Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2021 г. по делу N 66а-4142/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стоян Е.В, судей Васильевой Т.И, Кольцюка В.М, при секретаре Борковской А.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-1195/2021 по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 11 июня 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЮРГА ЛТД" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЮРГА ЛТД" (далее - ООО "ЮРГА ЛТД") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость находящихся у него в собственности и аренде объектов недвижимости:

здания с кадастровым номером "данные изъяты", назначение - нежилое, наименование - здание, общей площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 1 182 454 500 рублей;

земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными и непродовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения организаций общественного питания (1.2.5); объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания (1.2.5); для размещения объектов торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, бульвар Ореховый, дом 15, в размере его рыночной стоимости - 396 792 174 рубля.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика налога на имущество и арендатора, поскольку используемая для расчета обязательных платежей кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 в отношении нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 1 428 630 804 рубля 96 копеек, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 718 764 203 рубля 95 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " "данные изъяты"" N "данные изъяты" от 15 января 2021 года.

Решением Московского городского суда от 11 июня 2021 года административные исковые требования ООО " "данные изъяты"" удовлетворены. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: г "адрес" установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 182 454 500 рублей; земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, бульвар Ореховый, дом 15, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 396 792 174 рубля.

В апелляционной жалобе Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку в рамках сравнительного подхода проведенная корректировка на разницу площадей объектов по назначению не подтверждена данными Росреестра и иными общедоступными сведениями; экспертом не учтена разница в обеспеченности земельным участком объекта исследования и объектов-аналогов; при расчете чистого операционного дохода экспертом некорректно определена величина операционных расходов; определенная экспертом ставка арендной платы не соответствует рыночным данным, сопоставима с нижней границей диапазона цен, не проанализированы действующие договора аренды, не использованы фактические данные о размере арендной ставки. Судом оставлено без внимания ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что ООО "ЮРГА ЛТД" является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером "данные изъяты", назначение - нежилое, наименование - здание, общей площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: г "адрес" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 17 февраля 2021 года N КУВИ "данные изъяты").

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно договору аренды N "данные изъяты" от 30 января 2001 года, выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11 февраля 2021 года N "данные изъяты" общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными и непродовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения организаций общественного питания (1.2.5); объекты размещения учреждений и организаций бытового обслуживания (1.2.5); для размещения объектов торговли, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. "адрес"

Согласно условиям договора аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: в отношении нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 1 428 630 804 рубля 96 копеек, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 718 764 203 рубля 95 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 91 февраля 2021 года N "данные изъяты"); на момент рассмотрения дела названные размеры кадастровой стоимости являются действующими. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО " "данные изъяты"" N "данные изъяты" от 15 января 2021 года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" - 1 134 517 399 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 354 779 388 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству сторон судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением эксперта ООО " "данные изъяты" от 26 апреля 2021 года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 1 182 454 500 рублей, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 396 792 174 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании названного экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы), мотивы отказа от применения затратного подхода, проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков в г. Москве, определен сегмент рынка объектов исследования, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Выводы эксперта должным образом мотивированы, использованные сведения об объектах-аналогах, в том числе относительно назначения конкретных площадей объектов, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Оснований полагать объекты-аналоги несопоставимыми объектам исследования не имеется, все объекты относятся к одному сегменту рынка и имеют торговое назначение. Разница в обеспеченности объектов сравнения земельными участками учтена экспертом при проведении корректировки на парковку и определении доли земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением апелляционной жалобы о неправильном определении показателя объема операционных расходов при расчете действительного валового дохода и чистого операционного дохода, поскольку согласно заключению размер операционных расходов определен на основании справочных материалов по среднему значению в пределах допустимого интервала, что является допустимым.

Довод о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода условия действующих договоров аренды, подлежит отклонению. Сведений, указывающих на то, что использование фактических данных могло существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется. Получение арендной ставки расчетным способом посредством использования данных о сопоставимых объектах-аналогах соответствует федеральным стандартам оценки; использование конкретных методов оценки относится к профессиональному усмотрению эксперта.

Административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Таким образом, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 11 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна: Судья