Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 октября 2021 г. по делу N 8Г-23561/2021[88-22550/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Асатиани Д.В.

судей Коробченко Н.В, Гольман С.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гончаровой ФИО14 к индивидуальному предпринимателю Гусеву ФИО15 о возмещении убытков, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гусева ФИО12 к Гончаровой ФИО13 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Гусева ФИО16

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 марта 2021 года

заслушав доклад судьи Коробченко Н.В, представителя Гусева ФИО18. по доверенности Романову ФИО17 поддержавшую доводы кассационной жалобы, Гончарову ФИО19 возражавшую по доводам кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Гончарова ФИО20. обратилась в суд с иском к ИП Гусеву ФИО21. о возмещении убытков.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ межу ней и ИП Гусевым ФИО22. был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить договор купли - продажи земельного участка с N с жилым домом с N расположенных по адресу: "адрес" по цене - 2 370 000 рублей. По заключенному договору истцом Гончаровой ФИО23 был уплачен аванс 50 000 рублей, что подтверждается дополнительным соглашением к вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что Гончаровой ФИО25 не удалось получить банковский кредит для совершения сделки, ИП Гусев ФИО24 предложил истцу заключить договор на условиях рассрочки оплаты за продажу дома. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор комбинированного типа, содержащий элементы договоров аренды и купли - продажи с рассрочкой оплаты, названный сторонами, как договор аренды с правом выкупа, согласно которому Гончаровой ФИО26 передаются во владение и пользование земельный участок с КН N с жилым домом с КН N, расположенные по адресу: "адрес", а ежемесячно выплачиваемые истцом в течении пяти лет ежемесячные платежи в размере 61952, 99 рублей подлежат зачету в качестве оплаты цены продажи указанного имущества. Указанный договор был зарегистрирован в ЕГРН.

Согласно уведомлению, полученному Гончаровой ФИО28. ДД.ММ.ГГГГ от ИП Гусева ФИО27, права и обязанности ИП Гусева ФИО33 по вышеуказанному договору были уступлены ему в результате перехода права собственности на вышеуказанные земельный участок и жилой дом на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гусевым ФИО31. и Гусевым ФИО32. Таким образом, обязанность несения гражданской правовой ответственности в случае нарушения прав в рамках отношений по договору от ДД.ММ.ГГГГ перешла, в числе других обязанностей, от ИП Гусева ФИО29. к ИП Гусеву ФИО30.

В течение срока проживания в указанном жилом доме Гончаровой ФИО34 были обнаружены недостатки, указывающие на нарушение строительных норм. На момент заключения договора в августе 2018 года указанные недостатки визуально не обнаружились и не успели проявиться, так как жилой дом был возведен за два года до передачи по договору - в 2016 году. При строительстве жилого дома были также нарушены требования по минимальным противопожарным расстояниям, вследствие чего существует повышенная угроза гибели имущества в результате пожара.

Поскольку, указанный жилой дом не соответствует требованиям строительных норм и правил, Гончарова ФИО35 отказалась от его выкупа, ДД.ММ.ГГГГ Гончарова ФИО37 направила ИП Гусеву ФИО38. уведомление о своем намерении расторгнуть вышеуказанный договор с момента получения данной претензии и возместить причиненные убытки во внесудебном порядке.

Уведомление было доставлено адресату ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени Гусев ФИО36 его не получил.

В результате передачи указанного жилого дома, возведенного без соблюдения требований строительных норм и правил, Гончаровой ФИО40. были причинены убытки, выразившиеся в ежемесячной уплате выкупной стоимости жилого дома.

Согласно заключению специалиста АНО "Центральный институт экспертизы стандартизации и сертификации" Алексеева ФИО39 от ДД.ММ.ГГГГ спорный жилой дом не пригоден для постоянного проживания, имеет дефекты в виде развития процесса гниения несущих стен, отсутствия песчаного и щебеночного основания фундамента, наличия трещин конструкции фундамента. Данные дефекты являются скрытыми. Исследуемый жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан и требованиям строительных норм и правил не соответствует. Данные недостатки являются неустранимыми.

В связи с изложенным, истец просила суд взыскать с ответчика в ее пользу убытки в размере 1 187 106, 81 рублей, штраф в размере 593 553, 40 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 25 000 рублей.

ИП Гусев ФИО42 в свою очередь, обратился в суд с иском к Гончаровой ФИО41 и просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес", взыскать с Гончаровой ФИО43 задолженность по арендным платежам в размере 151729, 98 рублей, проценты за просрочку арендных платежей в сумме 1987, 83 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 274 рублей.

В обоснование заявленных требований Гусев ФИО44 указал, что в нарушение условий договора, ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше трех месяцев. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлена без ответа.

Во исполнение обязательств истцом, как арендодателем, свои обязательства по представленному недвижимого имущества во временное пользование ответчику выполнены, что подтверждается Актом приема - передачи, подписанным сторонами. Однако, ФИО1, фактически пользуясь переданным имуществом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не исполняла свои обязательства как арендатор и не производила уплату арендных платежей.

Определением Ногинского городского суда Московской области от 18 июня 2020 года указанные гражданские дела объединены в одном производство.

Решением Ногинского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Гончаровой ФИО45 к ИП Гусеву ФИО49. отказано, исковые требования ИП Гусева ФИО51. к Гончаровой ФИО52 удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка с КН N а также жилого дома с КН N, с последующим правом выкупа, расположенных по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гусевым ФИО47. и Гончаровой ФИО46 с Гончаровой ФИО48 в пользу ИП Гусева ФИО50. взыскана сумма задолженности в размере 157 991, 81 рублей, из которой 151 729, 98 рублей в счет оплаты арендных платежей, 1 987, 83 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 4274 рублей в счет оплаты государственной пошлины, в удовлетворении требований в части компенсации морального вреда и взыскании расходов в счет оплаты юридических услуг - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 марта 2021 года решение Ногинского городского суда Московской области от 14 сентября 2020 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования Гончаровой ФИО54 к ИП Гусеву ФИО55 о возмещении убытков удовлетворены, с ИП Гусева ФИО53 в пользу Гончаровой ФИО59. взысканы убытки в размере 1187106, 81 рублей, штраф в размере 593553, 40 рублей, расходы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 25000 рублей, в удовлетворении исковых требований ИП Гусева ФИО57. к Гончаровой ФИО58. отказано.

В кассационной жалобе ИП Гусев ФИО56 ставит вопрос об отмене апелляционного определения по основаниям нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на кассационную жалобу Гончарова ФИО60 полагает выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы не подлежащими удовлетворению.

Проверив законность обжалуемого судебного постановления суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущены не были.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Гусевым ФИО63 (продавец) и Гончаровой ФИО64. (покупатель) был заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с жилым домом. Цена продажи недвижимого имущества определена в размере 2 370 000 рублей.

В качестве предмета сделки указаны: земельный участок с с кадастровым номером N, жилой дом с кадастровым номером N расположенные по адресу: "адрес".

В установленный предварительным договором срок основной договор купли - продажи сторонами не был заключен.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор, поименованный как Договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа.

По указанному договору Гусев ФИО62 передал во временное пользование Гончаровой ФИО61 вышеназванные жилой дом и земельный участок (п. 1.1 Договора) на срок 60 месяцев (п. 2.1).

Общая сумма за пользование имуществом определена сторонами в размере 3 717 179, 59 рублей, которая подлежит выплате ежемесячными равными платежами по 61 952, 99 рублей (п.п. 3.3 -3.4).

Цель заключения договора указана как пользование земельным участком и жилым домом с возможным последующим выкупом (п. 1.2).

Выкупная стоимость определена в размере 50000 рублей, которая подлежит оплате после исполнения надлежащим образом обязанностей по оплате ежемесячных платежей (п. 3.10).

Договором также предусмотрено увеличение выкупной цены до 2520000 рублей при наличии просрочки платежей по п. 3.4 Договора.

Договором предусмотрено право Гусевой ФИО68 досрочно оплатить всю сумму арендных платежей 3 717 179, 59 рублей, после чего приобрести право на выкуп предмета аренды (п. 4.9).

На основании договора мены изменился собственник спорного жилого дома и земельного участка с Гусева ФИО65. на Гусева ФИО69, о чем было направлено уведомление Гончаровой ФИО70

Основанием обращения в суд с настоящим иском Гончаровой ФИО67. послужила передача жилого дома со скрытыми дефектами, которые не позволяют его использовать по целевому назначению, являются неустранимыми.

Согласно заключению специалиста АНО "Центральный институт экспертизы стандартизации и сертификации" спорный жилой дом не пригоден для постоянного проживания, имеет дефекты в виде развития процесса гниения несущих стен, отсутствия песчаного и щебеночного основания фундамента, наличия трещин конструкции фундамента. Данные дефекты являются скрытыми. Исследуемый жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан и требованиям строительных норм и правил не соответствует. Данные недостатки являются неустранимыми.

В связи с выявленными существенными недостатками жилого дома и невозможностью его использования для проживания в адрес Гусева ФИО71 истцом направлено в досудебном порядке уведомление о намерении расторгнуть договор и требование о возмещении убытков.

Гусевым ФИО73 в адрес Гончаровой ФИО72 также направлено уведомление о расторжении договора ввиду прекращения внесения арендных платежей.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы, в результате проведенного микологического исследования установлено, что жилой дом не отвечает рекомендациям ВОЗ, так как в помещениях дома выявлен в довольно значительном количестве конгломерат плесневых грибов, существующий как на поверхностях и в пределах конструктивных элементов, так и в воздушной среде. Жилой дом не пригоден для проживания, в связи наличием в помещения высокой концентрации плесневых грибов, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ. Выявленные недостатки (раскрытие трещины фундамента до 2 мм, отклонение стен от вертикали до 15 мм при измерении 2-х метровой рейкой) являются скрытыми, значительными дефектами. Жилой дом не соответствует действующим строительным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, исходил из того, что Гончарова ФИО74 с условиями договора была ознакомлена, буквальное толковании условий договора позволяет сделать вывод, что выкупной платеж не входит в арендные платежи, а установленное экспертизой не соответствие жилого дома требованиям строительных норм и правил само по себе не является безусловным основанием для взыскания убытков, в связи с чем отказал в иске.

Удовлетворяя иск Гусева ФИО75, суд первой инстанции, установив неисполнение Гончаровой ФИО76. принятых обязательств по договору по внесению арендных платежей, пришел к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для расторжения договора и взыскания образовавшейся задолженности.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда установленным обстоятельствам по делу.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск Гончаровой ФИО77, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 393, 606, 611, 612, 614, 650, 671, 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая правовую природу заключенного между сторонами договора, установив передачу истцу жилого дома, имеющего существенные, неустранимые, скрытые строительные дефекты, не позволяющие использовать объект недвижимости для проживания и создающие угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводу о возникновении у истца права требования возмещения убытков, возникших по вине ответчика.

Определяя размер убытков истца Гончаровой ФИО78 суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора и его экономического смысла, намерения собственника на отчуждение имущества по цене 2370000 рублей (предварительный договор купли-продажи) или через 60 месяцев по настоящему договору по цене 3767179, 59 рублей (общая стоимость аренды и выкупная цена), определив величину платы за пользование имуществом с существенными дефектами в размере 12000 рублей, пришел к выводу о том, что произведенные истцом свыше указанной суммы платежи являются убытками истца, равно как являются убытками истца неотделимые улучшения по устройству водозаборной скважины и расходы по оплате услуг государственной регистрации договора аренды.

Исходя из того, что Гончаровой ФИО79 заключался договор в целях удовлетворения бытовых и семейных потребностей, а материалы дела подтверждают наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности строительство жилых и нежилых зданий, с дополнительным видом деятельности аренда жилого недвижимого имущества, за не исполнение требований потребителя в добровольном порядке, судом апелляционной инстанции взыскан штраф на основании статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Отказывая в иске Гусеву ФИО81 суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания платы после направленного Гончаровой ФИО80 уведомления о расторжении договора, поскольку истцом не было представлено доказательств, что наниматель с семьей продолжали пользоваться имуществом со столь существенными дефектами после отказа от него.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы у судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не имеется.

Доводы кассационной жалобы о том, что размер арендных платежей установлен договором, с условиями которого Гончарова ФИО82. согласилась, подписав его, разногласий между сторонами при заключении договора не имелось, установленное судом несоответствие жилого помещения требованиям строительных норм и правил не является основанием для взыскания убытков в пользу истца, являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку в обжалуемом судебном постановлении и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции, установив, что Гончарова ФИО83 не знала о состоянии жилого дома в момент заключения договора, имеющего существенные и неустранимые недостатки, угрожающие жизни и здоровью граждан, не позволяющие использовать объект для проживания ее и членов ее семьи, о которых арендодатель не поставил в известность истца при передаче имущества, тем самым правильно пришел к выводу о доказанности совокупности условий для возложения на ответчика ответственности по возмещению истцу убытков, наступивших в результате передачи в аренду указанного имущества и лишающего истца использовать предмет аренды по целевому назначению, а равно достигнуть той цели, для которой заключался настоящий договор, предусматривающий право выкупа предмета сделки.

Принимая во внимание правовую природу арендных платежей, установленную судом стоимость объекта недвижимости, произведенные Гончаровой ФИО84 выплаты, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для признания арендной платы сверх суммы пользования жилым домом с существенными дефектами убытками арендатора и взыскания ее с арендодателя в целях восстановления нарушенного права.

При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных исключительно на оспаривание приведенных выше выводов суда апелляционной инстанции по существу спора, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Нарушений либо неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 марта 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гусева ФИО85 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: