Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2021 г. по делу N 66а-1287/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Сафонова К.С, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-517/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000183-19) по административному исковому заявлению Курбанова Магомеда Рабдановича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 3 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения административного истца Курбанова М.Р, представителя административного истца Тимофеевой Н.А, действующей на основании доверенности, участвовавших в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

25 февраля 2021 г. Курбанов М.Р. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: объекты гаражного назначения, бытовое обслуживание, деловое управление, магазин, общественное питание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 4 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 28 июня 2019 г.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N от 28 марта 2017 г. и дополнительного соглашения N от 6 августа 2019 г, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 28 июня 2019 г. составляет 18 631 800 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "БизнесПрофиль" ФИО4 согласно отчету N N, выполненному 3 февраля 2021 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением от 1 марта 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

23 марта 2021 г. определением Ставропольского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N N от 23 апреля 2021 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Арбитраж", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 июня 2019 г. составляет 10 509 000 руб.

Решением суда от 3 июня 2021 г. административное исковое заявление Курбанова М.Р. удовлетворено, с учетом уточненного административного искового заявления.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 4000+/-22 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: объекты гаражного назначения, бытовое обслуживание, деловое управление, магазин, общественное питание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, адрес (местоположение): "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 10 509 000 руб. по состоянию на 28 июня 2019 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции не разрешался.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение, выполненное экспертом ООО "Арбитраж" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, в связи с чем неверно применены корректировки. Таким образом, указанная рыночная стоимость не может быть признана судом достоверной.

Участвовавшие посредством видеоконференц-связи в судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Курбанов М.Р. и его представитель Тимофеева Н.А. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая, что участники судебного разбирательства о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Курбанов М.Р. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: объекты гаражного назначения, бытовое обслуживание, деловое управление, магазин, общественное питание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 4 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Право аренды зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в органах регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) N, заключенного 28 марта 2017 г. с администрацией города Ставрополя, кадастровый номер присвоен 22 ноября 2017 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 3 сентября 2021 г. N N (л.д. 15-17 том 1, л.д. 132-138 том 3).

В соответствии с дополнительным соглашением N от 6 августа 2019 г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) от 28 марта 2017 г. N изменен вид разрешенного использования земельного участка (л.д. 21 том 1).

Согласно приложению к дополнительному соглашению N от 6 августа 2019 г. расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 22 том 1).

Постановлением администрации г. Ставрополя Ставропольского края N от 18 апреля 2019 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N на "объекты гаражного назначения, бытовое обслуживание, деловое управление, магазин, общественное питание", в связи с чем 31 мая 2019 г. в ЕГРН внесены соответствующие сведения.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 18 631 800 руб. определена по состоянию на 28 июня 2019 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и внесены в ЕГРН 14 июля 2020 г. на основании переданных результатов определения кадастровой стоимости, утвержденных актом ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 30 июня 2020 г. N 111-2.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 10 сентября 2021 г. N исх/018212 (л.д. 1-3 том 3).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка Курбанов М.Р. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "БизнесПрофиль" ФИО4 отчет N N от 3 февраля 2021 г, согласно которому по состоянию на 28 июня 2019 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 10 391 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 23 марта 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: объекты гаражного назначения, бытовое обслуживание, деловое управление, магазин, общественное питание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 4 000 кв.м, расположенного по адресу "адрес" определена в размере 10 509 000 руб. по состоянию на 28 июня 2019 г.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным 23 апреля 2021 г. обществом с ограниченной ответственностью "Арбитраж", в размере 10 509 000 руб. по состоянию на 28 июня 2019 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N от 23 апреля 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка коммерческого назначения.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков производственного (индустриального) и коммерческого назначения в г. Ставрополе и исследованы 35 объектов. Поскольку в районе месторасположения объекта экспертизы не было выявлено объектов-аналогов коммерческого назначения, эксперт провел анализ объектов-аналогов другого района города - ул. Доваторцев. В результате проведенной работы экспертом отобрано 6 объектов-аналогов в г. Ставрополь максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. При анализе рынка недвижимости в данном сегменте эксперт пришел к выводу о неактивности рынка земельных участков г. Ставрополя.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном населенном пункте с объектом оценки, сопоставимы по основным ценообразующим факторам (местоположение, допустимая площадь, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций), что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на площадь, на назначение участка, на расположение относительно красной линии, на передаваемые имущественные права. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N N, выполненный 3 февраля 2021 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж" ФИО4, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом подобраны объекты-аналоги не соответствующие объекту оценки, а использованная информация о них не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного подхода с обоснованием его применения и отказа от применения других подходов, экспертом произведен анализ рынка, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки: на торг (л.д. 67-68 том 2) с учетом неактивности рынка г. Ставрополя, поскольку земельные участки данного вида разрешенного использования не востребованы у покупателей, на площадь (л.д. 70-71 том 2), на вид разрешенного использования (л.д. 71-72 том 2) и другие. Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическим рекомендациями.

Экспертом общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж" ФИО5 суду апелляционной инстанции даны подробные письменные пояснения по расчету рыночной стоимости объекта исследования, которые приобщены к материалам административного дела.

Поскольку апеллянтом не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по их мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не усматривается.

Не может являться основанием для отмены приятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 3 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 октября 2021 г.

Председательствующий

Судьи