Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 сентября 2021 г. по делу N 33-21513/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дементьевой Е.И., судей Шипиковой А.Г., Раскатовой Н.Н., при ведении протокола помощником Азаровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И, гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Богомазовой О.Ю. на решение Хорошевского районного суда г.Москвы от 10 февраля 2020 года, которым постановлено:

исковые требования Татарникова И.В. удовлетворить частично;

расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, от 09.07.2018, заключенный между Татарниковым И.В. и Богомазовой О.Ю.;

признать за Татарниковым И.В. право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 53, 7 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010006:1030;

решение суда является основанием для регистрации прекращения права собственности Богомазовой О.Ю. и регистрации права собственности Татарникова И.В. на указанное недвижимое имущество;

взыскать с Богомазовой О.Ю. в пользу Татарникова И.В. в счет оплаченных юридических услуг сумма, государственную пошлину сумма, а всего - сумма;

в удовлетворении остальной части исковых требований отказать, УСТАНОВИЛА:

Татарников И.В. обратился в суд с иском к Богомазовой О.Ю. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 09.07.2018, аннулировании запись о праве собственности Богомазовой О.Ю. в ЕГРН от 18.07.2018, прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру; признании за истцом права собственности на жилое помещение; взыскании с ответчика расходов по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма

Исковые требования мотивированы тем, что 09.07.2018 между истцом и Богомазовой О.Ю. был заключен договор купли-продажи в отношении принадлежащего истцу жилого помещения по адресу: адрес, стоимость которого оценена в сумма

Во исполнение условий сделки истец снялся с регистрационного учета по адресу нахождения квартиры, передав ее ответчику по акту приема-передачи.

Взаиморасчеты должны были быть произведены сторонами до момента государственной регистрации перехода права собственности, однако предусмотренная договором стоимость квартиры ответчиком истцу не выплачена.

В судебном заседании истец и его представитель иск поддержали.

Ответчик в судебном заседании иск не признала.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 сентября 2020 года решение Хорошевского районного суда г.Москвы от 10 февраля 2020 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30 марта 2021 года апелляционное определение от 28.09.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда не соответствует.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Богомазовой О.Ю. и Татарниковым И.В. 09.07.2018 заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого являлась квартира по адресу: Москва, адрес, согласно условиям которого истец продал, а ответчик купила в собственность квартиру по вышеуказанному адресу.

Цена договора составила сумма, все взаиморасчеты должны были быть произведены до государственной регистрации перехода права собственности.

Истец указывает на то, что ответчиком оплата цены договора не произведена. Досудебная претензия истца оставлена без ответа.

В настоящее время собственником квартиры является ответчик.

Истец после заключения договора купли-продажи и во исполнение его условий снялся с регистрационного учета по адресу месте жительства из спорной квартиры, в настоящее время в данной квартире зарегистрирована мать истца и ответчик.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств оплаты ответчиком стоимости квартиры не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

В соответствии с п.4 заключенного сторонами договора купли-продажи квартиры "Покупатель купил у Продавца квартиру за сумма Расчет между Покупателем и Продавцом в момент подписания настоящего договора купли-продажи путем передачи наличных денежных средств до момента подачи документов на регистрацию права собственности.".

Суд первой инстанции указал на то, что из содержания п.4 договора купли-продажи квартиры не следует, что денежные средства переданы покупателем продавцу непосредственно в момент подписания договора или ранее.

Между тем, в соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в п.43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом изложенного, при рассмотрении спора суду следовало не ограничиваться толкованием только п.4 заключенного сторонами договора купли-продажи без исследования иных содержащихся в договоре купли-продажи условий, а также действий сторон до и после заключения договора купли-продажи.

Как следует из п.8, п.9 заключенного сторонами договора купли-продажи квартиры, с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, покупатель приобретает право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также по содержанию указанной квартиры и по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

- передачи продавцом покупателю указанной квартиры по подписываемому сторонами Передаточному акту, свободной от притязаний третьих лиц, не обремененной задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, электроэнергии, укомплектованной необходимым санитарно-техническим и электрооборудованием.

При толковании условий п.4, 8, 9 договора купли-продажи в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по соглашению сторон стоимость квартиры была быть оплачена покупателем при подписании договора, до его государственной регистрации. Данное обстоятельство подтверждается п.9 договора, из которого следует, что договор считается исполненным при условии выполнения продавцом обязательств по передаче квартиры покупателю. При этом в договоре нет указания на то, что он считается исполненным также после оплаты покупателем цены квартиры, что свидетельствует о том, что обязательства по оплате цены квартиры покупателем на дату подписания договора были исполнены.

В заседании судебной коллегии сторона истцы указала на то, что проект договора купли-продажи квартиры готовил ответчик. Сторона ответчика дала противоположные пояснения, указав, что текст договора купли-продажи готовила сторона истца.

Государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от 09.07.2018 произведена Управлением Росреестра по Москве 18.07.2018г.

24.08.2018 истец снялся с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес. Согласно выписки из домовой книги, Татарников И.В. снялся с регистрационного учета по личному заявлению, в связи с выбытием к Тайланд.

В материалы дела ответчиком представлен протокол осмотра письменных доказательств, составленный нотариусом г.Москвы Бегичевым А.В, согласно которому нотариусом произведен осмотр электронных почтовых сообщения в сети интернет, размещенных в почтовом ящике Bogomaziri2009@yandex.ru, зарегистрированным, со слов Богомазовой О.Е. ее супругом. Нотариусом сделана распечатка электронной переписки истца и ответчика, из которой усматривается, что истец и ответчик переписывались посредством электронной почты. Истец направлял ответчику письма 04.10.2018, 16.03.2019, 04.08.2019, при этом ни в одном из писем истец не указывал на то, что ответчиком не оплачена стоимость квартиры по заключенному сторонами договору. Так, 04.08.2019, то есть спустя год после заключения сторонами договора купли-продажи, истец написал ответчику о том, что хочет получать отчеты о здоровье своей матери, а также спрашивал, ладит ли ответчик с его матерью. В ответ на указанное письмо ответчик сообщила истцу сведения о его матери, а также указала, что ремонт в квартире скоро закончится.

Ответчик наличие указанной переписки сторон не оспаривал.

Вышеуказанная переписка сторон подтверждает пояснения ответчика относительно того, что при заключении договора стороны устно договорились, что мать истца останется проживать в квартире, также переписка согласуется с п.5 заключенного сторонами договора купли-продажи квартиры, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что Татарников И.В. снимется с регистрационного учета, освободит квартиру от всех личных вещей, а порядок пользования жилым помещением для матери Татарникова И.В. - Татарниковой В.И. устанавливает новый собственник жилого помещения в соответствии 292 ГК РФ и действующим жилищным законодательством РФ.

Претензию в адрес ответчика с указанием на то, что оплата по договору купли-продажи не произведена, истец направил 23.10.2019, то есть спустя более двух лет с даты заключения договора купли-продажи.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности свидетельствуют о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры ответчиком истцу уплачены до регистрации перехода к ответчику права собственности на квартиру, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи по заявленным истцом основаниям не имеется.

При указанных обстоятельствах, с учетом ч.1 ст.330 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хорошевского районного суда г.Москвы от 10 февраля 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Татарникова И.В. к Богомазовой О.Ю. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности - отказать.

Председательствующий:

Судьи: