Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 октября 2021 г. по делу N 66а-1519/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Тотцкой Ж.Г, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-454/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000085-33) по административному иску Аласкировой Людмилы Алексеевны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 9 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца Задорожной Е.Е, действующей на основании доверенности, пояснения эксперта автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультационная Служба" ФИО4, участвовавших в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

25 декабря 2020 г. Аласкирова Л.А. путем почтового отправления обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: бытовое обслуживание (предприятие обслуживания населения), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 3992 +/- 22 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N от 14 апреля 2017 г. и дополнительного соглашения N от 7 ноября 2017 г, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 791 378 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО5 согласно отчету N, выполненному 21 декабря 2020 г, нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

5 февраля 2021 г. определением Ставропольского краевого суда назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N от 7 апреля 2021 г, выполненного автономной некоммерческой организацией "Независимая Экспертно-Консультационная Служба", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 4 526 000 руб.

Решением суда от 9 июня 2021 г. административное исковое заявление Аласкировой Л.А. удовлетворено, с учетом уточненного административного искового заявления.

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: бытовое обслуживание (предприятие обслуживания населения), площадью 3992 +/- 22 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости 4 526 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции разрешен не был.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт полагает, что экспертное заключение N, выполненное экспертом автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультационная Служба" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении стоимости эксперт использовал объекты-аналоги значительно отличающиеся от площади объекта исследования, при этом не были применены корректировки на площадь ни к одному из объектов-аналогов; подобраны объекты-аналоги с видом разрешенного использования под производственно-складскую недвижимость (индустриальная застройка), тогда как вид разрешенного использования объекта оценки бытовое обслуживание, и к ним не применена корректировка. При этом апеллянт полагает, что поправка на торг в размере 18% применима в условиях пассивного рынка, каковым рынок Ставропольского края и г. Ставрополя не является.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

Представитель административного истца Задорожная Е.Е. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Административный истец Аласкирова Л.А, административные ответчики министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрация г. Ставрополя, Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта АНО "Независимая Экспертно-Консультационная Служба" ФИО4, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела Аласкирова Л.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: бытовое обслуживание (предприятие обслуживания населения), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 3992 +/- 22 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Право аренды зарегистрировано 17 августа 2018 г. в органах регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) N, заключенного 14 апреля 2017 г. с администрацией города Ставрополя, кадастровый номер присвоен 10 марта 1993 г, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11 декабря 2020 г N (л.д. 18-23, 25-28 том 1).

В соответствии с дополнительным соглашением N от 7 ноября 2017 г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) от 14 апреля 2017 г. N изменен вид разрешенного использования земельного участка на "бытовое обслуживание (предприятие обслуживания населения)" (л.д. 24 том 1).

Согласно постановлению Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 г. N 112-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" расчет размера арендной платы производится на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 9 791 378 руб. определена в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и внесены в ЕГРН 22 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" от 22 сентября 2021 N 3641-06 и письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 11 октября 2021 г. N исх/020224 (л.д. 9-10, 16-17 том 3).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка Аласкирова Л.А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО5 отчет N от 21 декабря 2020 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 3 975 683 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 5 февраля 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультационная Служба".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вида разрешенного использования: бытовое обслуживание (предприятие обслуживания населения), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 3992 +/- 22 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" определена в размере 4 526 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным 7 апреля 2021 г. автономной некоммерческой организацией "Независимая Экспертно-Консультационная Служба", в размере 4 526 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N от 7 апреля 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1). В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - земельный участок индустриальной застройки.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков производственного назначения в г. Ставрополь и исследованы 36 объектов, из которых экспертом было отобрано 5 объектов-аналогов в г. Ставрополе максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. При анализе рынка недвижимости в данном сегменте эксперт пришел к выводу о неактивности рынка земельных участков г. Ставрополя.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном населенном пункте с объектом оценки, сопоставимы по основным ценообразующим факторам (местоположение, площадь, условия финансирования, вид разрешенного использования), что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7. В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на локальное местоположение и на передаваемые имущественные права. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже и аренде объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N, выполненный 21 декабря 2020 г. индивидуальным предпринимателем ФИО5, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом подобраны объекты-аналоги не соответствующие объекту оценки, а использованная информация о них не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного подхода с обоснованием его применения и отказа от применения других подходов, экспертом произведен анализ рынка, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки: на торг ввиду неактивности рынка (л.д. 81-82 том 2), на локальное местоположение (л.д. 82-84 том 2) и другие. Отсутствие корректировки на площадь обосновано экспертом нахождением объекта оценки и объектов-аналогов в одном интервале ценообразующего фактора (менее 1 га). Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическим рекомендациями.

Экспертом автономной некоммерческой организации "Независимая Экспертно-Консультационная Служба" ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции даны устные подробные пояснения по каждой позиции, а также письменные пояснения по расчету рыночной стоимости объекта исследования.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 9 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 октября 2021 г.

Председательствующий

Судьи