковым С.В. и ООО "Городские кварталы" был подписан Договор N ДДУ-ПШ43-0715- СБР-ОТД-ЭР участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее также - Договор).

Согласно п.1.1. Договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим Договором, передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства - 1 комнатную квартиру, условный N.., расположенную в Секции N... на 5 этаже, тип 1.4, обшей проектной площадью 35, 05 м2, проектная площадью лоджии 3, 01 м2 (без понижающего коэффициента 0, 5), а Участник долевого строительства обязуется уплатить установленную Договором цену и принять Квартиру по акту приема-передачи после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома (далее - Договор).

Согласно п. 3.2. Договора после завершения строительства Многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных Застройщиком по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, Стороны уточняют размеры общей площади Квартиры, что фиксируется в Акте приема-передачи Квартиры.

Согласно п. 4.7. Договора Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, а также фактическая площадь лоджий/балкона (при их наличии), могут отличаться от проектных площадей, указанных в п. 1.1 настоящего Договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения (в пределах 5 % как в большую, так и меньшую сторону) считаются Сторонами допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры).

Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 (один) квадратный метр, изменение Цены Договора не производится.

Работы по отделке Квартиры и установке внутреннего оборудования в Квартире осуществляются после проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактической обшей площади Квартиры.

Согласно Приложению 3 к Договору стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены договора.

11 ноября 2020 года между застройщиком и истцом был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по Договору, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял квартиру общей площадью 34.10 кв.м, согласно государственному кадастру недвижимости (ГКН).

В соответствии с пунктом 1 данного акта характеристики квартиры указаны согласно ведомости помещений и площадей, подготовленной специализированной организацией (кадастровым инженером).

Ведомостью помещений и их площадей - приложением к поэтажному плану в доме по указанному адресу, площадь спорной квартиры указана равной 34.10 кв. м; аналогичные сведения внесены в ЕГРН.

16 ноября 2020 г. стороны подписали Передаточный акт по Договору, согласно которому замечаний к качеству и характеристикам объекта истец не имеет, финансовые претензии к застройщику у истца отсутствуют, что усматривается из п. п. 3 - 5 Передаточного акта.

Таким образом, фактическая общая площадь квартиры истца отклоняется от общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 1.1. Договора, в сторону уменьшения на 0, 87кв.м.: общая проектная площадь 35, 05 кв.м - фактическая площадь 34, 10 кв.м = 0, 95 кв.м, Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры, суд исходил из того, что ответчиком соблюдены условия договора в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции относительно того, что уменьшение площади квартиры вследствие выполнения отделочных работ, согласованных сторонами, основанием для изменения цены договора не является, не имеется.

Согласно ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

П.4.7. Договора предусмотрено, что отклонение фактической общей площади квартиры (в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону) считаются сторонами допустимыми.

Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 (один) квадратный метр, изменение Цены Договора не производится.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 01 марта 2013 года N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимо представить технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2010 года N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" утверждены требования к техническому плану.

Согласно имеющимся в материалах дела сведений, и не оспаривается сторонами, по результатам первичного учета площадь квартиры без учета лоджии установлена равной 34, 1 кв.м.; аналогичные сведения внесены в ЕГРН, право собственности зарегистрировано.

Учитывая, что указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, согласно которому площадь помещения, передаваемого истцу, составляет 34, 1 кв.м, что соответствует условиям договора, оснований для вывода о передаче объекта меньшей площадью, нежели это согласовано сторонами не имеется.

Ссылка истца на результаты обмера помещения, на основании которого выдано заключение кадастрового инженера, составленное ООО "Оценочная компания Авангард" от 06.12.2020, из которого следует, что общая площадь помещения составила 33, 7 кв.м, не свидетельствует о том, что заявителю передан объект общей приведенной площадью на 2% и более меньше по отношению к общей приведенной площади квартиры, указанной в п.1.2 договора.

Так истцу передана квартира по акту с учетом проведения отделочных работ, вследствие которых могло произойти незначительное изменение общей площади. При этом оснований для вывода о нарушении ответчиком условий договора, предусматривающего определение общей приведенной площади по результатам обмера площадей помещений уполномоченной организацией, не имеется.

В связи с изложенным доводы апеллянта относительно неверного установления объема уменьшения площади вследствие отделочных работ, наличия несуществующей площади квартиры основанием к отмене решения суда не являются.

Ссылки апелляционной жалобы о том, что площадь квартиры подлежит учету в соответствии с условиями договора исходя из согласованной отделки основанием к отмене судебного акта не являются, поскольку сторонами согласован перечень отделочных работ без индивидуализации объема использования строительных материалов, что предполагает уменьшение приведенной площади сравнительно с установленной при ее обмере уполномоченной организацией перед вводом дома в эксплуатацию.

При этом после принятия истцом квартиры с согласованными характеристиками именно на нем лежало бремя представления доказательств того, что уменьшение площади квартиры сравнительно с указанной в акте явилось следствием возведения объекта с меньшей площадью, а не производством отделочных работ.

Ссылки на ничтожность условий договора, основанием к отмене судебного акта не являются, поскольку требование об оспаривании условий договора заявлено не было, а по смыслу ч.2 ст. 168 ГК РФ условие двустороннего договора о возможности незначительного изменения в согласованных пределах площади квартиры как в сторону ее уменьшения, так и увеличения без производства доплат или возврата части денежных средств, не может считаться заведомо нарушающим требования закона и посягающим на публичные интересы.

Ввиду неустановления судом виновных действий со стороны ответчика при исполнении условий договора суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

При рассмотрении спора правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ. Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене или изменения судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено "дата"